Программно-целевое планирование комплексной реконструкции объектов социальной инфраструктуры как механизм инвестиционной политики государства на рынке жилищных услуг

• Автор: Макарычев, Владимир Николаевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 150 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ:
Глава I. Теоретические особенности формирования и развития рынка
недвижимости
1.1. Анализ структуры и динамики основных показателей рынка 10 недвижимости жилья
1.2. Система классификации объектов недвижимости
1.3. Исследование структуры экономических интересов основных 43 участников рынка недвижимости
Глава 2. Методологические подходы повышения эффективности 64 инвестиционной политики государства на рынке жилищных услуг 2.1.Оценка эффективности социально-экономических механизмов 64 формирования жилищной политики
2.2. Методы формирования инвестиционной привлекательности рынка 74 жилья
2.3. Разработка методики оценки инвестиционной эффективности 88 жилищно-строительной политики на рынке жилья
Глава 3. Механизм инвестиционной политики государства на рынке 104 жилищных услуг
3.1. Анализ рынка недвижимости в региональном разрезе
3.2. Исследование и прогнозирование факторов, влияющих на 113 развитие рынка недвижимости
3.3. Совершенствование системы государственного регулирования 123 инвестиционной деятельности на рынке недвижимости на основе программно-целевого подхода
Заключение
Список литературы

Актуальность проблемы
В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость, благодаря которой финансирование строительства объектов недвижимости и активизации всего рынка недвижимости в целом происходило бы за счет привлечения свободных денежных средств, обеспечивая тем самым и интересы инвесторов.
Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране в ближайшие годы должно стать реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека.
Значительная часть жилищного фонда страны в настоящее время не удовлетворяет потребности населения по качественным характеристикам, техническому содержанию и уровню благоустройства. Состав квартирного фонда во многих городах страны не соответствует демографической структуре населения, что существенно ухудшает жилищные условия горожан. В связи с этим возникает необходимость совершенствования государственной жилищной политики и формирования эффективных механизмов регулирования инвестиционных процессов на рынке жилой недвижимости в нашей стране.
Интерес ученых к проблемам эффективности управления рынком недвижимости и стратегии инвестирования в строительный комплекс в последние годы заметно вырос, однако теоретических, методически комплексных и практически апробированных разработок в исследовательской практике недостаточно.
В диссертации на основе анализа известных отечественных и зарубежных разработок по рассматриваемой проблеме, а также результатов собственных исследований автором определены основные понятия на рынке недвижимости, проанализированы информационные источники, проведено исследование большинства показателей на мировом и отечественном рынках недвижимости, выявлены сущность и цели эффективного управления недвижимостью, проведена классификация недвижимости, предложены методы управления

программами строительства муниципальной жилой недвижимости, рассчитаны статистические и эконометрические показатели структуры исследуемого рынка и прогноза его развития, используемые для совершенствования
инвестиционных программ строительства и реконструкции муниципального жилья, а так же снижения рисков в данной сфере.
Степень научной разработанности проблемы
Вопросы финансирования жилищного строительства и инвестиционных процессов в данной сфере на основе программно-целевого подхода всегда являлись весьма актуальными. Им были посвящены труды таких ученых, как
А.Н. Асаул, А.Н. Бушуев, A.A. Горбунов, Р.К. Горшков, Г.С. Гранов, Х.М. Гумба, В.А. Епифанов, М.И. Каменецкий, A.B. Карасев, H.JI. Карданская,
A.Н. Кириллова, В.А. Климов, С.И. Круглик, И.А. Рахман, В.И. Ресин,
B.М. Серов, И.С. Степанов, В.П. Стороженко, С.М. Яровенко и других авторов.
Вместе с тем современная рыночная система хозяйствования в области
жилищного строительства требует оперативных решений и разработки долгосрочных прогнозов, так как постоянно возникают определенные противоречия и новые задачи в организационно-экономических и кредитно-финансовых системах на уровне Российской Федерации в целом, а также в ее отдельных регионах, включая и московский. Поэтому существующие научно-методические положения развития жилищной сферы и ее хозяйствующих субъектов в конкретных территориях Российской Федерации нуждаются в дальнейшем совершенствовании на основе развития инвестирования в строительную отрасль, в том числе в жилищное строительство.
Цель и задачи исследования
Цель диссертационного исследования состоит в разработке механизмов эффективного управления программами финансирования строительства объектов жилой недвижимости на базе анализа отечественного и мирового рынка, а также в исследовании современных методов государственного регулирования в данной сфере и их последующей адаптации к специфике работы в российских условиях.
Поставленная в работе цель обусловила необходимость решения следующих задач:

Сложившаяся практика участия инвесторов в проектах строительства позволяет выделить несколько типов инвесторов в зависимости от их основных экономических интересов. С нашей точки зрения, в современных рыночных условиях с учетом специфики экономических интересов можно выделить следующую классификацию инвесторов:
• Инвестор;
• Девелопер и редевелопер;
• Риэлтор.
Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физические лицо, принимающее инвестиционные решения. Он осуществляет вложение собственных или заемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование.
Инвесторы, владеющие современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвестора могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами; физические лица - граждане, в том числе и иностранные; юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и др.).
Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути: кредитование под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.
Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель - застройщик (девелопер). Девелопер как субъект рынка недвижимости функционировал в России до конца 20-х годов и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса. Как субъект первичного рынка недвижимости он выполняет многие