Совершенствование рынка жилой недвижимости региона : на примере г. Москвы

• Автор: Сергеенков, Владимир Павлович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 176 с. : ил.

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РЕГИОНА

1.1. Сущность и элементы регионального рынка недвижимости

1.2. Факторы развития регионального рынка жилой недвижимости и их влияние на социально-экономическое развитие региона

1.3. Законодательное регулирование рынка жилой недвижимости РФ и г. Москвы

ГЛАВА II. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РЕГИОНА

2.1. Формирование и динамика рынка жилой недвижимости России

2.2. Особенности становления и функционирования рынка жилой недвижимости г. Москвы

2.3. Варианты инвестирования средств в жилую недвижимость в г. Москве

III. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ РЕГИОНА

3.1. Предпосылки формирования и перспективы развития

рынка инвестиционного жилья в г. Москве

3.2. Основные направления совершенствования рынка
жилой недвижимости в регионе
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ
ПРИЛОЖЕНИЯ

Актуальность темы исследования. Кардинальные преобразования в структуре собственности, произошедшие с начала 90-х гг. XX века обусловили развитие рынка жилой недвижимости, значимость которого определяется его способностью воздействовать на развитие экономики страны и отдельных регионов, на эффективность экономических реформ, на улучшение социальной инфраструктуры и повышение производства совокупности отраслей.
Существенное влияние на состояние рынка недвижимости оказывает и глобализация экономики. Россия все в большей степени интегрируется в мировое хозяйство, в результате чего, с одной стороны, наблюдается приток на российский рынок недвижимости иностранных инвесторов, а с другой, ощущается все большее влияние внешних факторов - рост мировых цен на нефть, изменение курса доллара и др.
Вместе с тем за этот период произошла дифференциация российского общества (разрыв между доходами наиболее и наименее обеспеченных граждан составил 14,5 раз), приведшая к снижению в течение длительного периода платежеспособности домашних хозяйств. Для многих граждан страны проблема приобретения жилья (одна из самых главных потребностей) приобрела особую остроту. Ситуация усугубилась еще в большей степени из-за сокращения присутствия государства на рынке жилья как основного инвестора.
Рынок жилой недвижимости России еще молодой - ему всего 15 лет. Но за этот период уже выявились как позитивные, так и негативные последствия его реформирования. Среди позитивных факторов следует выделить появление рынка купли-продажи и аренды жилья, вовлечение в строительство жилья финансовых ресурсов негосударственных источников, прежде всего, средств населения, коммерческих банков, страховых

компаний, паевых фондов. Увеличение доходов отдельных категорий физических лиц существенно изменило критерии подбора жилья с точки зрения его качественных характеристик - категории дома, площади, планировки, наличия инфраструктуры. Но при этом для большинства населения приобретение жилья и улучшение жилищных условий стало недостижимым. Проблема доступности жилья становится приоритетной во всех субъектах РФ, и особенно в г. Москве.
Коэффициент доступности жилья, определяемый как отношение средней стоимости жилья к среднему заработку семьи, составляет в Москве 8,1, Лондоне - 6,94, Берлине - 5,89, Варшаве - 4,62. В мировой практике считается нормой рост цен на жилье в столичных городах в пределах 10-20% в год, тогда как в г. Москве только за 2004-2005 гг. он составил 100%. Для смягчения жилищной проблемы правительством поставлена задача увеличения объемов жилищного строительства в стране в два раза (до 80 млн.кв. м в год).
Кроме того, следует иметь в виду, что в России остается порядка 10 млн. квадратных метров ветхого и аварийного жилья, а в очереди на получение квартир стоят более 5 млн. семей. Многие граждане лишились своих вложений из-за высокого риска рынка и недобросовестности застройщиков, развитие ипотеки тормозится в силу различных объективных и субъективных причин.
Необходим всесторонний анализ всей совокупности факторов, влияющих на состояние и перспективы развития рынка жилой недвижимости регион. Таким образом, важность и масштабы проблемы становления региональных рынков жилой недвижимости и обусловили выбор темы диссертационного исследования. Совершенствование рынка жилой недвижимости способно решить многие социальные проблемы общества -рост рождаемости, повышение уровня занятости, повышение качества жизни. Наряду с этим развитие регионального рынка жилой недвижимости

предоставляться в форме: субвенций на возмещение расходов на предоставление льгот по оплате жилья и коммунальных услуг; субсидий на компенсацию расходов на предоставление установленных законодательством льгот по оплате жилья и коммунальных услуг отдельным категориям граждан, работающих и проживающих в сельской местности; дотаций на частичное возмещение расходов на предоставление гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг; дотаций на возмещение убытков от содержания объектов жилищно-коммунального хозяйства, переданных в ведение органов местного самоуправления;
4) определен порядок выселения в судебном порядке нанимателя и проживающих с ним членов семьи в случае неоплата жилья по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение шести месяцев.
5) установлен порядок возмещения организациям жилищно-коммунального хозяйства расходов на предоставление установленных льгот по оплате жилья и коммунальных услуг отдельным категориям граждан и др.
Федеральным законом от 6 мая 2003 г. № 52-ФЗ внесены изменения -введены новые термины - договор социального найма, плата за содержание жилья, плата за ремонт жилья, плата за наем жилого помещения, основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Собственникам жилищного фонда впервые было разрешено предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством РФ и органами исполнительной власти субъектов РФ.