Оценка инвестиционной привлекательности объектов строительства на вторичном рынке промышленной недвижимости : На примере Волгоградской области

• Автор: Борисов, Александр Владимирович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Волгоград
• Количество страниц: 174 с. : ил.

Глава 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТОВ
СТРОИТЕЛЬСТВА НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ПРОМЫШЛЕННОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
§ 1.1. Теоретические и методические основы оценки инвестиционной привлекательности объектов строительства на вторичном рынке
промышленной недвижимости
§ 1.2. Основные направления активизации строительной деятельности в
условиях формирования рынка недвижимости
Глава 2. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ АКТИВИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РЕГИОНЕ С УЧЕТОМ
СПЕЦИФИКИ ФОРМИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА
ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
§ 2.1. Анализ состояния и оценка рыночной стоимости объектов строительства на региональном рынке вторичной промышленной
недвижимости
§ 2.2. Методика оценки инвестиционной привлекательности объектов
строительства рынка вторичной промышленной недвижимости
Глава 3. СИСТЕМА МЕРОПРИЯТИЙ ПО ПОВЫШЕНИЮ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТОВ
СТРОИТЕЛЬСТВА РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ВТОРИЧНОЙ
ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
§ 3.1. Система мероприятий по повышению инвестиционной
привлекательности и принципы их реализации
§ 3.2. Оценка экономической целесообразности реализации системы мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности объектов строительства регионального рынка вторичной промышленной
недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ
На сегодняшний день наблюдается неравномерное и нестабильное развитие отдельных секторов рынка недвижимости в России. Относительно быстро развивается только рынок жилых помещений (около 80 % сделок), который формируется за счет приватизированных квартир и строительства нового жилья. Значительно отстает рынок коммерческой и промышленной недвижимости, практически отсутствует легальный рынок земельных участков.
Формирование рынка промышленной недвижимости идет очень медленно, главным образом по причине отсутствия практического инструментария обоснования инвестиционной привлекательности объектов строительства на вторичном рынке промышленной недвижимости для потенциального инвестора.
Как показывает практика, объекты строительства вторичной промышленной недвижимости строились из монолитных тяжелых конструкций, реконструкция которых на сегодняшний момент требует больших инвестиций, к тому же в современных условиях отпадает необходимость в столь большом количестве объектов тяжелой промышленности. По этой причине возникает необходимость пересмотра функционального назначения объектов строительства вторичной промышленной недвижимости с целью выбора оптимальной формы реконструкции и их дальнейшего эффективного использования. Соответственно усложняются функции основных участников процессов купли-продажи или сдачи в аренду этих объектов: строительные организации профессионально оценивают и дают заключение о инженерно-конструкторском состоянии объектов и непосредственно производят их реконструкцию; потенциальные инвесторы, с позиций требований и возможностей которых осуществляется реконструкция, управляют инвестиционным и эксплутационным процессом.
Существующие подходы к определению и оценке вариантов реконструкции этих объектов строительства, затрат на ее осуществление не отражает интересов всех участников этого процесса.
В связи с этим, становится очевидной актуальность разработки новых методических подходов к оценке эффективности вариантов и форм реконструкции объектов строительства вторичной промышленной недвижимости с целью повышения их инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости.
В той или иной степени проблемам эффективности реконструкции объектов строительства вторичной промышленной недвижимости, зданий, сооружений, эффективного управления и использования основных производственных фондов предприятий промышленной отрасли, развития рыночных механизмов в данной сфере посвящали свои работы такие ученые, как Асаул А.Н., Варежкин В.А., Васильев В.М., Исаев В.В., Панибратов Ю.П., Порывай Г.Н., Степанов И.С., Эскиндаров М.А, Цай Т.Н.
Решению проблем развития оценочной деятельности в России, оценки бизнеса, оценки недвижимости, оценки и переоценки основных фондов, посвящены работы А.Г. Грязновой, Е.Н. Ивановой, Е.Б. Колбачева, С.Ю. Кузнецова, И.В. Лариновой, Г.И. Сычевой, Е.П. Ушакова, М.А. Федотовой, В.З. Черняка и др. Но такой вопрос, как разработка методического обеспечения по оценке эффективности вариантов реконструкции объектов вторичной промышленной недвижимости с учетом степени достаточности их реконструкции, инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и продления их эксплутацион-ного периода, остается недостаточно изученным.
В связи с этим, целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических подходов к оценке инвестиционной привлекательности объектов строительства вторичной промышленной недвижимости с учетом степени достаточности их реконструкции.
Цель обусловила постановку и решение следующих задач:
о уточнить и систематизировать понятийный аппарат в контексте проблемы;
о проанализировать текущее состояние объектов строительства вторичной промышленной недвижимости, выбывших из оборота, и формирующих большую часть регионального рынка недвижимости;
2. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ АКТИВИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РЕГИОНЕ С УЧЕТОМ СПЕЦИФИКИ ФОРМИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Анализ состояния и оценка рыночной стоимости объектов строительства регионального рынка вторичной промышленной недвижимости
Анализ состояния и оценка рыночной стоимости объектов строительства промышленных предприятий Волгоградской области, как одного из крупных промышленных регионов России, в диссертационной работе проведены на примере объектов строительства вторичной промышленной недвижимости, находящиеся в собственности следующих промышленных предприятий Волгоградской области:
- ЗАО Волгоградский металлургический завод «Красный Октябрь»;
- ОАО «Волгоградский моторный завод»;
- ЗАО «Северстальметиз».
Все выбранные автором предприятия являются крупными промышленными предприятиями, относящиеся к различным отраслям промышленности Волгоградской области. В доперестроичный период и в переходный период рыночной экономики продукция данных предприятий и подобных им имела спрос и высокую конкурентоспособность, что положительно отражалось на финансовых результатах их производственной деятельности.
Так, например ВМЗ «Красный Октябрь» в 1989 году располагало производственною мощностью, способной обеспечить выплавку 2 млн. тонн стали и производство 1,5 млн. тонн проката в год более 400 марко-профилеразмеров. Металлопродукция поставлялось в 2300 адресов внутри страны и в десятки стран мира, занимая 12% рынка производства качественных сталей. Доля завода на союзном рынке специальных сталей в 1993 году составляла в среднем 22-