Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации : на примере Санкт-Петербурга

• Автор: Чистяков, Георгий Юрьевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2010
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 178 с. : ил.

Содержание
Введение

Г лава I. Региональный рынок жилой недвижимости в современных условиях :

1.1 Анализ основных научных категорий в области теории рынка жилой недвижимости

1.2. Современные проблемы становления и развития рынка жилой недвижимости

1.3. Показатели и критерии состояния рынка жилой недвижимости

Выводы по главе I:

Глава II. Методические основы формирования и развития рынка жилой недвижимости крупной агломерации в условиях конкурентной среды
2.1 Проблемы экономико-правовой базы функционирования и развития рынка жилой недвижимости
2.2. Формирование классификации объектов жилой недвижимости крупной агломерации на базе оценочного подхода
2.3. Обоснование концепции экономического регулирования развития рынка жилой недвижимости крупной агломерации
Выводы по главе II:
Глава III. Методы формирования и управления развитием регионального рынка жилой недвижимости
3.1. Предложения по совершенствованию системы управления развитием рынка жилой недвижимости крупной агломерации
3.2. Экономико-математическая модель оценки эффективности формирования и развития рынка жилой недвижимости крупной агломерации
3.3. Обоснование использования мультиатрибутивного эффекта в системе внедрения инновационного метода управления развитием рынка жилой недвижимости
Выводы по главе III
Заключение
Список использованных источников
Приложения
Введение

Актуальность диссертационного исследования. Рыночные преобразования в Российской Федерации существенно изменили институциональные и функциональные аспекты жилищного сектора экономики, что привело к формированию такого важнейшего с социальной, политической и экономической точки зрения сегмента национального рынка, как рынок жилой не-движшюсти.
Процесс становления и развития рынка жилой недвижимости, начиная с 90-х годов прошел несколько этапов, для которых характерным явилась смена формата, степени государственного регулирования рынка жилой недвижимости и в целом ослабление роли государства. Учитывая, что рынок жилой недвижимости является фундаментальным экономическим и социальным фактором существования, устойчивости и развития всего общества, функционирование данного рынка только в рамках принципов свободной рыночной системы — невозможно. Наличие системного кризиса в жилищной сфере на современном этапе подтверждает необходимость существенного государственного регулирования рынка жилой недвижимости. Однако, исследование результатов рыночных преобразований, а также традиционных мер государственной политики в сфере обеспечения населения доступным жильем, и, в частности, приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», показали недостаточную эффективность, стратегических направлений государственной жилищной политики, что не позволяет полностью решить поставленные задачи улучшения жилищных

условий населения. Одновременно, процесс государственного регулирования является динамическим и требует постоянного исследования и поиска резервов его совершенствования. На сегодняшний день назрела потребность в разработке и внедрении принципиально новых подходов и методов вмешательства государства в сферу жилищного рыночного механизма, базирующихся на принципах развитой экономики, целью которых стало бы обеспечение паритета интересов как населения и государства, так и компаний-
застройщиков, формирующих спрос на данном рынке. Все вышесказанное обуславливает необходимость углубленного исследования рынка жилой недвижимости для определения наиболее эффективных направлений и методов его государственного регулирования.
Целью диссертационной работы является разработка методических основ формирования: и развития рынка; жилой недвижимости в крупной агломерации на основе инновационного подхода к его государственному регулированию.
Для достижения указанной цели были; сформулированы и решены следующие задачи:
• уточнено понятие, экономическая и социальная функции рынка жилой недвижимости;
• выявлены проблемы, тенденции и закономерности функционирования рынка жилой недвижимости;
• • оценено современное состояние и проблемы развития современного оте-
чественного рынка жилой недвижимости;
• систематизированы основные теоретические подходы к регулированию рынка жилой недвижимости;
• разработан и обоснован инновационный методический подход к регулированию рынка жилой недвижимости со стороны государства
• определен: и обоснован мультиатрибутивный эффект регулирования и развития рынка жилой недвижимости с использованием инновационного подхода.
Объектом исследования: является: рынок жилой- недвижимости как сложная экономическая система.
Предмет исследования — организационно-экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.
Теоретическая и методологическая основа исследования. Проблема государственного: управления рынком недвижимости изучается в ряде зару-

в краткосрочном периоде предложение недвижимости совершенно не эластично, в долгосрочном плане оно по-настоящему эластично.
Несомненно, сравнение арендной платы в денежном выражении и коэффициент капитализации в процентах не совсем корректно. В данном случае, речь скорее идет об измерении доходности недвижимости, или стоимости инвестированного капитала. Поскольку в общем случае коэффициент капитализации, как один из показателей текущей доходности, рассчитывается как отношение прогнозируемого чистого годового дохода от аренды недвижимости к ее стоимости (или цене продажи), следовательно, вышеуказанные «цены» будут являться своего рода разными «агрегатными состояниями» одного и того же показателя т.к. коэффициент капитализации - следствие ставки арендной платы. Возможно, авторы имели в виду коэффициент капитализации и ставку дисконтирования, но даже и в этом случае, «при прочих равных» условиях (время и структура получаемых доходов), это слишком абстрактные сравнения.
В краткосрочном периоде коэффициент капитализации определяет рыночную стоимость недвижимости, а в долгосрочном стоимость строительства или переоснащения зданий. Снижение коэффициента капитализации в долгосрочном периоде для недвижимости определяет увеличение количества строящейся недвижимости, так как ее стоимость превышает стоимость строительства. В итоге, конъюнктура рынков капитала будет определять соответствующий уровень предложения в долгосрочном периоде, в то время как рынок недвижимости. определяет спрос на нее, для которого характерна больше цикличность, чем структурность. Таким образом, собственность должна конкурировать на обоих рынках одновременно, предлагая конкурентоспособную ставку дохода для рынка капитала, и конкурентоспособную ставку арендной платы для рынка недвижимости.
Таким образом, изменения в цене происходят только в процессе накопления информации. Эффективность рынка подразумевает, что прибыли не-