Управление предпринимательскими рисками на рынке коммерческой недвижимости

• Автор: Борисов, Евгений Владимирович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 192 с. : ил.

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ

КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1 Сущность коммерческой недвижимости как класса экономических активов

1.2 Эффективность рынка коммерческой недвижимости

1.3 Управление коммерческой недвижимостью

ГЛАВА II. ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕ РИСКОВ ВЛОЖЕНИЙ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

2.1 Понятие и виды инвестиционных рисков

2.2 Особенности рисков на российском рынке коммерческой недвижимости

2.3 Консалтинг на рынке коммерческой недвижимости

2.4 Привлечение консалтинговых компаний для управления рисками инвесторов на рынке коммерческой недвижимости
ГЛАВА III. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ КОНСАЛТИНГА ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ВЛОЖЕНИЙ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
3.1 Методика оценки экономической эффективности консалтинга для управления рисками вложений на рынке коммерческой недвижимости
3.2 Повышение эффективности финансового левериджа в ходе взаимодействия
инвестора с консультантом
3.3 Взаимодействие инвесторов с консалтинговыми компаниями для получения
требуемого уровня инвестиционного дохода
3.4 Оптимизация проекта
ВЫВОДЫ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ЭФФЕКТА ОТ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ФИНАНСОВОГО ЛЕВЕРИДЖА ПРОЕКТА
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ЭФФЕКТА ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ИНВЕСТОРА С КОНСАЛТИНГОВОЙ ФИРМОЙ ДЛЯ ДОСТИЖЕНИЯ ТРЕБУЕМОГО УРОВНЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОХОДА
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ЭФФЕКТА ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ИНВЕСТОРА С КОНСАЛТИНГОВОЙ ФИРМОЙ ДЛЯ ОПТИМИЗАЦИИ ПРОЕКТА
ПРИЛОЖЕНИЕ 4. ПРИМЕР ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПЛАНИРОВКИ ЭТАЖА ОФИСНОГО ЗДАНИЯ

Актуальность исследования. В настоящее время динамично расширяется торговля приносящей доход недвижимостью. Объем трансакций с коммерческой недвижимостью институционального качества в мире в 2004 г. составил порядка 460 млрд. долларов США и продолжает расти. В г. Москве в среднесрочной перспективе прогнозируется, как минимум, удвоение предложения по всем основным сегментам рынка коммерческой недвижимости, включая офисный, торговый, складской.1 Инвесторы для управления инвестиционными рисками используют аутсорсинг, передавая часть их специализированным консалтинговым организациям. Исследования западных специалистов говорят о том, что управление инвестиционными рисками приносит инвестору доход, который сопоставим с доходностью инвестиций в ценные бумаги. Сегодня создаются адекватные развивающемуся рынку информационные системы, с помощью которых инвестору содействуют в управлении рисками на этапах принятия решений и осуществления операций, а также в процессе управления коммерческой недвижимостью. На российском рынке коммерческой недвижимости все острее встает задача эффективного управления рисками. Сохраняющиеся уже более пяти лет двузначные показатели темпов роста рынка коммерческой недвижимости заставляют учитывать возможность увеличения рисков инвесторов в будущем. Недостаточная для профессиональных участников прозрачность рынка существенно затрудняет оценку ситуации и увеличивает инвестиционные риски. Решение указанной задачи включает адаптацию широко используемых за рубежом методов управления предпринимательскими рисками к особенностям бурно развивающегося
1 В соответствии с общепринятой мировой практикой, здесь и далее в диссертации под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, которая может использоваться исключительно в коммерческих целях (т.е. не для постоянного проживания), и которая способна приносить арендный доход своему владельцу. См. более подробно далее параграф «1.1 Сущность коммерческой недвижимости как класса экономических активов».

российского рынка коммерческой недвижимости. Это определило актуальность и выбор темы диссертационного исследования.
Состояние разработанности проблемы. Категория коммерческой недвижимости для современной российской экономической мысли является относительно новой. Существующие работы по данной проблеме преимущественно обращены к вопросам оценки рыночной стоимости недвижимости (А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, Е.И. Тарасевич, Г.М. Стерник и др.), что было обусловлено приватизацией государственной собственности и ростом операций с недвижимостью. Отдельные вопросы функционирования рынка коммерческой недвижимости и управления рисками инвестирования в недвижимость нашли отражение в трудах экономистов И. Г. Балабанова, ЛП.Белых, С.В. Валдайцева, П.Г. Грабового, С.В. Грибовского, В.Н. Зарубина, В.И. Кошкина, В.Н. Лившица, С.А. Смоляка, С.Н. Максимова, Е.С. Озерова, В.М. Рутгайзера, Г.В. Попова и др.
В мировой экономической науке значительный интерес к проблеме управления предпринимательскими рисками на рынке коммерческой недвижимости существует уже на протяжении нескольких десятилетий. Он обусловлен имевшими место в ряде ведущих стран прорывами ценовых «пузырей», включая Японию, Великобританию, ряд азиатских стран и др., которые оказали существенное негативное влияние на состояние экономики этих стран. За рубежом можно выделить исследования рынка коммерческой недвижимости Р. Андерсона (R. Anderson), Р. Баркхема (R. Barkham), Дж. Бенжамина (J. Benjamin), Г.Брауна (G. Brown), Д. Гелтнера (D. Geltner), Дж. ДеЛисла (J. R. DeLisle), Е. Зитца (Е. Zietz), И. Лянга (Y. Lyang), Н. Ордуэея (N. Ordway), Дж. Паглиари (J.L.Pagliari), Г. Сирманса (G. Sirmans), Дж. Шлаеса (J. Shlaes), Дж. Фридмана (J. Freedman), и др.
Теоретическая проработка вопросов перераспределения рисков инвестирования в коммерческую недвижимость в российской экономической литературе развита не достаточно. Вне поля зрения исследователей остаются

эксплуатирующая организация». Другая ситуация - когда инвестор привлекает управляющую компанию для управления и размещения своих средств в активы, в частности коммерческую недвижимость. В данном случае, цепочка отношений увеличивается, как минимум, на одно звено - «инвестор -управляющий активами - эксплуатирующая организация».38 Появляются риски, связанные с качеством работы компании, которая от имени инвестора принимает инвестиционные решения и управляет портфелем его активов. Причиной неудовлетворительной работы такой компании могут быть - с одной стороны, низкая информационная эффективность рынка и отсутствие достаточного профессионализма персонала компании, с другой, отсутствие достаточной мотивации действовать исключительно в интересах принципала и неэффективные процедуры контроля с его стороны.
В соответствии с положениями экономической теории и теории рынков под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, создаваемая с целью получения арендного дохода ее владельцем. На основании проведенного в главе анализа коммерческой недвижимости с точки зрения критериев классификации экономических активов коммерческая недвижимость выделена в отдельный класс активов. Одной из главных характерных черт коммерческой недвижимости является приобретение черт дериватива, для которого она является базовым активом. Сопоставление рынка коммерческой недвижимости с рынком финансовых активов приводит к выводу о том, что первый характеризуется наличием информационной асимметрии и меньшей степенью эффективности в отличие от более эффективного рынка финансовых активов. На основании анализа
38 Имеется в виду, что управляющий активами от имени инвестора может строить отношения с управляющим объектом недвижимости (например, каким-либо фондом недвижимости), а тот в свою очередь привлекает эксплуатирующие организации и т.п. Такая ситуация наиболее вероятна для инвестиций в ценные бумаги/паи, выпущенные на основе объектов недвижимости.