Многокритериальная социально-экономическая оценка способов управления жилой недвижимостью

• Автор: Кузнецова, Яна Сергеевна
• Шифр специальности: 08.00.13
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2015
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 134 с. : ил.

Глава 1. Анализ способов управления недвижимостью в жилищно-коммунальном хозяйстве России
1.1. Состояние и проблемы управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства
1.2. Государственное регулирование и динамика способов управления многоквартирными домами на примере г. Москвы
1.3. Саморегулирование и его роль в реформировании сферы жилищно-коммунального хозяйства
Выводы по первой главе
Глава 2. Система поддержки принятия решений на основе методики многокритериальной оценки способов управления недвижимостью
2.1. Обоснование применения методов анализа иерархий и аналитических сетей для оценки способов управления МКД
2.2. Модель аналитических сетей как инструмент управления недвижимостью
2.3. Использование методов и алгоритмов теории нечетких множеств при обосновании способа управления в жилищно-коммунальном хозяйстве
2.4. Методика многокритериальной оценки и выбора способа управления МКД и структура СППР
Выводы по второй главе
Глава 3. Многокритериальный выбор способов управления в жилищно-коммунальном хозяйстве
3.1. Выбор способа управления жилой недвижимостью на основе методов анализа иерархий и аналитических сетей
3.2. Выбор способов управления жилой недвижимостью на основе теории нечетких множеств
3.3. Динамическое моделирование в оценке рисков при управлении жилой недвижимостью
3.4. Интеграция и ранжирование оценок способов управления жилой недвижимостью
Выводы по третьей главе
Заключение
Основные обозначения и сокращения
Список использованной литературы
Приложения

Актуальность диссертационного исследования. В решении социально-экономической задачи обеспечения населения качественными условиями проживания первостепенная роль принадлежит сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), реформирование которой началось в России более двадцати лет назад с постепенным переходом на рыночные отношения.
Жилищная сфера — важнейшая часть экономики России с годовым оборотом более 4 трлн руб., составляющая около 7 % от ВВП страны'. Перманентные и неэффективные преобразования в сфере ЖКХ существенно влияют на состояние жилищного фонда России, включая 2,4 млн многоквартирных домов (МКД) общей площадью 2258 млн кв. м. Жилье - дорогостоящий товар длительного пользования, требующий разумной эксплуатации. Известно, что оплата жилищно-коммунальных услуг в год составляет более одного трлн руб. Предоставление услуг по обслуживанию недвижимости затрагивает интересы не только управляющих компаний, число которых в Российской Федерации достигает 16 тыс., но и собственников жилья, вовлекая последних в динамический процесс управления недвижимостью2.
При наличии различных схем управления МКД, предусмотренных Жилищным Кодексом Российской Федерации, возникает необходимость выбора наиболее рационального способа управления недвижимостью. В этой связи нередко возникает проблема информационного шума, вызванного избыточной информацией в СМИ. Не обладая информацией о форме управления в МКД, а также о предоставляемых услугах и не разбираясь в жилищном законодательстве, собственники жилья зачастую сталкивается с ситуацией неопределенности и риска. В свою очередь, управляющие компании оказываются в рисковой ситуации в силу зависимости от внешних политических, экономических и социальных факторов влияния. Как показывает практика, к рисковым ситуациям приводят
1 Поданным Минстроя России, март 2014
2 Полтавченко Г.С. О мерах по повышению качества предоставления жилищно-коммунальных услуг. Доклад на заседании Госсовета РФ 11 мая 2013 г.

технологий. Одним из методов, позволяющих получить объективные оценки предложенных альтернатив управления МКД с учетом выбранных качественных критериев или рисков, а также достичь согласованности во мнениях экспертов, является метод анализа иерархий.
В классическом подходе МАИ поставленную цель представляют в виде иерархической структуры, состоящей из нескольких уровней, отражающих критерии и альтернативы. Каждый уровень раскрывает проблему более детально. После задания критериев экспертами сравниваются элементы иерархической структуры каждого уровня попарно относительно их влияния на общую характеристику. При сравнении элементов друг с другом эксперт или лицо, принимающее решение (ЛПР) опирается не только на статистическую информацию, но и личный накопленный опыт в данной области, интуицию. Парные сравнения приводят к записи характеристик сравнений в виде квадратной таблицы чисел, матрицы парных сравнений.
Следующий шаг состоит в вычислении вектора приоритетов для построенных матриц парных сравнений. В математических терминах - это вычисление главного собственного вектора, который после нормализации становится вектором приоритетов. Векторы приоритетов вычисляются для каждого уровня иерархии отдельно, что делает возможным взглянуть на важность каждого элемента иерархии отдельно.
На рисунке 16 проиллюстрирована типичная трехступенчатая иерархическая структура проблемы выбора формы управления МКД с учетом возможных критериев и рисков. На первом уровне располагается поставленная цель, далее - качественные критерии или риски, на третьем уровне - сами альтернативы, то есть способы управления МКД согласно ЖК РФ.
Сравнивая набор критериев друг с другом, получаем обратно симметрическую матрицу А={ ау}, где а,;=1/а а индексы / и/ - номер строки и номер столбца, на пересечении которых стоит элемент. Оценки в матрице парных сравнений принимают значения из дискретного множества