Разработка организационных схем и адаптивной стратегии комплексного развития региональной ипотеки

• Автор: Мутовин, Сергей Илларионович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Докторская
• Год защиты: 2010
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 274 с. : ил.

Содержание
ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. МИРОВОЙ ОПЫТ И ТЕНДЕНЦИИ РЕГИОНАЛЬНОЙ ИПОТЕКИ

1.1. ЭВОЛЮЦИЯ И ОСНОВЫ ИПОТЕКИ

1.2. СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ - ОСНОВА РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ

1.3. УРОКИ МИРОВОГО ИПОТЕЧНОГО КРИЗИСА

ГЛАВА П. ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ В РОССИИ

2.1. РОЛЬ ИПОТЕКИ В ФОРМИРОВАНИИ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ

2.2. СТАНОВЛЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

2.3. РАЗВИТИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЙ БАЗЫ ИПОТЕКИ

2.4. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
2.5. РЕФИНАНСИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ
ГЛАВА III. НОВЫЕ ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ФОРМЫ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА
РЕГИОНАЛЬНОЙ ИПОТЕКИ
3.1. СТАНОВЛЕНИЕ РЕГИОНАЛЬНОЙ ИПОТЕКИ
3.2. ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ КООПЕРАЦИЯ'
3.3. СТРОИТЕЛЬНЫЕ СБЕРЕГАТЕЛЬНЫЕ КАССЫ
3.4. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА ДЛЯ ИПОТЕКИ
3.5. ИПОТЕКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ГЛАВА IV. НОВЫЕ ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ФОРМЫ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ
РЕГИОН/ШЬНОЙ ИПОТЕКИ
4.1. РЕГИОНАЛЬНЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ ПИФ
4.2. РЕГИОНАЛЬНЫЕ КОНДУИТЫ
4.3. ТРАНШИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ
4.4. ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ С ПЛАВАЮЩЕЙ СТАВКОЙ
ГЛАВА V. АДАПТИВНАЯ СТРА ТЕГИЯ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ
РЕГИОНАЛЬНОЙ ИПОТЕКИ
5.1. РОЛЬ ИПОТЕКИ В РЕГИОНАЛЬНОМ РАЗВИТИИ
5.2. АРЕНДА И ЛИЗИНГ НЕДВИЖИМОСТИ - ПРЕДПОСЫЛКИ ИПОТЕКИ
5.3. ИПОТЕЧНЫЕ МЕХАНИЗМЫ АКТИВИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА
5.4. РЕГИОНАЛЬНАЯ НАКОПИТЕЛЬНО-ИПОТЕЧНАЯ СИСТЕМА
5.5. РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР ИПОТЕКИ
5.6. КОМПЛЕКСНАЯ ПРОГРАММА РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОЙ ИПОТЕКИ
5.7. АДАПТИВНАЯ СТРАТЕГИЯ РЕГИОНАЛЬНОЙ ИПОТЕКИ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования, обусловлена тем, что повышение доступности жилой и коммерческой недвижимости отвечает жизненным интересам многих наших граждан. Современный этап экономического развития экономики России характеризуется усиливающейся тенденцией регионализации, что обусловливает формирование региональных моделей институциональной организации хозяйственных процессов в различных отраслях экономики, в том числе в инвестиционно-строительной сфере. Региональная ипотека, представляющая собой механизм решения социально-экономических проблем региона путём повышения доступности недвижимости за счёт формирования механизмов кредитования заёмщиков под залог приобретаемой недвижимости, является важнейшим способом социально-экономического развития региона.
Специфика региональной ипотеки состоит в том что, с одной стороны, региональные ресурсы ограниченны, а, с другой стороны, происходит тесное взаимодействие населения, бизнеса и региональной власти, что позволяет снизить многие риски ипотечного кредитования за счет гибкого использования широкого спектра организационных форм, постоянного-контроля развития ипотеки со стороны администрации, адаптивного регулирования ипотеки на базе большого массива информации о заёмщиках.
Региональная ипотека не есть только региональная конкретизация федеральной ипотеки, в основу которой положена двухуровневая (американская) система, базирующаяся на секьюритизации ипотечных активов путем выпуска ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) государственным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Важнейшим уроком американского ипотечного, а затем мирового финансового, кризиса является необходимость организационной адаптации регионального ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), включающим в себя использование более устойчивых систем ипотеки с максимальным учетом региональных особенностей.
Необходимость и важность научно обоснованных, социально ориентированных и экономически оправданных управленческих решений и преобразований в инвестиционно-строительной сфере региона обусловливает особую ак-
туальность комплексного решения проблем формирования рынка доступной недвижимости на основе использования региональной ипотеки.
Степень научной разработанности проблемы. За рубежом по вопросам ипотечного кредитования опубликовано достаточно большое количество монографических работ и статей. Среди них особо следует отметить научные исследования Г. Александера, Д. Бейли, П. Роуза, Д. Диамонда, Р. Гобела, Е. Касела, Дж. Крейнера, М. Лейа, К. Редхарда, Т. Стейнмеца, Р. Страйка, Ф. Уайта, К. Христофера, С. Хьюза, У. Шарпа и многих других. В них достаточно глубоко раскрыта сущность ипотеки, история формирования и развития ипотеки в Европе и США, особенности европейских и американских фирм организаций ипотеки, взаимоотношения различных субъектов, реализующих ипотечное кредитование жилищного строительства в конкретных странах мира.
Приобретение недвижимости в развитых странах уже несколько десятилетий получает массовое распространение. В трудах зарубежных авторов (Дж. Бойкина, Б. Бруггемана, Дж. Видемера, Д. Джаффе, А. Доунса, Т. Кларети,
Н. Миллера, Дж. Миллара, Ш. Мэйзеля, К. Розена, Д. Сироты, М. Стоуна, Б. Тсаргиса, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци, Р. Ханея, Д. Эпли) разработаны модели ипотечных кредитов, - структура организации ипотечного рынка и выявлены особенности участия государства в его функционировании, предлагается система государственного кредитования населения.
Значительный вклад в разработку теоретических и практических аспектов ИЖК и путей его совершенствования внесли зарубежные специалисты Р. Дорнбуш, Дж. Дэниэл, Дж.М. Кейнс, В. Лексис, М. Равиц, М. Розенберг, Д. Сигел, Р. Субраманиам, С. Фишер, Д. Шим, Р. Шмалензи, Л. Эрхард.
Теоретические и практические вопросы инвестиционной деятельности на рынке недвижимости и развития ипотеки в той или иной степени касались В.К. Бансал, Ф. Бергер, Э. Боди, Ю. Бригхем, Р. Вейсвейллер, Р. Винс, Д. Гарнер, Л.Дж. Гитман, Э. Долан, Т. Лофтон, Г.Р. Мансухани, Д.Ф. Маршалл, М.Х. Мескон, Н. Ордуэй, Р. Рейли, К.И. Рэй, Д. Фридман, С. Шривастава. В работах этих ученых рассматриваются вопросы инвестиционного процесса в строительстве, развития ипотеки, особенности ее реинвестирования,

