Повышение эффективности управления реальными инвестициями : На примере недвижимости

• Автор: Даньшина, Анна Юрьевна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2005
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 189 с. : ил.

I. Теоретические основы активизации инвестиций в недвижимость на современном этапе

1.1. Инвестиции в недвижимость как фактор экономического развития

1.1.1. Недвижимость как объект инвестирования

1.1.2. Общая характеристика рынка недвижимости

1.1.3. Влияние инвестиций в недвижимость на социально-экономическое развитие

1.2. Государственное регулирование инвестиций в недвижимость

Выводы по I главе

II. Анализ инвестиционной привлекательности недвижимости России

2.1. Анализ развития и состояния рынка недвижимости России

2.2. Факторы, формирующие привлекательность инвестиций в недвижимость РФ

2.2.1 Макроэкономическое развитие экономики и инвестиционный климат РФ в 2004 году

2.2.2 Сравнительная характеристика инвестиций в недвижимость и ценные бумаги
2.2.3 Сущность и современные методы оценки эффективности инвестиций в недвижимость
Выводы по II главе
III. Предложение системы мер по стимулированию инвестиций в
нед вижи мость
3.1. Увеличение инвестиционной привлекательности объектов недвижимости:
3.1.1. Развитие положений инвестиций с точки зрения вложения в недвижимость
3.1.2. Развитие коммерческой ипотеки в России как инструмента стимулирования инвестиций в коммерческую
недвижимость
3.2. Усиление роли государства в сфере недвижимости: разработка алгоритма расчета величины неустойки
Выводы по III главе
Выводы и предложения
Литература
Приложения

Анализ важнейших проблем, возникающих в экономике России, позволяет сделать вывод о том, что большинство их концентрируются в инвестиционной сфере. Важность инвестиционной сферы предопределяет вполне обоснованный интерес к ее исследованию в российских условиях, тем более, что здесь возникает и целый ряд специфических проблем. Дальнейшее развитие народного хозяйства страны на современном этапе тесно связано с активизацией инвестиционной деятельности в реальном секторе экономики в форме капитальных вложений. Среди ряда важных направлений капитальные вложения предполагают, в том числе, реализацию реальных инвестиционных проектов в сфере недвижимости.
Функционирование современной российской экономики тесно связано с инвестированием рынка недвижимости, развитию которого способствует законодательно установленный свободный переход прав собственности на недвижимое имущество. Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестициями как на первичном (новое строительство), так и на вторичном (перемещение прав собственности на объекты) рынках недвижимости, что позволяет определить инвестиции основным фактором развития рынка недвижимости и, следовательно, одним из ключевых факторов развития экономики государства.
Инвестиционная деятельность в сфере недвижимости является значимой сферой экономической деятельности развитых стран и занимает существенное место в общем инвестиционном процессе страны, создавая высокий мультиплицирующий эффект и серьезное влияние на окружающую среду. Объект недвижимости является не только особым товаром, но и одновременно капиталом, приносящим доход, и основанием для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности, что доказывает влияние инвестиций в недвижимость на социально-экономическое развитие государства.
Таким образом, повышение эффективности управления инвестициями в недвижимость является актуальной народнохозяйственной задачей, решение которой создаст условия обеспечения перехода российской экономики к устойчивому росту.
В данной исследовании повышение эффективности управления реальными инвестициями достигается повышением результативности инвестиционной деятельности в сфере недвижимости, отражающемся в получении полезного эффекта, путем применения предложенных автором системы мер, представляющих собой совокупность воздействий на инвестиционную деятельность в сфере недвижимости, направленных на поддержание, улучшение функционирования и развитие инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.
Анализ литературных источников и практических рекомендаций по повышению эффективности управления инвестициями в недвижимость показал, что данная тема является недостаточно изученной, что предопределило выбор темы и основные направления исследования.
Исследование теоретических аспектов инвестиций в недвижимость способствует лучшему пониманию инвесторами положительных и отрицательных черт недвижимости, как инвестиционного актива, их учету в процессе разработки инвестиционной политики при инвестировании в недвижимость, что способствует повышению эффективности использования инвестиций на микро- и макроуровне. Вышеизложенное, а также существующие в контексте исторического взгляда на формирование рынка недвижимости в России особенности российского рынка недвижимости, в большинстве своем негативно влияющие на инвестиционную деятельность в сфере недвижимости, и недостаточное внимание государства к проблемам стимулирования инвестиций в недвижимость определяет актуальность углубленного исследования инвестиций в недвижимость.
В данном исследовании повышение эффективности управления реальными инвестициями достигается повышением результативности
С точки зрения регулирования инвестиционной активности предприятий приоритетное значение имеет порядок начисления амортизации. В налоговом учете амортизация начисляется одним из следующих методов:
1) линейным методом;
2) нелинейным методом.
К зданиям и сооружениям независимо от срока ввода в эксплуатацию этих объектов применяют линейный метод начисления. К остальным основным средствам (инженерному оборудованию и т.п.) применяют как традиционный линейный, так и нелинейный методы.
Предоставление права списывать большую часть стоимости основных средств (напр., систем эксплуатации здания) в первые годы их эксплуатации позволяет быстрее окупить капиталовложения, своевременно обновлять быстро устаревающее оборудование и повышает привлекательность проекта для инвестора.
Наряду с налоговой и амортизационной политикой предусмотрено расширение возможностей использования залога при осуществлении кредитования инвестиций. Согласно федеральному закону «Об ипотеке (залоге) недвижимости» от 16.07.1998 г. №102-ФЗ, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа, а также иного обязательства.
С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.
С экономической точки зрения ипотека — рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.
Ипотека обеспечивает уплату залогодателем (должником обязательства) залогодержателю (кредитору) основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспеченному ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной в договоре об ипотеке. Ипотека, установленная в