Механизм управления инвестиционной привлекательностью девелоперских проектов коммерческой недвижимости по стадиям их жизненных циклов

• Автор: Караваева, Наталья Михайловна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2015
• Место защиты: Екатеринбург
• Количество страниц: 212 с. : ил.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Проблемы управления девелоперскими проектами коммерческой недвижимости по стадиям их жизненных циклов
1.2 Существующие методические подходы к оценке инвестиционной привлекательности
1.3 Современные основы управления инвестиционной
привлекательностью девелоперских проектов
ГЛАВА 2 МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ ПО СТАДИЯМ ИХ ЖИЗНЕННЫХ ЦИКЛОВ
2.1 Разработка методики расчета коэффициента роста добавочной стоимости девелоперских проектов коммерческой недвижимости
2.2 Методика оценки инвестиционной привлекательности девелоперских проектов коммерческой недвижимости по стадиям их жизненных циклов
2.3 Формирование механизма управления инвестиционной привлекательностью девелоперских проектов коммерческой
недвижимости по стадиям их жизненных циклов
ГЛАВА 3 РЕАЛИЗАЦИЯ ПРЕДЛОЖЕННОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ НА ПРИМЕРЕ РЕАЛЬНЫХ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1 Формирование профиля среды девелопмента

3.2 Апробация механизма управления инвестиционной привлекательностью на примере девелоперского проекта «Мебельный
центр «Гулливер»
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ А - Существующие интерпретации термина
«девелопмент»
ПРИЛОЖЕНИЕ Б - Существующие интерпретации термина «проект»
ПРИЛОЖЕНИЕ В - Существующие определения понятия
«инвестиционная привлекательность»
ПРИЛОЖЕНИЕ Г - Существующие методические подходы к оценке
инвестиционной привлекательности
ПРИЛОЖЕНИЕ Д- Существующие интерпретации термина «риск»,
встречающиеся в экономической литературе
ПРИЛОЖЕНИЕ Е - Список группы экспертов
ПРИЛОЖЕНИЕ Ж - Смета по расчету стоимости девелоперского проекта
«МЦ «Г улливер»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 - Расчет текущего (исходного) состояния
инвестиционной привлекательности МЦ «Гулливер»
ПРИЛОЖЕНИЕ И - Затраты на мероприятие «Маркетинговое
продвижение ДП «МЦ «Гулливер»
ПРИЛОЖЕНИЕ К - Показатели девелоперского проекта по созданию офисной недвижимости, находящегося на инвестиционной стадии, этапа строительства и сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования. Рост благосостояния населения в значительной степени зависит от инвестиционных вливаний в экономику, поэтому приоритетное значение для регионов и крупных городов имеет привлечение инвесторов на свои территории. Безусловно, инвесторы, особенно иностранные, прежде чем вкладывать свои средства, оценивают инвестиционную привлекательность того или иного проекта коммерческой недвижимости, при этом каждый из них использует разные инструменты, значительным образом отличающиеся между собой.
В современных исследованиях инвестиционной привлекательности экономических объектов различных уровней нет единой методологической базы. Существующие методические подходы, рассматривающие этот вопрос, выделяют различные цели данных подходов, использующих методики оценки экономических объектов, а также системы критериев и показателей для определения степени инвестиционной привлекательности. Это значительно затрудняет оценку их привлекательности для принятия решения инвестором/девелопером об участии в проекте или выходе из него на каждой стадии жизненного цикла, которую невозможно выявить без учета комплекса характеристик (факторов) привлекательности экономических систем различного уровня, их состояния и степени влияния на проект.
Степень изученности проблемы исследования. Проблема, которой посвящено исследование, многогранна. Проведенные исследования опирались на фундаментальные научные работы в области инвестиционно-строительной деятельности и девелопмента авторов: Амелиной П. Ю., Артамонова А. А., Асаул А. Н., Бакрунова Ю. О., Бугулова Э. Р., Бузырева В. В., Вяткина В. Н., Гамза Ю. Ю., Горемыкина В. А., Городновой Н. В., Грязновой А. Г., Загидуллиной Г. М., Зубарева А. А., Ильина М. О., Коростелева С. П., Ларионовой В. А., Люлина П. Б., Мазур И. И., Максимова С. Н., Ольдерогге Н. Г., Платонова А. М., Разу М. Л., Рэдхэд К., Сафонова Д. Г., Селиной В. П.,

отсутствии частной собственности на земельные участки, в т. ч. городских территорий, предназначенных под застройку. Как следствие возникает разделение прав собственности на землю и на неразрывно связанных с ней здания, строения и сооружения [7, с. 7].
И конечно, важнейшее отличие - это перераспределение функций мео/сду участниками проекта. Заказчики и генподрядные организации остаются в проекте безусловно основными, но уже не главными участниками. Они выполняют в основном технические и организационно-экономические функции, направленные на обеспечение соответствия деятельности требованиям проекта по стоимости, срокам и качеству. Девелопер же не только ориентирован на финансово-экономические аспекты при реализации проекта, такие как выбор коммерчески эффективного проекта, привлечение инвестроров, обеспечение ликвидности и финансовой устойчивости проекта и др., но и в целом обеспечивает более высокий системный уровень управления ДП. Он занимается организацией управляемого процесса существования объекта недвижимости на протяжении всего его жизненного цикла, т. е. от концептуальной предынвестиционной стадии к инвестиционной, от эксплуатационной к реконструкционной (модернизационной) и далее к полной ликвидации объекта недвижимости.
Еще одно важное отличие - продолжительность жизненного цикла проекта. При реализации проектов традиционным способом жизненный цикл ограничивается инвестиционно-строительной стадией, иногда включает и предынвестиционную, что в совокупности составляет от 3-х до 5-7 лет, в зависимости от сложности и масштабности проекта. Жизненный цикл девелоперского проекта может составлять десятки, а иногда и сотни лет.
Девелоперский проект от возникновения идеи до полного завершения проходит ряд последовательных стадий своего развития, полная совокупность которых образует жизненный цикл проекта [76]. Уточнение в связи с этим требует понятие «жизненный цикл проекта» - промежуток времени между моментом появления, зарождения проекта, и моментом его ликвидации, завершения —