Рынок жилья : Теория и практика регулирования

• Автор: Вишневская, Мариника Владимировна
• Шифр специальности: 08.00.01
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 201 с. : ил.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение

Глава 1. Рынок жилья теоретические аспекты

1.1. Анализ взаимодействия различных составляющих рынка жилья.

1.2. Необходимость государственного регулирования жилищной сферы.

1.3. Государственная жилищная политика опыт развитых стран.

Глава 2. Особенности государственного регулирования рынка жилья в переходной экономике России

2.1. Важнейшие направления российской жилищной реформы и ее правовые основы.

2.2. Особенности развития рынка жилья в российской экономике в гг.

2.3. Государственное регулирование рынка жилья в России.

Глава 3. Реформа жилищнокоммунального хозяйства в России проблемы и перспективы

3.1. Организационноотраслевые и финансовоэкономические особенности жилищнокоммунального хозяйства России.
3.2. Государственное регулирование жилищнокоммунального хозяйства в переходной экономике России проблемы и
перспективы.
3.3. Стратегия жилищной реформы российского правительства до года.
Заключение
Библиография


На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы и условия финансирования. Эти факторы связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок с ним. Учет влияния локальных факторов в теории и практике оценки выражается в виде использования так называемых корректировок, согласно которым, например, квартира на первом этаже в среднем на дешевле аналогичной на среднем, а квартира с балконом примерно на 2 дороже такой же, но без балкона 7. Зная степень влияния на цену локальных факторов и общий текущий уровень цен на жилье можно решать задачи оценки отдельного объекта. Однако учет локальных факторов не позволяет прогнозировать развитие рынка в целом, предвидеть его рост или спад. Для решения задач динамики рынка необходимо исследовать глобальные факторы. Третий уровень уровень влияния факторов, связанных с объектом жилищного фонда и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы архитектурностроительные и финансовоэксплуатационные. В большинстве случае оценка стоимости объекта недвижимости производится исходя из его рыночной стоимости. Последняя формируется в каждый конкретный момент времени на рынке недвижимости под воздействием различных факторов на стороне спроса и на стороне предложения жилья и призвана удовлетворять и Пересам продавцов и покупателей . Таблица 1. Местополо жение Физические характеристики Условия продаж Временные факторы Условия финансир. Составлено автором по Жилье комплексный взгляд. Под ред. В.М. Аганкина. М. А. В.Ч. Следует иметь ввиду, что продажная цена может отличаться от рыночной стоимости. При оценке стоимости объекта недвижимости должны применяться все три метода оценки. В то же время, каждый из этих методов должен бьгть дополнен предложенной системой общих критериев и локальных показателей, основанных на анализе, систематизации и классификации нормативов или при их отсутствии обобщении соответствующих показателей, относящихся ко времени постройки проектирования оцениваемого объекта или аналога. Спрос на жилье складывается из общего количество жилья, которое хотят и могут приобрести и или использовать как отдельные потребители и семьи, так и население в целом. На спрос на жилье влияют следующие основные факторы цены на жилье, а также финансовые возможности и количество потребителей, желающих приобрести жилье. Рассмотрим характер влияния на спрос на жилье указанных факторов. Влияние цен и спрос на жилье. Если предположить, что спрос на жилье подчиняется тем же закономерностям, что и спрос на другие товары и услуги, то снижение повышение цен на жилье при неизменности прочих факторов, влияющих на спрос должно привести к повышению снижению спроса. На рисунке 1. Форма наклона кривой спроса показывает, насколько изменится количественный спрос на жилье при данном изменении цен. Спрос на жилье и финансовые возможности потребителей. Спрос на жилье зависит не только от ценового фактора. Другим ограничителем спроса выступает показатель финансовых возможностей потребителей, который определяется их уровнем дохода и богатства. Графически влияние на спрос доходов потребителей и цены можно выразить, если начертить график зависимости спроса на жилье от цены см. Если спрос на жилье связан с доходом положительно, то увеличение дохода вызовет смещение кривой спроса вправо. Чем значительнее это смещение, тем выше эластичность спроса на жилье по доходу. Однако, несмотря на то, что влияние дохода на спрос на жилье кажется очевидным, количественно его трудно выразить. Доход не только влияет на способность потребителя оплачивать расходы, связанные с эксплуатацией жилья, но и определяет восприятие им собственного богатства. Так если текущий доход показывает лишь то, в какой степени богатство способно производить доход в данный период времени, то совокупное богатство выступает показателем покупательной способности потребителя за все время его жизни.