Формирование системы управления комплексами и портфелями недвижимости

• Автор: Косарев, Андрей Александрович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 148 с.

1 ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ И ВНЕШНЯЯ СРЕДА В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1.1 Понятие и виды объектов управления
1.1.1 Единичный объект
1.1.2 Имущественный комплекс
1.1.3 Инвестиционный портфель
1.1.4 Трастовый портфель
1.2 Внешняя (окружающая) среда
1.2.1 Правовая среда
1.2.2 Физическая среда
1.2.3 Экономическая среда
1.2.4 Социальная среда
2 ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ И СУБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
2.1 Деятельностный подход в управлении недвижимостью
2.2 Цели и функции управления недвижимостью
2.2.1 Организационно-управленческие функции
2.2.2 Цели в системе управления недвижимостью
2.2.3 Функции управления трастовым портфелем
2.2.4 Многомерная структура функций управления недвижимостью
2.2.5 Функции управления на уровне единичного объекта
2.3 Трастовый цикл
2.3.1 Фаза концепции
2.3.2 Фаза бизнес-планирования
2.3.3 Фаза управления и фаза завершения
2.3.4 Программа управления объектом недвижимости
2.4 Формы организации управления недвижимостью
3 ИССЛЕДОВАНИЕ ЭФФЕКТА МАСШТАБА В УПРАВЛЕНИИ
ТРАСТОВЫМИ КОМПЛЕКСАМИ
3.1 Постановка проблемы. Подходы к решению
3.2 Связь роста масштабов с повышением эффективности управления
недвижимостью
3.3 Количественный анализ эффекта масштаба
3.3.1 Обзор существующих подходов
3.3.2 Методика исследования
3.3.3 Основные допущения модели
3.3.4 Модель трастового комплекса недвижимости
3.3.5 Модель управляющей компании
3.3.6 Исследование эффекта масштаба
3.3.7 Анализ показателей управляющей компании
3.4 Общие выводы по исследованию эффекта масштаба и следствия
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ПРИЛОЖЕНИЕ

Актуальность темы исследования.
Эффективное управление недвижимой собственностью имеет весьма существенное значение для развития современной рыночной экономики. Формирование в России хозяйственной системы, основанной на многообразии форм собственности и преобладании рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов, создает условия для развития деятельности по управлению недвижимостью. Данное развитие отвечает существующим потребностям всех категорий собственников недвижимости в обеспечении эффективного использования принадлежащих им активов.
При этом особое внимание уделяется проблемам управления недвижимостью как инвестиционным активом (финансовым активом в вещной форме).
Государство и приватизированные предприятия заинтересованы в эффективном управлении недвижимостью, в особенности неиспользуемой в целях государственного управления или производства (непрофильными активами).
В рыночной системе государство заинтересовано в оптимизации использования недвижимости для целей государственного управления, а также в максимально эффективном использовании объектов (земельных участков, комплексов, зданий и помещений), что в результате должно приводить к развитию экономики и увеличению доходной части государственного бюджета. Первое приводит к необходимости анализа реальных потребностей государства в недвижимости (с учетом перспектив), а также наиболее компактного и экономически обоснованного размещения органов власти, государственных учреждений и предприятий. Второе проявляется в продаже «излишков» по конкурентным ценам либо в
2. «Владение»
Принципиально важным моментом является то, что в случае делегирования менеджментом управляющей компании всех функций по ведению отношений с собственниками недвижимости на уровень трастового комплекса (крайне редко - объекта), рассматриваемые здесь процессы «владения» корректнее рассматривать на соответствующих уровнях управления.
Собственник недвижимости как клиент управляющей компании является одним из ключевых субъектов отношений в области управления недвижимостью. Следуя [48, стр. 71-72] и [49, Методические рекомендации по оперативному финансовому планированию и контролю деятельности по управлению объектами недвижимости (бюджетированию)], определим, что его деятельность (функции) могут сводиться лишь к следующему:
■ формирование (при участии субъекта управления) и последующая корректировка целей управления объектом,
■ оценка и утверждение программы управления,
■ передача недвижимости управляющей компании (и прием при завершении срока контракта на управление),
■ получение доходов от коммерческого использования объекта,
■ контроль за исполнением программы управления.
При таком ограниченном влиянии собственника на деятельность управляющей компании перечисленные функции являются либо «техническими» (передача, получение дохода), либо разовыми (целеполагание), то есть в предельном случае можно считать, что деятельность собственника направлена на объект лишь посредством управляющей компании.
Тем не менее, зачастую на практике деятельность собственника, связанная с объектом управления, гораздо шире и может включать выполнение других выявленных нами функций: