Совершенствование управления региональной недвижимостью на основе методов массовой и индивидуальной оценки

• Автор: Епишина, Эльвира Дмитриевна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2003
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 217 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СИСТЕМНОГО АНАЛИЗА РЕГИОНАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Состав и взаимосвязь теоретико-методологических компонент системного анализа
1.2. Экономическая компонента анализа регионального рынка недвижимости
1.3. Оценочная компонента
1.3.1. Основные положения оценки недвижимого имущества
1.3.2. Анализ взаимосвязи процесса оценки недвижимого имущества
с рыночной экономической средой
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ
ГЛАВА 2. ПРОЦЕСС УПРАВЛЕНИЯ РЕГИОНАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЫОНА ОСНОВЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ
2.1. Содержательная характеристика управления региональной недвижимостью в целях обеспечения экономического роста
2.2. Методические аспекты массовой оценки, используемые в процессе управления региональной недвижимостью
2.3. Комплексное обоснование лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) объекта недвижимости
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 2
ГЛАВА 3. ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ РЕГИОНАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ПРАКТИЧЕСКАЯ АПРОБАЦИЯ МЕТОДИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ
3.1. Содержательная характеристика процесса формирования информационного обеспечения системы управления региональной недвижимостью
3.1.1. Сбор и анализ общих данных по региону
3.1.2. Сбор и анализ специальных данных по секторам (сегментам) рынка недвижимости
3.1.3. Сбор и анализ специальных данных по оцениваемому объекту недвижимости
3.2. Практическая апробация методических подходов (на примере разработки целевых региональных программ Пермской области)
3.2.1. Областная целевая программа «Обеспечение жильем молодых семей в Пермской области»
3.2.2. Программа реформирования жилищно-коммунального
хозяйства (ЖКХ) г. Перми
3.2.3. Методические рекомендации для определения средней расчетной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по городам и районам Пермской области.
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список использованной литературы
Приложения
ВВЕДЕНИЕ
Путь экономических реформ, который прошла Россия за последние 10 лет, способствовал формированию рыночных отношений, основой которых является эквивалентный товарно-денежный обмен, в который включаются все виды экономических благ. Новшества коснулись, в первую очередь, реформирования государственного имущества, основную часть которого составляла и составляет недвижимость (ее удельный вес в структуре народного хозяйства составляет около 80%). Основным механизмом трансформации системы государственной собственности послужила приватизация, которая привела к возникновению частных собственников и, соответственно - к перераспределению недвижимого имущества между отдельными субъектами прав собственности. В результате объекты недвижимости, под которыми в общем случае понимается земельный участок с находящимися на нем улучшениями (зданиями и сооружениями), становятся не только предметом потребления, средством (фактором) производства или объектом распределения, как это имело место в централизованной экономике, но и полноценным товаром. Таким образом, одним из наиболее очевидных и масштабных последствий рыночных преобразований следует считать трансформацию недвижимости в объект регулярных сделок купли-продажи.
Результаты процесса приватизации недвижимого имущества в РФ привели к следующим основным последствиям:
1. Сформировался рынок недвижимости как самостоятельная и крайне важная часть экономической системы страны. Его отличительными особенностями с позиций целей и задач экономического анализа являются:
- мультиплицирующий и акселеративный эффекты, выступающие в качестве важнейшего инициирующего фактора экономического роста. Это находит свое выражение в особом характере циклического развития рынка
недвижимости по сравнению с общим циклом экономической активности: рынок недвижимости активизируется раньше и амплитуда колебаний темпов роста превосходит аналогичные показатели для экономики в целом [70];
- высокую степень динамизма в течение всего периода рыночных преобразований и практически абсолютную гарантию сохранения указанной тенденции в обозримой перспективе. Следует отметить, что подобная ситуация характерна практически для всех без исключения субъектов РФ, независимо от различий в уровне экономической активности. В этом находит свое практическое подтверждение одно из общепризнанных положений экономической теории, согласно которому недвижимость рассматривается в качестве базисного экономического блага, обладающего безусловным потребительским приоритетом; ;
- территориальный характер данного рынка. Разумеется, любой конкретный рынок может и должен рассматриваться в территориальном аспекте, однако именно для рынка недвижимости данный фактор имеет определяющее значение. Это связано с тем, что по самой своей природе объекты недвижимости неотделимы от своего местоположения, и только во взаимосвязи с ним могут быть определены все экономические показатели.
2. Как уже отмечалось, системообразующим элементом рыночной экономики является эквивалентный товарно-денежный обмен. Из этого непосредственно следует, что определение стоимостного эквивалента представляет собой важнейшую насущную задачу и обязательное условие эффективного функционирования рыночной экономической системы. В сфере недвижимости это привело к возникновению самостоятельного вида экономических экспертиз, получившего название оценка стоимости недвижимости (как равнозначный используется также термин «оценка недвижимости», который следует признать недостаточно корректным в методологическом отношении, поскольку оцениваться могут не только
недвижимости. Отмечается, что отличительной особенностью оценки от других экспертиз является определение стоимостного эквивалента для всех трех возможных видов использования недвижимости: в качестве блага, товара или источника дохода. В зависимости от вида использования оценщик выбирает подход и метод расчета недвижимости. Таким образом, применение того или иного подхода или метода расчета стоимостного эквивалента зависит от типа объекта недвижимости и видов использования того или иного типа.
Подводя итог анализа определений понятия «оценка», можно сделать следующие выводы:
- оценка - это процесс, целью которого является определение стоимостного эквивалента объекта недвижимого имущества, включающий качественный уровень анализа (обоснование конкретных видов стоимости в ее прямых или опосредованных формах) и количественный анализ, то есть получение величины стоимости в денежном выражении.
- для успешной реализации данного процесса необходимо наличие субъектов оценки и механизма регулирования их деятельности (государственное регулирование и саморегулирование), иначе возможно развитие «заказной оценки», направленное на искажение стоимостного эквивалента недвижимости (завышение либо занижение экономических показателей объекта).
- подходы и методы в оценке конкретизируются в зависимости от типа оцениваемого объекта и вида его экономического использования, то есть сообразно конкретной оценочной ситуации.
Для целей и задач исследования существенное значение имеет то, что этапы оценки, виды стоимостных эквивалентов объектов и методологию их расчета определяют структуру информационного обеспечения оценочной деятельности как обязательного условия принятия управленческих решений.
Заканчивая рассмотрение оценки как системы, следует отметить те изменения социально-экономических условий, которые сделали возможным