Разработка моделей и методов ценообразования при организации арендных отношений в торгово-развлекательных центрах : на примере Самарского ТРЦ "Мегакомплекс Московский"

• Автор: Савин, Алексей Геннадьевич
• Шифр специальности: 08.00.13
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Самара
• Количество страниц: 125 с. : ил.

1. Глава I. Анализ состояния и развития торговоразвлекательных центров в России

1.1. Описание специфики функционирования объектов

торговли досуга и развлечений

1.2. Характеристика типового торгово-развлекательного

центра «Мегакомплекс Московский»

1.3. Постановка задач создания и организации деятельности

торгово-развлекательных центров

2. Глава II. Постановка задач согласованного ценообразования

при организации арендных отношений в торговоразвлекательных центрах

2.1. Задачи моделирования механизмов управления

организационными системами (обзор)

2.2. Модели и методы согласованного ценообразования при
организации арендных отношений в торговоразвлекательных центрах
2.2.1. Область компромисса: базовая модель
2.2.2. Область компромисса в многоэлементных системах
3. Глава III. Разработка моделей и методов ценообразования при
организации арендных отношений в торговоразвлекательных центрах
3.1 Методы формирования базовых арендных ставок на этапе заключения договоров
3.2 Модели согласованного ценообразования арендных ставок «цена-эффективность»

3.2.1. Разработка прикладных моделей ценообразования в системе арендных отношений в торговоразвлекательных центрах
3.2.2. Реализация методов и моделей ценообразования арендных ставок в торгово - развлекательном центре «Мегакомплекс Московский»
Выводы и результаты
Литература
Приложение

Актуальность темы исследования. Начавшаяся в 1985 году перестройка
системы управления народным хозяйством на рыночные методы
существенным образом изменила условия функционирования, как
промышленных предприятий, так и организаций сферы услуг (торговля,
развлекательные объекты, спортивно-оздоровительные комплексы)
условиях централизованной экономики бывшего СССР объекты сферы
услуг обычно финансировались из средств государственного бюджета.
Современное состояние организационного механизма хозяйствования
страны существенным образом отличается от прежнего. Переход от
социалистических к экономическим методам управления сопровождался
большими потрясениями всего хозяйственного уклада страны.
Неоправданная приватизация предприятий крупных отраслей
(ресурсодобыча, энергетика, машиностроения и др.), исчезновение прежних,
достаточно отлаженных вертикальных связей управления при отсутствии
сложившихся горизонтальных отношений, скудость бюджета государства,
дефолты, недостаток оборотных средств привели экономику страны в
кризисное состояние. Особенно сильно пострадали при этом организации
сферы услуг. Индустрия торговли, досуга и развлечений, являющаяся
специфическим бизнесом, рассчитанным на массовую аудиторию
потребителей, требующим значительных капиталовложений, имеющим
относительно низкую доходность и длительный срок окупаемости оказалось
перед сложными проблемами - необходимостью развития и модернизации,
а также низкой платежеспособностью населения России. Относительная
стабилизация экономической ситуации со временем сформировала условия
для развития указанного бизнеса, в том числе в сфере розничной торговли,
досуга и развлечений и постепенно, начиная с конца 1990-х, начала 2000-х
годов стали появляться первые торгово-развлекательные площадки,
торгово-развлекательные центры (ТРЦ), представляющие собой

увеличивать операционные расходы ТЦ.
1.3. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ ОТ ФИНАНСОВОГО РЕЗУЛЬТАТА.
СУТЬ: Вознаграждение УК напрямую зависит от профессионального управления и состоит из трех переменных:
- процент от расчетной базы арендных платежей. Может колебаться от 5 до 10%. Размер базы арендных платежей согласовывается с собственником на основе разработанного мастер-плана. Эта часть вознаграждения выплачивается УК ежемесячно по результатам фактических сборов;
- доля превышения над согласованной базой арендных платежей. Размер вознаграждения порой достигает 50%. Данная мотивация заставляет УК искать источники увеличения арендной базы (эффективное использование площади ТЦ, эффективное позиционирование объекта, которое может повлечь увеличение арендных ставок, и др.). Эта часть вознаграждения выплачивается по итогам года;
- доля превышения над согласованным бюджетом операционных расходов ТЦ. Размер вознаграждения по этому пункту обычно составляет 50% и выплачивается также по итогам года.
2. АРЕНДА/СУБАРЕНДА. Суть договора остается прежней. УК управляет всей работой ТЦ и собирает арендные и иные платежи. УК выплачивает собственнику либо фиксированную сумму, либо процент от суммы, получаемой от договора субаренды. Налоги платит УК. При этом договор не отражает весь процесс управления ТЦ, а ответственность УК становится слишком велика, так как в аренду берется весь объект «оптом» по ставкам «розницы» и УК отвечает за сотни арендаторов, которые имеют разную финансовую устойчивость, хотя ставка аренды по ТЦ определяется как 90% от субарендных платежей. Сложно прописать условия и полномочия с субарендаторами в договоре. Именно поэтому в настоящее время данный вариант теряет популярность.
3. АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР. По нему УК выступает агентом собственника по работе с арендаторами. Все документы подписывает собственник, он