Совершенствование организационно-экономических решений по реконструкции объектов недвижимости с учетом их жизненного цикла

• Автор: Абаев, Хайрбек Соскоевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2005
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 215 с. : ил.

Глава 1 Теоретические основы рационального использования объектов недвижимости имущественного комплекса с учетом их жизненного цикла.
1.1 Сущность и основные принципы управления имущественным комплексом
1.2 Оценка стоимости объектов недвижимости имущественного комф плекса при их реконструкции и техническом перевооружении
1.3 Проблемы определения оптимального срока эксплуатации объектов недвижимости имущественного комплекса с учетом жизненного цикла
Глава 2 Организационно-экономические решения по реконструкции объектов имущественного комплекса газотранспортной системы
2.1 Анализ текущего состояния имущественного комплекса газотранспортной системы и обоснование необходимости реконструкции объектов недвижимости
2.2 Анализ загрузки газа транспортной системы с выявлением необходимости реконструкции или нового строительства объектов недвижимости
2.3 Основные направления реконструкции объектов недвижимости имущественного комплекса газотранспортной системы с учетом их жизненного цикла
Глава 3 Концепция реконструкции недвижимых объектов имущественного ♦ комплекса газотранспортной системы на долгосрочную перспективу
3.1 Расчет объемов финансирования на реконструкцию объектов недвижимости имущественного комплекса обеспечивающего транспортировку газа
3.2 Концепция реконструкции и технического перевооружения объектов имущественного комплекса газотранспортной системы на долгосрочную перспективу на период до 2020 года
3.3 Определение оптимального срока и объемов проведения реконструкции объектов обеспечивающих транспортировку газа
Заключение
Список использованной литературы
Приложения

Актуальность исследования определяется тем, что в современных условиях разработка теоретических основ по рациональному использованию объектов имущественного комплекса с учетом их жизненного цикла является одним из приоритетных направлений деятельности собственников имущественных комплексов.
В настоящей работе целью владения имущественным комплексом является реа-
• лизация собственного бизнеса владельца путем осуществления деятельности «владение» и «управление», а так же сложный состав самого имущественного комплекса. В исследуемой системе в качестве управляющей компании выступает структурное подразделение собственника, имущественного комплекса, которое осуществляет эксплуатацию всех объектов имущественного комплекса (его части) и обеспечивает его техническое обслуживание.
Основными задачами управляющей компании в рамках исследуемой системы является обеспечение рационального использования имущественного комплекса в соответствии с целями собственника с учетом жизненного цикла объектов входящих в имущественный комплекс.
- В настоящем исследовании определены основные направления реконструкции
* объектов имущественного комплекса обеспечивающего транспортировку газа с учетом их жизненного цикла; разработаны рекомендации по реконструкции и техническому перевооружению вспомогательной системы объектов недвижимости входящих в имущественный комплекс объектов осуществляющих транспортировку газа с учетом их жизненного цикла; произведен расчет объемов финансирования под реконструкцию и техническое перевооружение недвижимых объектов имущественного комплекса обеспечивающих транспортировку газа, что позволило разработать концепцию реконструкции объектов имущественного комплекса обеспечивающего транспортировку газа с учетом их жизненного цикла.

Цель диссертационного исследования - Рациональное использование комплексов недвижимого имущества и газотранспортной системы за счет совершенствования организационно-технических решений по их реконструкции с учетом жизненного цикла объектов составляющих имущественный комплекс.
Исходя из поставленной цели были определены и решены основные задачи диссертационного исследования:
- раскрыта экономическая сущность и содержание категорий «имущественный комплекс», «объекты имущественного комплекса», «жизненный цикл объекта
* имущественного комплекса» и разработаны основные принципы управления имущественным комплексом;
- изучена методология и методические подходы к оценке стоимости комплекса недвижимого имущества с учетом жизненного цикла объектов недвижимости в-ходящих в имущественный комплекс;
- определена взаимосвязь прогнозируемого спроса и ресурсных возможностей систем магистральных газопроводов и разработан прогноз объема добычи и транспортировки газа на долгосрочную перспективу до 2020 года;
- дана объективная научная оценка технического состояния имущественного комплекса систем магистральных газопроводов, а также доказана необходимость проведения их реконструкции;

- разработана концепция и предложена методика определения оптимальных сроков и объемов реконструкции объектов имущественного комплекса обеспечивающего транспортировку газа с учетом их жизненного цикла.
Объектом исследования выступают объекты комплексов недвижимого имущества, газотранспортной системы
Предметом исследования являются управленческие отношения и организационно-экономические решения по реконструкции объектов недвижимости составляющих имущественный комплекс газотранспортной системы с учетом жизненного цикла, исследуемых объектов.

Если предусмотренное для замены оборудование известно, оптимальный момент замены объектов можно определить, согласно следующему правилу.
Оптимален тот срок замены объекта имущественного комплекса, при котором совокупная стоимость уже имеющегося объекта и бесконечной цепи нового объекта имущественного комплекса достигает максимального значения. [142]
Оптимальный момент замены объекта имущественного комплекса может быть определен как с помощью расчета стоимости капитала, так и посредством рассмотрения критического показателя прибыли. При расчете стоимости капитала определяется совокупная стоимость капитала для всех возможных сроков замены объектов имущественного комплекса таким образом, что можно определить оптимальный момент замены. Рассмотрение критического показателя прибыли основывается на сравнении критических показателей прибыли старого объекта имущественного комплекса (Gat) с максимальным значением средней прибыли, то есть максимальным аннуитетом, нового объекта имущественного комплекса Ann шах- Старый объект имущественного комплекса следует эксплуатировать и далее, пока критический показатель прибыли превышает аннуитет нового объекта имущественного комплекса, т.к. он в данном случае способствует достижению более высокой стоимости капитала.
Оптимальный момент замены приходится на конец периода t-1, если следующий за ним период t является первым, в котором критический показатель прибыли старого объекта имущественного комплекса ниже максимального аннуитета нового объекта имущественного комплекса. Определение момента замены при конечной инвестиционной цепи идентичных объектов имущественного комплекса или одном объекте замены без последующего объекта можно осуществить аналогичным образом. В этом случае необходимо учесть соответствующие показатели стоимости капитала объектов замены (расчет стоимости капитала) или проценты на стоимость капитала (рассмотрение критических показателей прибыли).
При реконструкции и замене объектов имущественного комплекса по транспортировке газа нами предполагается, что:
- возможно изолированное определение срока эксплуатации и момента замены