Развитие коллективного инвестирования жилищного строительства

• Автор: Мавлютов, Рамиль Ростемович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Волгоград
• Количество страниц: 175 с. : ил.

Глава 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ КОЛЛЕКТИВНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ

ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

1.1. Сущность коллективного инвестирования жилищного строительства

1.2. Инвестиционная деятельность в жилищном

строительстве

1.3. Нормативно-методическое обеспечение коллективного инвестирования жилищного строительства

Глава 2. ОБОСНОВАНИЕ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ

РАЗВИТИЯ КОЛЛЕКТИВНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ

ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

2.1. Анализ и оценка отечественного опыта коллективного инвестирования жилищного строительства

( 2.2. Факторы, обуславливающие развитие коллективного инвестирования

жилищного строительства как приоритетного
2.3. Оценка зарубежного опыта коллективных инвестиций в недвижимость
Глава 3. МОДЕЛЬ КОЛЛЕКТИВНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
3.1. Организация инвестиционного процесса в рамках модели
3.2. Прогноз эффективности внедрения модели
3.3. Правовое обеспечение функционирования модели
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ

Актуальность темы исследования. В современной России из всех существующих социальных проблем наиболее острой является жилищная. На данный момент отмечается отсутствие государственного обеспечения жильем, которое было присуще экономике дореформенного периода. Население самостоятельно изыскивает источники финансирования приобретения (постройки) жилья.
Экономические преобразования, осуществляемые в нашей стране начиная с первой половины 1990-х гг., одним из своих направлений определяют последовательный перенос центра тяжести при финансировании расходов на жилищное строительство с государственного бюджета на использование средств субъектов, относящихся к частному сектору бизнеса, и сбережений граждан. Здесь роль государства состоит в законодательном, экономическом, административном обеспечении становления рыночных отношений в сфере жилищного строительства.
По факту ежегодного послания Президента Федеральному собранию, датированного 2004 г., императивом для развития экономики России стало выдвижение ряда национальных проектов. Один из них - «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» - имеет своей целью разрешение проблемы обеспечения населения жильем. В этих целях был принят пакет законов, призванный активизировать отрасль жилищного строительства.
В мировой практике общепризнанной схемой приобретения жилья стало ипотечное кредитование. В течение 2003-2006 гг. в России был зафиксирован значительный рост объемов выданных ипотечных кредитов. Так, по результатам 2006 г. произошло удвоение этого показателя относительно 2005 г. Одновременно объемы вновь вводимого жилья не могут удовлетворить возросший спрос, что приводит к значительному его удорожанию, как на первичном, так и на вторичном рынке. Итак, проблему обеспечения доступным жильем следует рассматривать с позиций низкого предложения последнего

ввиду неадекватности показателей жилищного строительства потенциальным возможностям платежеспособного спроса, обеспечиваемого ипотечным кредитованием. Значит, вопрос находится в плоскости необходимости интенсификации строительства, что на данном этапе невозможно без обеспечения компаний-застройщиков финансированием в соответствующих объемах.
В сложившихся условиях актуализируется необходимость разработки модели, предусматривающей аккумулирование финансовых ресурсов мелких инвесторов с целью последующего направления на финансирование инвестиционных проектов жилищного строительства через закрытый паевой инвестиционный фонд, относящийся к категории недвижимости (ЗПИФН). Объективная необходимость разработки системы эффективного взаимодействия участников процесса коллективного инвестирования жилищного строительства с возможностью приобретения инвесторами в собственность жилья через теоретические обоснования и практические предложения по развитию рынка паевых инвестиционных фондов обуславливает актуальность темы исследования
Степень изученности проблемы. Методические и теоретические аспекты роли инвестиций в экономике подробно разработаны в трудах Д. Кейнса, В. Беренса, Р.Х. Холта, Н.А. Бланка, И.В. Сергеева и др. Проблемы инвестиционно-строительной деятельности отражены в работах таких отечественных ученых как А.Н. Асаул, В.В. Бузырев, В.М. Васильев, В.А. Дмитриев, А.Н. Ларионов, Ю.П. Панибратов, И.В. Федосеев, Н.В. Чепаченко и ряда других.
В специальной литературе и научных исследованиях излагаются преимущественно зарубежные теории и методологии, относящиеся к коллективному инвестированию. Так, исследованию вопросов функционирования института коллективных инвестиций в форме инвестиционных трасов недвижимости посвящены работы таких зарубежных ученых как Stephen A. Ross, Ronald C. Rogers, S. Mishael Giliberto

генеральным подрядчиком. Трехсторонний договор позволяет нивелировать описанные выше недостатки, а также открывает широкие возможности для дополнительных гарантий инвестора. Так, возможно предусмотреть в договоре, что в случае ненадлежащего исполнения заказчиком-застройщиком своих обязанностей, инвестор может привлечь другого заказчика-застройщика и отнести расходы на его привлечение на не исполнившего свои обязательства заказчика-застройщика. Генеральный подрядчик при этом обязан допустить привлеченного заказчика-застройщика на строительную площадку по получении уведомления от инвестора.
В общемировой практике важную роль на рынке недвижимости играет институт коллективных инвестиций. В соответствии с Комплексной программой мер по обеспечению прав вкладчиков и акционеров [5] поставлена цель по созданию развитой системы коллективного инвестирования, к числу форм которого причислены паевые инвестиционные фонды. Активное становление нормативно-правовой базы пришлось на последние пять лет. Основой послужило принятие федерального закона «Об инвестиционных фондах» [32].
Согласно последнему, паевой инвестиционный фонд (ПИФ) это «обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления». Право учредителя доверительного управления (пайщика) на долю (и ее размер) в имуществе, составляющем ПИФ, удостоверяется ценной бумагой - инвестиционным паем, который выдается управляющей компанией. Таким образом, инвестиционный пай является бездокументарной ценной бумагой, удостоверяющей права ее владельца на долю в имуществе, составляющем ПИФ, и на иные права, предоставляемые пайщику в соответствии с вышеозначенным Федеральным законом.