Совершенствование методики формирования затрат на земельный участок в девелоперском проекте

• Автор: Преминина, Мария Владимировна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2012
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 136 с. : ил.

Содержание
ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ИССЛЕДОВАНИЕ СТРУКТУРЫ ЗАТРАТ НА ДЕВЕЛОПМЕНТ

1.1 Исследование структуры затрат на девелопмент

в теории и практике

1.2 Экономико-правовой анализ способов приобретения

земельных участков девелопером

1.3 Уточнение структуры затрат на девелопмент

ГЛАВА 2. РАЗРАБОТКА АЛГОРИТМА УКРУПНЕННОГО

ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЗАТРАТ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

2Л Анализ методов определения затрат на девелопмент

2.2 Разработка направлений совершенствования методов
определения затрат на девелопмент на прединвестиционной стадии
2.3 Разработка алгоритма укрупненного определения затрат
на земельный участок на прединвестиционной стадии
2.4 Практическое применение разработанного алгоритма на примере вторичного рынка земельных участков
Московской области
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА И ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ МЕРОПРИЯТИЙ ПО ОБЛЕГЧЕНИЮ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЕВЕЛОПЕРОМ
3.1 Разработка мероприятий по облегчению приобретения
земельного участка девелопером и снижению затрат на девелопмент
3.2 Исследование и подтверждение эффективности некоторых
из разработанных мероприятий на основе анализа деятельности Федерального
Фонда содействия развитию жилищного строительства
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЯ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования связана с сложностью, многоплановостью и недостаточной проработанностью структуры затрат в управлении девелоперским проектом, а также методики укрупненного определения затрат на земельный участок на прединвестиционной стадии, когда девелопер формирует инвестиционный замысел проекта и требуется наиболее точная укрупненная полная стоимость проекта для дальнейшего расчета рентабельности проекта.
В диссертации, девелопер является одновременно инвестором и застройщиком проекта, которому принадлежит земельный участок на период реализации проекта.
С переходом экономики России на рыночные отношения произошли существенные изменения в системе ценообразования в строительстве: появились новые формы и методы заключения договоров между участниками проекта, в том числе и способы приобретения земли девелоперами подверглись изменениям. Доля затрат на землю в полной стоимости девелоперского проекта может быть весьма существенной.
Требуется необходимость научного осмысления в классификации и структурировании затрат на девелопмент, а также совершенствования методики формирования затрат на земельный участок, чтобы дать наиболее точную укрупненную оценку полной стоимости девелоперского проекта при подготовке инвестиционного замысла.
Степень разработанности проблемы. Несмотря на многообразие трудов, посвященных вопросам управления инвестиционными проектами, вопросам формирования стоимости проекта, в настоящее время до конца не исследованы некоторые аспекты в определении структуры затрат на девелопмент и методики расчета отдельных ее составляющих.
На практике девелоперы, инвестиционные аналитики не всегда учитывают в стоимости проекта все составляющие структуры затрат.

Плата за землю - важная и, как правило, весомая составляющая в структуре затрат на девелопмент. От размера платежей за земельный участок зависит стоимость проекта и стоимость 1 кв.м жилой недвижимости.
Острая нехватка земель под жилую недвижимость и необоснованность в определении размера платы за землю девелопером, эти два аспекта во многом влияют на полную стоимость девелоперского проекта.
Цель диссертационного исследования состоит в совершенствовании методики формирования затрат на земельный участок при подготовке инвестиционного замысла девелоперского проекта.
Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены
задачи:
1. Исследование структуры затрат на девелопмент в теории и практике и ее уточнение.
2. Исследование причин возникновения проблемы формирования затрат на земельный участок в девелоперском проекте.
3. Исследование методик определения затрат на девелопмент на прединвестиционной стадии и направлений их совершенствования.
4. Разработка алгоритма укрупненного определения затрат на приобретение земельного участка и практическое применение его на примере вторичного рынка земельных участков Московской области.
5. Разработка мероприятий по облегчению приобретения земельного участка девелопером и снижению затрат на девелопмент. Подтверждение эффективности некоторых из предложенных мероприятий (на примере деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства).
В качестве объекта исследования рассматривается совокупность затрат на девелоперский проект.
Предметом исследования являются способы приобретения земельных участков и методы укрупненного определения затрат на земельные участки.

земельного участка под строительство рассматривается, а также - на каких правах приобретен земельный участок: в собственность на первичном или вторичном рынке, в аренду на первичном рынке, по инвестиционному контракту с местными органами исполнительной власти в аренду.
В зависимости от способа приобретения земельного участка, применяются различные виды цен на земельные участки, служащие базой для определения затрат на земельный участок при приобретении его в собственность на первичном или вторичном рынках, в аренду на аукционах или при приобретении земельного участка по инвестиционному контракту с местными органами исполнительной власти.
Земельным кодексом РФ установлены как общие правила предоставления земельных участков, так и особенности предоставления категорий земель.
Предоставление прав на земельные участки под строительство из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по законодательству осуществляется только на торгах.
Земельные участки для строительства с предварительным согласованием мест размещения объекта предоставляются в аренду.
Но имеется одно исключение, так подпунктом 3 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ предусматривается передача земельных участков в аренду для строительства без проведения торгов: «проведение торгов (конкурсов,
аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка». Статьями 38.1 и 38.2 ЗК РФ, установлено, что на торги выставляется право на