Совершенствование экономического механизма оценки земель портовых городов : Новороссийск, Туапсе, Темрюк

• Автор: Новиков, Алексей Витальевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 136 с. : ил.

Глава 1 Теоретические основы оценки земель портовых городов
1.1. Роль оценки земли в регулировании земельных отношений в городе
1.2. Ценообразующие факторы городских земель и их специфика для портовых городов
1.3. Анализ методов массовой оценки городских земель
^ Глава 2. Анализ особенностей земельно-имущественного комплекса
портового города в кадастровой оценке земель
2.1. Анализ практики оценки земель и ее применения для регулирования земельных отношений
2.2. Анализ результатов государственной кадастровой оценки земель портовых городов края
2.3. Земельно-имущественный потенциал порта в экономике города
Глава 3. Совершенствование методики кадастровой оценки земель портовых городов
3.1. Предложения по совершенствованию Методики Государственной кадастровой оценки земель поселений
3.2. Актуализация результатов кадастровой оценки земель г. Новороссийска на базе предложенных методических подходов
3.3. Эффективность предложений по совершенствованию методики кадастровой оценки земель
Выводы и предложения
Список использованной литературы
Приложения

Актуальность темы исследования. В составе земельного фонда Российской Федерации наибольшее значение в фискальном аспекте имеют земли поселений, формирующие свыше 4/5 всех объемов земельных платежей. На этих землях сосредоточены основные производительные силы и интеллектуальный потенциал страны.
Основой эффективного управления землепользованием города служит объективная стоимостная оценка земли. Проведенная в Российской Федерации, на основе единой методики, массовая государственная кадастровая оценка земель поселений в значительной мере решила эту задачу.
Однако города по своей инфраструктуре (социальной, инженерной, транспортной, производственной), местоположению, функциональным характеристикам, доходности экономик весьма неоднородны. Особое место среди них занимают морские портовые города, реализующие транспортнораспределительные функции по переработке внутренних и внешнеторговых грузов России. В настоящее время Россия располагает 43 морскими портами, которые обеспечивают около 75% объема российской внешней торговли. Их роль, с увеличением масштабов международной торговли и вхождением России в качестве полноправного участника в международные транспортные коридоры, будет только возрастать. Поэтому эффективное управление землепользованием таких городов выходит в ряд первоочередных задач, а оно не в последнюю очередь зависит от результатов кадастровой оценки городских земель.
Анализ результатов выполненной кадастровой оценки земель портовых городов показал отдельные недостатки действующих методических подходов к оценке. Критика содержится и в периодической печати. Это относится, в первую очередь, к определению базовой величины кадастровой стоимости земель, к определению коэффициентов перехода от стоимостей одного функционального вида использования земель к другому, к определению показателей качества (коэффициентов относительной ценности) кадастровых кварталов. Из этого вытекает необходимость совершенствования таких подходов.
В этой связи, актуальность приобретают исследования в области совершенствования методов массовой (кадастровой) оценки земель портовых городов не только с точки зрения устранения недостатков общих базовых подходов к кадастровой оценке, но и учета специфики формирования ценности их земель.
Состояние изученности проблемы. Работы отечественных и зарубежных исследователей и накопленная практика послужили основой для подготовки научно-методического обеспечения работ по государственной кадастровой оценке земель поселений Российской Федерации. Теоретические и научно-методические проблемы массовой оценки земель городских поселений в существующих условиях рассматриваются в трудах С.В. Бороздина, A.A. Варламова, С.Н. Волкова, Н.В. Воловича, С.И. Кабаковой, П.Ф. Лойко, В.А. Прорвича, А.П. Ромма, A.B. Севостьянова, Дж. Эккерта, Дж. Фридмана и др. В работах этих авторов вопросы оценки рассмотрены во взаимосвязи с вопросами условий землепользования, землеустройства, территориально-планировочной организации, социально-экономического развития и другими важными аспектами. На базе этих исследований специалистами Федеральной службы земельного кадастра России, Федерального кадастрового центра «Земля» подготовлена и утверждена методика Государственной кадастровой оценки земель поселений и специальное программное обеспечение к ней. Это позволило к настоящему времени завершить кадастровую оценку земель всех поселений России.
Тем не менее, недостаточно изученными остаются проблемы комплексного учета специфики природных, инфраструктурных и других условий формирования ценности земель портовых городов. Недостаточно исследованы научно-методические вопросы обеспечения взаимосвязи оце-

В то же время действующая сегодня методика расчета арендной платы за гидротехнические сооружения (Асг) предусматривает следующий алгоритм:
Асг = РСг х (СТи + СТд) + Рр + Рн + Ни + Пз +С, (4)
где: РСг - рыночная стоимость гидротехнического сооружения. Рыночная стоимость морских причалов определяется ежегодно на момент пересмотра стоимости аренды в соответствии со статьей 8 «Обязательность проведения оценки объектов оценки» Федерального закона «Об оценочной

деятельности в Российской Федерации», которая предполагает обязательность определения рыночной стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях их передачи в аренду;
Сти - ставка инфляции, предусмотренная в законе о бюджете;
СТд - ставка доходности на капитал;
Рр - расходы по ремонту сооружений;
Рн - накладные расходы;
Ни - налог на имущество;
Пз - платежи за землю;
С - страховые платежи.
« Таким образом, в этом случае арендная плата устанавливается в целом за земельно-имущественный комплекс, включающий земельный участок и расположенные на нем гидротехнические сооружения.
Наконец, в 2004 году в результате выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель поселений была сформирована база налогообложения для установления земельных платежей по 14 видам функционального использования земель. При этом согласно ст. 394 гл. 31 Налогового Кодекса Российской Федерации ставка земельного налога не может превышать:
0,3% для земельных участков - сельскохозяйственного назначения, поселений, используемых для сельскохозяйственного производства, лич-