тельствам и договорам об ипотеке в .обезличенные доходные бумаги (облигации)» [56, с. 69].
После предоставления ссуды кредитор выбирает одну из трех стратегий:
1) продать кредит (закладную) посредникам- (например, ипотечным агентствам);
2) использовать кредит (закладную) в качестве основы для эмиссии обес-' печенных ипотечных облигаций;
3) оставить кредит (закладную) в своем долгосрочном портфеле и получать доход в виде платы, поступающей от заемщика.
Как показывает мировой опыт, наиболее эффективной стратегией привлечения долгосрочных финансовых ресурсов является секьюритизация - выпуск ценных бумаг, обеспеченных активами. Секьюритизация является реальным способом мобилизации долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования, так как позволяет избежать несоответствия активов и пассивов по срокам, которое появляется при формировании портфеля долгосрочных ипотечных кредитов, основанного на краткосрочных источниках.
Различные механизмы секьюритизации находят свое применение в зависимости как от исторически сложившихся основ законодательства и организации кредитного дела, так и от современных тенденций деловой практики и законодательства. В самом общем виде ценные бумаги дают их владельцам право на получение денежных поступлений от определенного пула (набора) активов. В случае ИЦБ активы представляют собой права требований по ипотечным кредитам, обеспеченных залогом объектов недвижимости. Ипотечные кредиты погашаются периодическими платежами. Владельцы ИЦБ, обеспеченных этим пулом, получают большую часть этих платежей. В мировой практике применяется большое разнообразие ИЦБ, различающихся по типу обеспечивающих активов, гарантиям, распределению рисков и т.п.
Виды ипотечных ценных бумаг
Рассмотрим основные виды ценных бумаг, используемых для рефинансирования ипотечных кредитов.
Прежде всего, первичный кредитор, выдавая ипотечные кредиты, формирует у себя портфель непогашенных обязательств. Затем однородные кредиты