Развитие методов стратегического планирования деятельности инвестиционно-строительной (девелоперской) компании на рынке недвижимости крупного города

• Автор: Иванов, Данила Николаевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 139 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I Проблемы и развитие российского девелопмента
1.1 Сущность и особенности девелопмента (инвестиционно-строительной деятельности)
1.2 Анализ проблем функционирования отечественного девелопмента
1.3 Основные направления развития девелопмента на примере Санкт-Петербурга
ГЛАВА II Стратегическое планирование как инструмент эффективного функционирования девелоперской компании
2.1 Сущность и назначение стратегического планирования
2.2 Принципы формирования стратегического плана девелоперской компании
2.3 Исследование методов и моделей стратегического планирования в девелоперской компании
ГЛАВА III Методические основы формирования стратегии девелоперской компании
3.1 Построение ШЕИ модели стратегического планирования девелоперской компании
3.2 Оценка эффективности инвестиционной стратегии девелоперской компании
3.3 Стратегический анализ рисков девелоперской компании
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ЛИТЕРАТУРА

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования. Занимая существенное место в инвестиционном процессе любой страны, инвестиции в недвижимость важны прежде всего по причине высокого мультиплицирующего эффекта, серьезного влияния на окружающую среду.
В условиях некоторой стабилюации экономических показателей и оживления инвестиционной деятельности, переживаемых в настоящее время экономикой России, внешним проявлением которых выступает увеличение объемов капитального строительства, прежде всего жилья и коммерческой недвижимости, возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа взаимодействия субъектов, действующих на рынке недвижимости, а также рассмотрения места девелопмента в правовом поле. Очевидно, что без совершенствования понятийного аппарата появившихся новых явлений в гражданском обороте, без уточнения и конкретизации механизмов их действия субъекты гражданского оборота не смогут осуществлять построение и развитие цивилизованных основ рыночной экономики, и, в частности, реализовать инвестиционный потенциал рынка недвижимости.
Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.
В последнее время конкуренция в строительной сфере обостряется. Происходит деконцентрация основных объемов предложения на рынке новых объектов недвижимости. Большинство компаний, относящих себя к девелоперам или застройщикам, продвигают на рынке только один объект, и конкурировать с крупными застройщиками могут лишь за счет демпинга, что делает их проекты более рискованными, прежде всего для частных дольщиков или соинвесторов.

Трудности доступа к земельным ресурсам, бюрократизация властных структур выводит иногда на первый план не понимание структуры рынка и профессионалшм девелопера, а наличие связей и характер отношений с органами власти. Но наиболее серьезные проблемы возникают на уровне реализации объектов недвижимости. Преодоление этих и многих других проблем современного девелопмента находится в плоскости разработки и следования рациональной стратегии на основе анализа рынка недвижимости и выбора научно обоснованных целей девелопера.
Степень научной разработанности проблемы. Проблемам эффективного функционирования компаний в сфере строительства и недвижимости, в том числе девелоперских, анализа рынка недвижимости и инвестирования в недвижимость посвящены труды многих зарубежных и отечественных авторов: Ансоффа П., Альстрэнда Б., Дитхелма Г
Минцберга Г., ' Оуэна А., Росса А., Томсона А., Асаула А.Н., Кущенко В.В., Коробейникова О.П., Колесова В.Ю., Кузнецовой С.А., Максимова С.Н., Марковой В.Д., Озерова Е.С., Петрова А.Н., Смирнова Е.Б., Смирновой И.В., Стерника Г.М., Тарасевича Е.И., Цапу Л.И.
Однако в настоящее время в экономической литературе рассматриваются, как правило, только элементы функционирования девелоперов, без учета стратегических особенностей и проблем их деятельности в различных сегментах рынка недвижимости. Успех девелоперской компании может быть обеспечен только на основе разработки и реализации рациональной стратегии ее функционирования с учетом изменений рыночных факторов.
Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на повышение эффективности управления девелоперской компанией.
Цель и задачи исследования. В работе произведено развитие методов и моделей стратегического планирования деятельности инвестиционно-

-открытие каждого нового крупного торгового объекта приводит к закрытию нескольких мелких торговых точек по соседству;
-стабильность спроса на встроенные помещения под торговлю, увеличение площадей запрашиваемых помещений;
-низкий спрос на торговые помещения в непроходных местах; -стабильные фирмы активно развиваются в спальных районах и берут в аренду дорогие помещения;
-нехватка торговых помещений в проходных местах, рядом с метро приводит к росту арендных ставок на такие помещения;
-в торговле сохраняется диспропорция спроса и предложения, цены предложения встроенных помещений в центральных районах достигли максимума, поэтому торговые организации ориентируются па аренду в крупных торговых комплексах;
-продолжается расселение квартир на первых этажах под коммерческие цели. В центральных районах практически все помещения на первых этажах, имеющие торговый потенциал, переведены в нежилой фонд;
-большой спрос на встроенные торговые помещения приводит к тому, что их чаще хотят купить, а не арендовать, но собственники не желают расставаться с торговыми объектами, а сдают их в аренду;
-продолжается децентрализация торговых комплексов -появилось много проектов, расположенных в отдалении от станций метро;
-в конкурентной борьбе за покупателя на первое место выходят вопросы концепции торгового центра.
В 2007-2008 годах рынок торговой недвижимости будет активно развиваться в соответствии с ожидаемым ростом платежеспособного спроса и связанного с ним роста оборотов розничной торговли. [6]
В настоящее время рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга остается одним из самых стабильных сегментов коммерческой недвижимости. На протяжении последних лет на рынке офисной недвижимости наблюдается устойчивый рост объемов вводимых в