Совершенствование методики оценки инвестиционной привлекательности проектов развития недвижимости

• Автор: Морозова, Екатерина Алексеевна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 159 с. : ил.

Оглавление
Введение
ГЛАВА 1: ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ: ОСНОВНЫЕ ВЛИЯЮЩИЕ ФАКТОРЫ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ
1Л. Анализ сущности недвижимости как объекта инвестиций
1.2. Исследование понятий и методик оценки инвестиционной привлекательности объектов
Г.З. Факторы инвестиционной привлекательности проектов развития, недвижимости и принципы ее оценки
ГЛАВА 2: АНАЛИЗ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ-ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Анализ подходов к оценке инвестиционной привлекательности-проектов развития недвижимости
2.2. Формирование дополнительного критерия - коэффициента инвестиционой привлекательности
2.3. Применение теории реальных опционов для оценки инвестиционной привлекательности проектов развития недвижимости
2.4. Реальные опционы в проектах развития недвижимости в Москве
ГЛАВА 3: ПОСТРОЕНИЕ И АПРОБАЦИЯ АЛГОРИТМА УСОВЕРШЕНСТВОВ АННОЙ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ1
3.1. Алгоритм усовершенствованной методики
3.2. Апробация усовершенствованной методики
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ: Расчет чистой текущей стоимости проекта без учета реального опциона

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования
Все последние годы до настоящего финансового кризиса шло активное становление и развитие российского рынка недвижимости, сопровождающееся ростом инвестиционной активности как отечественных, так и зарубежных игроков рынка. Словосочетание «инвестиционная привлекательность» все чаще встречалось в выпусках новостей, аналитических статьях, интервью со специалистами-практиками и экспертами. На интуитивном уровне понятно, что здесь-имеется в виду интерес потенциального инвестора к какому-либо объекту для инвестиций или же какие-то его характеристики, способные привлечь к нему внимание инвестора даже в условиях кризиса, однако не всегда можно определить, что именно подразумевается под этим термином и о-каком именно показателе /показателях/ оценки идет речь.
Так, часто, в случаях, когда говорят об инвестиционной привлекательности проекта, имеют в виду показатели его экономической эффективности — внутреннюю норму доходности и чистую текущую стоимость. Однако, как показывает практика, не всегда выбор проекта для инвестирования бывает обусловлен высокими значениями этих показателей. Иногда проект с невысоким или даже отрицательным значением чистой приведенной стоимости бывает принят к реализации. Это может происходить по разным причинам, например, реализация данного проекта может представлять собой стратегическую возможность выйти на новые перспективные рынки регионов, у инвестора (девелопера) существует возможность для льготного привлечения финансирования, выхода из проекта на определенном этапе его реализации, есть вероятность роста рынка выше прогнозируемого уровня и получения приемлемой прибыли и т.п.
Все это свидетельствует об отсутствии устоявшейся терминологии, несовершенстве применяемых в настоящее время методов и методик определения инвестиционной привлекательности проектов развития

недвижимости; Поэтому задача определения критериев инвестиционной привлекательности на базе анализа' существующего опыта в данной, области с научной- точки зрения, разработка и внедрение принципов, совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности с применением современных теоретических разработок представляется на сегодняшний день актуальной. Научная и практическая необходимость анализа факторов, определяющих инвестиционную привлекательность того или иного проекта развития недвижимости для инвестора обусловила выбор темы и цели исследования:
Целью работы является определение критериев и совершенствование методики оценки инвестиционной привлекательности проекта развития недвижимости с учетом, факторов управления - наличия возможностей для принятия управленческих решений на всех этапах жизненного цикла проекта.
Для; достижения поставленной- цели требуется решение следующих основных задач:
• формулирование понятия «инвестиционная привлекательность», анализ подходов к ее оценке и выявление критериев для показателей инвестиционной привлекательности объекта на уровне проекта или предприятия;
• анализ критериев, показателя инвестиционной привлекательности и особенностей проекта развития недвижимости как объекта инвестиций для формулирования принципов оценки его инвестиционной привлекательности и выявления основных влияющих на нее факторов; выбор наиболее приемлемого подхода к оценке инвестиционной привлекательности недвижимости;
• выявление способов учета факторов инвестиционной привлекательности недвижимости, предусмотренных существующими методиками, относимыми к выбранному подходу, анализ их применимости к оценке проектов развития недвижимости;
• анализ применения теории реальных опционов как дополнительного инструментария для учета факторов управления в оценке
Виды
неопределенности
Виды рисков
Направления отражения рисков в расчетах эфекгивности
Методы оценки рисков
Рис. 4: Классификация направлений учета риска в расчетах экономической эффективности и методов их оценки [63]
В работе М. О. Сураевой больше всего внимания уделено первым двум из упомянутых выше подходов к учету риска. Отметим наиболее важные моменты данного подхода к учету фактора риска:
• учет вероятностного характера рисков;
• корректировка денежных потоков дает возможность учесть влияние конкретного вида риска именно в момент его возникновения в соответствующем компоненте денежного потока;
• использование коэффициента риска вместо добавления рисковой премии к ставке доходности, некорректность которого отмечена М. О. Сураевой и другими авторами [32, 59, 99, 105], позволяет избежать зависимости риска от времени, а также позволяет дисконтировать отрицательные потоки по безрисковой ставке дисконтирования. Определение рисковой