Развитие системы управления реконструкцией городского жилищного фонда

• Автор: Касаткин, Андрей Андреевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 123 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ВОСПРОИЗВОДСТВОМ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
1.1 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ РАЗВИТИЯ
1.2 АНАЛИЗ ДЕЙСТВУЮЩЕЙ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ РОССИИ
1.3 ЗАРУБЕЖНЫЙ ПОДХОД К ВОПРОСУ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЫ
2 ОРГАНИЗАЦИОННО-ФИНАНСОВЫЕ МЕХАНИЗМЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ВОСПРОИЗВОДСТВОМ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
2.1 РЕМОНТНО-РЕКОНСТРУКТИВНЫЕ РАБОТЫ КАК ЭЛЕМЕНТ СТРАТЕГИИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
2.2 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ДЛЯ РАСКРЫТИЯ ВОЗМОЖНОСТЕЙ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ЧАСТНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ
2.3 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЫ
3 МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛЫМ ФОНДОМ РФ
3.1 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
3.2 МЕТОДИКА. КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
3.3 МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ И НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ РЕКОНСТРУКЦИИ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Экономические преобразования в России повлекли за собой не только трансформации в экономической среде, но также затронули такие жизненно важные отрасли, как жилищно-коммунальная. Изменения в системе управления жилищным сектором
экономики стали причиной ряда проблем, которые вот уже на протяжении практически двух десятков лет не могут разрешить ни чиновники разных уровней власти, ни высококвалифицированные специалисты. В этот период основной акцент в реформировании был сделан на сглаживание возможных социальных последствий, что дало отрицательный эффект в процессе
переустройства системы управления и повлекло за собой в том числе и проблемы в системе воспроизводства жилищного фонда (ЖФ) страны.
Ситуация в жилищной сфере, безусловно в первую очередь крайне негативно сказывается на той части населении, которая социально средне и слабо защищена. Экономический кризис 1990-х годов отразился на жилищном сегменте экономики существенным уменьшением инвестиций. Как следствие, это привело к снижению уровня качества и увеличению ветхого и аварийного жилья в нашей стране, а также крайне негативно сказалось на инновационной; сфере в этой области. Значительное сокращение объемов ввода нового жилья в России долгое время сопровождалось невниманием к эксплуатации уже
существующих домов, что оказало негативное влияние на процесс
воспроизводства и восстановления жилой застройки во всех регионах нашей страны.
По статистическим данным, полученным на основании обследований, проведенных Институтом экономики ЖКХ, в большинстве субъектов РФ доля изношенных многоквартирных домов, требующих капитального ремонта, составляет 17-25%. Сносу подлежит около 3% жилищного фонда, при этом фактически ежегодно сносится только около 0,1%. Сегодня не менее 20% вновь введенного жилья должно использоваться для ликвидации аварийного жилищного фонда. На практике же для переселения граждан из ветхого и

аварийного жилищного фонда используется не более 3-5% вновь введенного жилищного фонда, а в некоторых регионах этот показатель еще ниже. Помимо этого ежегодно увеличивается потребность в капитальном ремонте многоквартирных домов. Сегодня наряду с новым строительством и капитальным ремонтом становится все более актуальной реконструкция и модернизация жилищного фонда, позволяющая улучшить техническое состояние и потребительские качества жилых домов.
Для успешного сохранения и развития объектов жилищно-коммунального хозяйства необходимо сформировать такую систему регулирования процесса воспроизводства жилищного фонда, которая позволит поддерживать в надлежащем состоянии новые объекты строительства, запущенные в эксплуатацию, и вместе с тем восстанавливать более «старые» здания.
Существующая система управления жилищным фондом, а также система управления ремонтно-восстановительным процессом в городах России функционируют таким образом, что первоочередная задача сохранения и улучшения технических свойств и потребительских качеств объектов недвижимости при этом не решается. Это во многом определяется недостаточностью методологической проработки вопроса формирования эффективной системы управления жилищным фондом, ориентированной на создание условий технико-экономического развития земельно-имущественных комплексов с привлечением частных инвестиций. Все это указывает на необходимость проведения глубоких научных исследований и разработки соответствующих методологических положений для развития такой системы в России, в связи с чем выбранная тема диссертационного исследования представляется весьма актуальной и результаты востребованными.
Состояние изученности проблемы.
Проблемы воспроизводства жилищного фонда, вопросы привлечения инвестиций в реконструкцию объектов жилищно-коммунального хозяйства,

1.3 ЗАРУБЕЖНЫЙ ПОДХОД К ВОПРОСУ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЫ
В период реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в России очень важно обращать внимание на опыт развития данной сферы в других государствах, особенно в западных странах. Для этого, по нашему мнению, важно проводить анализ применяемых систем регулирования процесса воспроизводства жилищного фонда в развитых европейских странах и обращать внимание на организацию управления эксплуатацией жилищного фонда.
Анализ зарубежного опыта показывает, что процессы, происходящие в жилищном секторе экономики в нашей стране в 90-х годах прошлого столетия, происходили и в западных странах, но несколько иначе и в другие периоды времени [86].
В Великобритании, например, по схожему принципу с нашей приватизацией, в период с 1979 по 1996 годы в соответствии с Законом «О праве на выкуп» свыше 1,6 млн. муниципальных домов было продано их жильцам по цене ниже рыночной. Правительство поддержало создание независимых жилищно-строительных ассоциаций, которые в настоящее время несут ответственность за строительство большей части социального жилья. Правительство также поддержало (с согласия жильцов) и добровольную передачу жилых микрорайонов из собственности местных органов власти в собственность некоммерческих ассоциаций. Благодаря передаче жилья новым домовладельцам возросли инвестиции и изменились методы управления жилищным хозяйством. На наш взгляд, важно в данном случае отметить, что передача домов некоммерческим организациям в Великобритании проводилась в рамках целых микрорайонов, а не отдельно взятых объектов.
В то же время сегодня местные органы власти Великобритании остаются крупнейшими домовладельцами и несут ответственность за взимание квартирной платы, сохранность и ремонт принадлежащего им жилого фонда.