Развитие современных форм предпринимательства в жилищно-строительной сфере : на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области

• Автор: Шукюров, Адалят Закир оглы
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 169 с. : ил.

Глава 1 Общая характеристика современных форм предпринимательства в жилищной экономике
1.1 Предпринимательские стратегии в жилищном строительстве
и сфере управления жилищным хозяйством
1.2 Бюджетирование и бенчмаркинг в управлении комплексами жилой недвижимости
1.3 Предпринимательские решения в управлении жилищным хозяйством Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Выводы по главе
Глава 2 Развитие предпринимательства в инвестиционно-строительном комплексе и жилищной сфере в условиях реализации современной жилищной политики
2.1 Состояние конкурентоспособности предпринимательских структур в жилищно-строительной сфере
2.2 Методологические аспекты государственно-частного партнерства в жилищно-строительном комплексе и эффективном управлении жилой недвижимостью
2.3 Организация государственно-частного управления жилым фондом
Выводы по главе
Глава 3 Формы и методы реализации предпринимательских проектов в жилищно-строительной сфере
3.1 Аналитические показатели и методики оценки инвестиционно-строительных проектов
3.2 Варианты компенсации трансакционных издержек и снижения стоимости жилья
3.3 Предпринимательские решения по снижению стоимости
услуг в жилищной сфере
Выводы по главе
Заключение
Список использованных источников

Актуальность темы исследования. Жилищная проблема, обеспечение населения страны качественными жилищными услугами затрагивают интересы каждого российского гражданина. Решение этих проблем является одной из основ социально-экономической стабильности общества. Развитие рынка жилья и жилищно-строительной сферы призваны ускорить модернизацию жилищной экономики в целом, привести ее в соответствие цивилизованным стандартам.
Жилищная сфера, создание объектов жилья и жилищной инфраструктуры, обеспечение в дальнейшем жильцов качественными услугами представляет собой многопрофильную деятельность, которой невозможно управлять из единого центра. Так, только обеспечение жилищными услугами производится более 30 видами самостоятельной деятельности, среди которых -жилищное строительство, эксплуатация жилищного фонда, водоснабжение, теплоснабжение, водоотведение и очистка сточных вод, электроснабжение, сбор, вывоз и утилизация бытовых и вредных для здоровья отходов, очистка и уборка улиц и придомовых территорий, их озеленение, ремонт покрытий дворов и тротуаров и многое другое, что формирует жилищную инфраструктуру в целом.
Жилищное строительство, в свою очередь, требует предварительного развития строительной индустрии, оно затрагивает не только экономику, но и право, архитектуру, транспортную систему и множество других сфер деятельности, выходящих далеко за рамки компетенции строителей, что ведет к . длительному согласованию объектов жилищного строительства на стадии их проектирования и «нулевого» цикла.
Вместе с тем рынок предполагает возмездность в приобретении жилья и компенсации услуг по его дальнейшей эксплуатации. В условиях инфляции, когда рост цен зачастую опережает рост доходов населения, доходы граждан значительно дифференцированы, покупательная способность основной части населения все еще низкая, требуются неординарные инициативнопредпринимательские и административно-управленческие решения в развитии

современных форм предпринимательства в жилищно-строительной сфере. Определенный опыт в реализации современной жилищной политики, развития предпринимательства в жилищно-строительной сфере, реализации программ доступного жилья, модернизации старого жилищного фонда и ипотечного кредитования накоплен в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Он нуждается в научном осмыслении, теоретическом истолковании и практическом распространении.
Вышесказанное определяет актуальность темы диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Жилищная сфера затрагивает, как уже отмечалось, экономику строительства, городского хозяйства, инвестиционную деятельность, эксплуатацию, реконструкцию, ремонт зданий, сооружений, инженерных сетей, экономику природоиспользования и жизнеобеспечения, страхование и аудит в предпринимательстве и управлении жилищно-строительной сферой. Каждому из указанных направлений деятельности посвящено достаточно источников отечественной и зарубежной литературы.
В процессе исследования автором изучены работы таких ученых и практиков, как Асаул А.Н., Бойко И.П., Благих И.А., Бляхмана Л.С., Власовой Т.П., Волчкова Н.Г., Грибовского С.В., Горбунова A.A., Горенбургова М.А., Ескина К.Ф., Занадворова B.C., Максимова С.Н., О’ Салливан А., Тарасевич Е.Н., Чернышева Л.Н., Чибинева А.М., Щербаковой H.A., Цацулина А.Н., Greenhut М., Johnson C., Harrey J., и других.
Вместе с тем исследование жилищно-строительной сферы, как самостоятельной отрасли хозяйства, полностью функционирующей по законам рынка, находится в отечественной экономической литературе в стадии разработки. В особенности нуждается в теоретическом обобщении и добротных практических рекомендациях реформируемая сфера управления и предпринимательства на рынке жилья, жилищно-строительных и эксплуатационных услуг в долгосрочной, стратегической перспективе, без

управлению, владению, распоряжению, пользованию в отношении имущества в соседних домах, им не принадлежащих? Кроме того, действующий ЖК РФ не устанавливает, каким образом организовывать (кто инициатор) и как проводить общее собрание собственников помещений для создания подобного ТСЖ. Непонятно, как вести подсчет голосов и определять кворум на учредительном общем собрании собственников помещений и последующих общих собраниях членов ТСЖ (неясно, какой долей голосов обладает каждый собственник помещений в различных домах на таком собрании, т. к. неизвестно, что брать за 100% голосов). Неясно, кто может вступить в члены такого ТСЖ (согласно ст. 143 ЖК РФ им может быть только собственник помещения в многоквартирном доме), кто может быть председателем правления такого ТСЖ (согласно ст. 143 и 147 ЖК РФ это должен быть собственник помещения в многоквартирном доме) и т. д. Реализация положений ст. 136ЖК РФ в существующем виде на практике приводит к многочисленным нарушениям прав и интересов собственников помещений в отдельных многоквартирных домах, объединенных в одно товарищество.
В связи с этим, на наш взгляд, необходимо внести в ст. 136 ЖК РФ изменения, в части установления подробных характеристик многоквартирных домов, для управления которыми возможно создание одного ТСЖ. Это должны быть только единые комплексы многоквартирных домов, связанные общим имуществом (фундаментами и другими строительными конструкциями, инженерными сетями и оборудованием, узлами учета энергоресурсов, земельным участком и т. д.). Оно будет находиться в общей долевой собственности у собственников помещений в каждом из домов, входящих в состав такого комплекса. В этом случае логично установить, что подсчет голосов производится исходя из общей полезной площади всего комплекса, а председатель ТСЖ - собственник помещения в одном из домов — будет являться собственником общей долевой собственности.