Оценка стоимости недвижимости при планировании инвестиций в строительство и реконструкцию жилья

• Автор: Побегайлов, Олег Анатольевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Ростов-на-Дону
• Количество страниц: 197 с. : ил.

Глава 1. Место недвижимости в рыночной экономике и
определение ее стоимости
1.1. Классификация недвижимости и виды ее стоимости
1.2. База ценообразования жилой недвижимости
1.3. Анализ рынка недвижимости

1.3.1. Рынок жилья в свободных экономических условиях
1.3.2. Анализ рынка городской недвижимости
1.3.3. Основные характеристики первичного рынка жилья
1.3.4. Вторичный рынок жилья 3 О
1.3.5. Экспертная оценка параметров потребления и предпочтений потребителей
1.3.6. Влияние демографических факторов на стоимость жилья
* 1.3.7. Аренда городского жилья
1.4. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
1.5. Существующие методы оценки недвижимости.
Развитие подходов к оценке в России
1.5.1. Анализ развития методик оценки
1.5.2. Рыночный подход
1.5.3. Затратный подход
Ф 1.5.4. Доходный подход
Глава 2. Стоимостная оценка возводимых и реконструируемых
объектов
2.1. Учет особых характеристик зданий при их оценке
2.2. Анализ специальных данных по продажам жилья

2.3. Экспертная оценка факторов, влияющих на стоимость недвижимости
2.3.1. Адаптированная методика проведения экспертной оценки
2.3.2. Определение прибыли строительных организаций при учете влияния факторов на стоимость недвижимости
2.4. Оценка подготовленного к сдаче объекта недвижимости
2.5. Оценка способности объекта приносить доход
2.6. Программирование оценки стоимости недвижимости
Глава 3. Совершенствование планирования инвестиций в капитальное строительство с применением методов и моделей оценки недвижимости
3.1. Формирование договорной цены на рынке объектов капитального строительства
3.2. Планирование бизнеса капитального строительства жилья
3.3. Оценка и прогнозирование дохода (на примере ростовских строительных организаций)
3.4. Формирование новых резервов повышения прибыли на основе анализа рентабельности строительного производства
Заключение
Список использованных источников
Приложение
Приложение
Приложение
Приложение
Приложение
Приложение
Приложение
ВВЕДЕНИЕ Актуальность темы исследования.
Сфера недвижимости представляет собой обширную область предметов недвижимого характера и общественных отношений, связанных с ними. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. [29] Операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности с высокой степенью точности и надежности. Потребность в оценочных услугах возникает при определении эффективности инвестирования при строительстве жилья, купле-продаже квартир и земельных участков, реконструкции зданий (сооружений) и т.д.
Обеспечение граждан жильем и развитие жилищного строительства является одной из важнейших задач нашего государства [1, ст. 40]. Следовательно, вопросы оценки стоимости жилья имеют актуальное значение.
Особую актуальность вопросы оценки недвижимости приобрели в самое последнее время, когда встал вопрос о совершенствовании методики определения рыночной стоимости жилья и другого недвижимого имущества физических лиц для целей налогообложения. Однако для крупных строительных организаций-застройщиков необходимо знать также, какой доход принесёт тот или иной строящийся объект.
Стоимость недвижимости не связана напрямую с затратами на его строительство, а определяется доходом в денежном выражении, который может приносить данная недвижимая собственность. Следовательно, стоимость недвижимости может соотноситься как со стоимостью строительства, так и (или) с предполагаемой доходностью, а также с рыночной стоимостью аналогичного имущества.
Все сферы деятельности строительной организации требуют соответствующих прогнозных расчетов и оценок. Цель таких оценок и расчетов - оптимизация доходов при реализации продукции строительного производства, при сдаче недвижимости в аренду, обмене и т. д.
В 2002 г. владельцем были произведены значительные улучшения квартиры. Глухая часть одной из комнат была отделена, под потолком отделенной части была устроена кладовка, к ней снизу вела капитальная деревянная лестница, а в нижней части отсека была создана ванная комната (ранее отсутствовавшая) с туалетом. Стены и потолок в ванной комнате выложили кафелем. Унитаз, стоявший ранее перед прихожей в коридоре, совмещенном с кухней, был убран, и на его месте установлена раковина для мытья посуды. Таким образом, была полностью заменена сантехника. Кроме того, - заменена электропроводка и выполнен косметический ремонт.
Экспертами, пользовавшимися методом срока жизни, стоимость улучшений была оценена в 10 тыс. $. Кадастровая стоимость земельного участка также оказалась весьма высокой ввиду близости к ул. Б. Садовой. И оценщики определили стоимость земли под квартирой в 9 тыс. $. Предпринимательская прибыль собственника была оценена в 4 тыс. $. Итого, без учета износа оценочная стоимость квартиры, продаваемой под офис, была определена в 33 тыс. $.
Определению величины износа не было уделено должного внимания, т. к. кирпичные стены здания старой постройки были очень толсты, фундамент никогда не давал просадки, а состояние крыши беспокоило немного, т. к. продаваемая квартира находилась на первом этаже. В итоге квартира была выставлена на продажу за 30 тыс. $.
Но, несмотря на географическую близость главной улицы г. Ростова-на-Дону - Б. Садовой, по состоянию на декабрь 2004 г. еще не оказалось ни одного покупателя, т. к. подход к Шаумяна, 2, с Б. Садовой затруднен в виду отсутствия сквозного прохода по пер. Доломановскому. Разворот автомобилей по этому адресу также оказался весьма проблематичным. Кроме того, у потенциальных покупателей появилось сомнение в правильности оценки экспертами величины физического износа здания.
Метод разбиения лишен недостатков метода срока жизни. Он состоит в