Построение системы управления во вновь создаваемой девелоперской организации

• Автор: Стогов, Константин Михайлович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 177 с. : ил.

Глава 1. Анализ существующей теоретической базы и фактического развития девелопмента
1.1. Понятие девелопмента - развития недвижимости. Анализ российской практики использования нового термина
1.2. Анализ развития опыта девелопмента за рубежом и в России
1.3. Теоретические основы построения системы управления девелоперской организацией
1.3.1. Учет специфики российского рынка недвижимости при построении системы управления девелопментом
1.3.2. Теоретические основы проектирования систем управления в организациях
1.3.3. Теоретические основы разработки систем управления в девелоперской организации
Глава 2. Характеристика и анализ методов организации девелоперской деятельности
2.1. Выделение основных классификационных признаков и классификация девелоперского бизнеса в соответствии с ними
2.2. Характеристика организационных форм объединения участников процесса девелопмента
2.3. Анализ необходимых условий и возможных путей вхождения в девелоперский бизнес
2.3.1. Необходимые условия для организации девелоперского бизнеса
2.3.2. Наиболее вероятные пути вхождения в девелоперский бизнес
2.4. Выбор основных организационно-правовых форм девелоперских организаций
Глава 3. Методика разработки системы управления во вновь создаваемой девелоперской организации
3.1. Определение порядка разработки системы управления девелоперской организации
3.2. Методика создания новой девелоперской организации
3.3. Определение основных задач и базовых функций девелоперской организации
3.4. Выбор организационных структур девелоперских организаций
3.5. Проектирование организационной структуры девелоперской организации

3.6. Построение информационной системы девелоперской
организации
Глава 4. Оценка эффективности предлагаемых решений
4.1. Определение методики оценки эффективности систем управления
4.2. Экспериментальная оценка эффективности построения системы управления вновь создаваемой девелоперской организации
Выводы и рекомендации
Список использованной литературы
Приложения

Современное постиндустриальное общество и экономические отношения в нем характеризуются бурным ускоряющимся развитием и усложнением, особенно в последние десятилетия. Во главе этого развития стоят экономически развитые страны, которые задают общие тенденции развития, перенимаемые остальными государствами. Наличие этих процессов в обществе выражается в усложнении и развитии существующих, а также в появлении новых видов деятельности и отраслей. Данное утверждение справедливо и для инвестиционностроительного комплекса.
Основное развитие в постиндустриальном обществе получает сфера услуг, к которым, в частности, относят и строительство. Значение секторов услуг в экономике как развитых, так и развивающихся стран резко возросло. В частности, возросла роль так называемых производственных услуг (используемые в качестве вводимых ресурсов производства). К таким услугам относятся проектно-конструкторские разработки, подготовка технико-экономического обоснования, исследование рынка и т.д. Объем использования подобных услуг возрос и в сфере строительства.
Научный и технический прогресс постоянно привносит в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения - предметов, процессов, способов ит. д., оценить весь спектр воздействия которых на человека и общество становится все труднее в силу нарастания темпов развития и обновления. Рост объемов услуг, используемых в строительстве, а также постоянное их развитие и усложнение, привели к появлению новых участников строительной отрасли, способных профессионально охватить весь объем предлагаемых на рынке услуг. В функции данных структур входит проведение работ по отбору необходимых услуг, выполняемых сторонними подрядчиками, и организации качественного взаимоувязанного их выполнения с целью получения конечного продукта -развитого объекта недвижимости, удовлетворяющего потребности всех заинтересованных сторон: инвесторов, потребителей, общества и
государства.
Появление новых участников рынка постепенно привело к зарождению и развитию нового подхода к работе с объектами недвижимости. В экономически развитых странах подобный подход получил название «Девелопмент». Можно дать следующее обобщающее определение девелопмента: девелопмент - качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, а также профессиональнопредпринимательская деятельность по организации процессов девелопмента. Для России в условиях перехода на новые формы хозяйствования это абсолютно новая сфера деятельности.
Инвестиционная деятельность в сфере недвижимости — одна из весомых сфер всей экономической деятельности. Инвестиции в недвижимость занимают существенное место в общем инвестиционном процессе в любой стране. Важность инвестиционно-строительной сферы предопределяет

Классификация по правам девелопера на объект недвижимости
В традиции сложившихся рыночных экономик западноевропейских стран различают два основных вида девелопмента - fee-development (девелопмент за вознаграждение) и speculative development (спекулятивный девелопмент). Также в качестве третьего вида к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли, она, по сути, и соответствует позиции заказчика (заказчика-застройщика) в процессе строительства, как в ранее существовавшей дорыночной практике строительства, так и в настоящее время. Первые два вида связаны с классическим пониманием девелопмента, как предпринимательской деятельности. Данные схемы применяются для строительства и развития коммерческих объектов недвижимости, используемых для получения дохода.
В первой указанной схеме - fee-development - девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Его гонорар, так называемый management fee (вознаграждение за управление), как правило, принимается в качестве определенного процента от объема осваиваемых инвестиций, реже - рассчитывается по фактическим расходам на содержание. Чаще всего при схеме fee-development инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера в западной практике происходит, как правило, посредством тендера, в России же тендерная форма привлечения девелоперов пока не получила широкого распространения. В проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу в аренду либо продажу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т. д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта, обычно же это цифра составляет 3-5% и снижается в зависимости от величины объема инвестиций в развиваемый объект.
Вторая разновидность девелопмента - speculative development - более сложна, чем первая, и здесь девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, занимается еще и построением финансовой схемы проекта, зачастую вкладывая при этом в него собственные средства, становящиеся стержнем будущей финансовой схемы. Однако в первую очередь в качестве «вклада» девелопера принимаются оказываемые им девелоперские услуги при реализации предлагаемого проекта, то есть в данной ситуации девелопер не получает дохода непосредственно от оказываемых им услуг по реализации проекта. И действует он таким образом потому, что получает определенную долю в будущем объекте недвижимости и, соответственно, «допускается» к получению части прибыли от реализации развитого объекта недвижимости.