Разработка перспективных форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки

• Автор: Беркалиева, Меруерт Еркиновна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 150 с.

Глава 1. ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ФОРМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕКИ В РОССИИ
1.1. Особенности развития ипотеки в регионах России
1.2. Состояние рынка бизнес-ипотеки
1.3. Базовые изменения ипотечного законодательства
1.4. Бизнес-ипотека для строительных организаций
1.5. Становление бизнес-ипотеки в России
ГЛАВА 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕКИ
2.1. Эволюция форм ипотеки
2.2. Одноуровневая форма системы ипотеки
2.3. Двухуровневая форма системы ипотеки
2.4. Последовательность формирования системы ипотеки
2.5. Современные формы ипотеки
2.6. Юридические основы формирования ипотеки
2.7. Экономические основы формирования ипотеки
2.8. Оценка и снижение рисков ипотеки
Глава 3. НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКИЕ НАПРАВЛЕНИЯ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ФОРМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕКИ В РОССИИ
3.1. Потенциал развития бизнес-ипотеки
3.2. Проблемы развития бизнес-ипотеки
3.3. Развитие форм бизнес-ипотеки
3.4. Использование лизинговых форм
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

На рынке коммерческой недвижимости начинается развиваться ипотека, теперь ипотечный кредит можно взять не только на покупку жилья, но и офиса, магазина, склада и т.д. Ипотека коммерческой недвижимости появилась совсем недавно и сейчас находится на стадии формирования. Наиболее корректное название для такой ипотеки - «бизнес-ипотека».
В настоящее время сектор коммерческой недвижимости — одно из самых стратегических направлений рынка недвижимости в России. Поэтому сегодня специалисты особое внимание уделяют вопросам развития в России ипотеки и доверительного управления коммерческой недвижимостью. Бизнес-ипотека — новое понятие на рынке недвижимости — именно понятие, но не явление, поскольку во всем мире она широко распространена. Задачи бизнес-ипотеки ясны: кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог.
Небольшие и средние предприятия в последнее время все чаще подвергаются риску в любой момент оказаться на улице. Ведь арендные ставки растут, и арендодатель стремится больше заработать. Конечно, при наличии договора арендатор может свои права доказывать в суде, но эта долгая процедура серьезно подрывает непрерывность процесса работы фирмы. Денег на покупку здания в собственность у таких компаний, конечно, нет. Решить проблему могла бы бизнес-ипотека - во всем мире компании покупают недвижимость в рассрочку. В России, к сожалению, пока не создано удобных законодательных механизмов для таких сделок.
Рынок коммерческой недвижимости развивается достаточно стабильно, и даже если некоторые объекты испытывают недостаток финансирования, то явление это скорее локальное и временное. Прогнозы экспертов на ближайшие год-другой тоже оптимистичны. Однако не исключено, что с увеличением предложения цены стабилизируются, и рынку будет нужен новый импульс. Одним из стимулов его развития могло бы стать ипотечное кредитование.
Российские предприниматели практически не имеют доступа к кредиту на покупку коммерческой недвижимости. Крупные компании все равно находят возможность реализовать ипотечные схемы, используя в качестве залога другое имущество. Жертвами законодательного пробела становятся в основном мелкие и средние предприятия, не имеющие возможности полноценно развиваться, приобретая в собственность используемые помещения. Спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса, тем не менее, сформирован. В ближайшее время должно появиться и предложение.
Как только фирма набирает обороты, у нее нередко появляется желание оформить в собственность свои основные средства. При этом цели, которые преследуют такие компании, могут быть разные: получение доходов от аренды, извлечение прибыли на вложенный капитал, расширение самого бизнеса и пр. И чтобы не извлекать средства из оборота, в такой ситуации предприниматели обычно обращаются в банк. Типовым клиентом является предприниматель, который раньше арендовал какое-то помещение (ресторан или офис), а потом посчитал, что ему выгоднее это помещение выкупить. Причем подчас он выкупает всего несколько комнат или этаж. Главное, чтобы эту часть здания можно было зарегистрировать в регистрационной палате в качестве единицы недвижимости. Для того чтобы получить в банке такой кредит, необходимо предоставить расчеты, из которых будет видно, за счет чего заемщик намерен гасить долг. Если предприниматель планирует использовать здание для того, чтобы потом сдавать его в аренду, то надо будет показать арендные договоры (если эта недвижимость уже кому-то сдается) либо предварительные договоры (если здание пока свободно). Важно, чтобы проценты по кредиту покрывались предполагаемыми арендными доходами. Если же собственник собирается развивать на своих площадях какой-то собственный бизнес, то он должен подготовить бизнес-план, который убедит банкиров в его потенциальной прибыльности. Доходы предприятия должны быть такими, чтобы хватило денег и на возврат основного долга, и на выплаты кредитных процентов.
На Западе даже небольшие компании и мелкие предприятия, которые только начинают свою деятельность и часто не имеют ничего, кроме простого бизнес-плана, могут рассчитывать на кредит для приобретения офиса. В Евро-

начинаются от 12-13% годовых, в то время как иностранные банки предлагают ставки по постоянным кредитам, варьирующимся в пределах LIBOR плюс 3-8% (LIBOR - лондонская ставка межбанковского кредитования, которая служит основой для плавающих процентных ставок), что в абсолютном выражении составляет 7,5-10,5%. К концу 2006 года на рынок выйдут еще несколько западных банков, что существенно ужесточит конкуренцию и понизит процентные ставки. Тогда перед российскими банками встанет выбор: либо уходить, либо находить свои преимущества, к примеру, готовность брать на себя более высокие риски и начинать осваивать сегмент проектного финансирования;
2. отечественные банки, привыкшие к работе с кредитованием жилья, не совсем понимают механизмы и суть бизнес-ипотеки из-за отсутствия опыта. В основном они ранее выдавали кредиты на покупку офисов или магазинов при условии получения доли в уставном капитале, становясь в итоге соинвесторами;
3. схемы, по которым работают западные и российские банки в сфере коммерческого кредитования, сильно отличаются друг от друга. Российские банки предпочитают давать кредит не более чем на 5-7 лет, иностранные банки - на 10-12.
Из-за вышеперечисленных различий и сложностей, возникающих перед российскими банками, неоднозначна оценка будущего российской бизнес-ипотеки ипотеки. Рынок фактически готов к тому, чтобы произвести частичное замещение арендных контрактов на финансирование с помощью бизнес-ипотеки, потому что уже сейчас при заключении арендного контракта арендатор условно оплачивает порядка 10-15% от рыночной стоимости арендуемых помещений. Однако подобная готовность самого рынка недвижимости существенно охлаждается реальными возможностями российских банков. Вряд ли потенциальные заемщики смогут получить ипотечные кредиты по более низ-