Развитие методов анализа портфельных инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности

• Автор: Волков, Дмитрий Анатольевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Нижний Новгород
• Количество страниц: 161 с. : ил.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение

Глава I. Теоретические аспекты исследования рынка

инвестиций в недвижимость

1.1. Понятие рынка инвестиций в недвижимость и обоснование

его места и роли в инвестиционном процессе

1.2. Анализ теории управления портфелем инвестиционной

недвижимости и исследование общей природы экономического цикла

1.3. Исследование волновых тенденций на рынке недвижимости и оценка влияния инфляции

на рынок инвестиций в недвижимо сть

Глава П. Экономический анализ практики функционирования

рынка инвестиций в недвижимость
2.1. Выявление тенденций развития рынка инвестиций
в недвижимость в России в пореформенный период
2.2. Критический анализ современных подходов к управлению
портфелем инвестиционной недвижимости и анализу инвестиций в недвижимость
2.3. Исследование зарубежного опыта функционирования
и развития рынка инвестиций в недвижимость
Глава Ш. Совершенствование методов анализа рынка инвестиций
в недвижимость
3.1. Разработка алгоритма анализа инвестиций на рынке
недвижимости с учетом цикличности :
3.2. Концепция циклического анализа инвестиций в недвижимость
3.3. Прогноз развития рынка инвестиций в недвижимость
России на среднесрочную перспективу
Заключение
Список использованной литературы

Введение
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью решения весьма важной экономической и социальной проблемы, связанной с совершенствованием методов анализа инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности.
В периоды кризисных явлений, сопровождающихся неустойчивостью на финансовых рынках, вопрос сохранения капитала стоит особенно остро, поэтому в эти периоды внимание должно уделяться инвестиционным инструментам, позволяющим не столько преумножить капитал, сколько сохранить его с помощью инвестирования в наименее рискованные инструменты, одним из которых является недвижимость.
Проведенный в диссертации экономический анализ позволил установить, что современный рынок инвестиций в недвижимость способствует развитию финансовых и товарных рынков, развитию рынка труда и формированию материально-инфраструктурной базы. Рациональное инвестирование собственного и заемного капитала в недвижимость наряду с комплексной оценкой экономических рисков, связанных с инвестициями в недвижимость, позволяет инвестору рассчитывать на получение дохода от владения собственностью в будущем, что обуславливает потребность в комплексном прогнозировании рынка инвестиций в недвижимость.
На эффективность инвестиционных проектов в сфере недвижимости весьма существенно влияют экономические циклы. Однако управление портфелем инвестиций в недвижимость, позволяющим одновременно управлять совокупностью объектов недвижимости, может осложнять процедуру принятия инвестиционных решений. В диссертации обосновано, что в настоящее время важнейшим фактором, определяющим конкурентную модель управления инвестиционным портфелем, становится использование современных моделей управления инвестиционными системами с учетом эмпирических наблюдений экономической цикличности.

Существующие в настоящее время методические подходы к анализу инвестиций в недвижимость рассматривают лишь отдельные их аспекты. Вместе с тем системная концепция циклического анализа рынка инвестиций в недвижимость, как в начале проведения реформ, так и на современном этапе отсутствует, что, в свою очередь, не позволяет эффективно использовать имеющийся потенциал инвестиций в недвижимость.
Указанные обстоятельства, а также недостаточная проработанность методологических подходов, позволяющих создать аналитический аппарат формирования портфеля инвестиций в недвижимость с учетом экономических циклов, определили важность теоретического осмысления волновых процессов и общей природы экономического цикла; разработки концепции циклического анализа рынка инвестиций в недвижимость, что, в свою очередь, обусловило актуальность темы исследования.
Степень разработанности проблемы. Проблема анализа особенностей и преимуществ инвестирования в недвижимость получила весьма значительное внимание в исследованиях зарубежных и российских ученых. Так, в работах Ардемасова Е.Б., Асаула Н.А., Балабанова И.Т., Белых Л.П., Бромвича М., Бузовой И.А., Ветлугина С.Ю., Вечера Н.Ф., Волкова Д.Л., Горбунова С.В., Горемыкина В.А., Данилова Ю.А., Егорова А.Ю., Збрицкого А.А., Зимина И.А., Ивановой Ю.В., Казанского Ю.Н., Кущенко В.В., Ларионова А.Н., Лочана С.А., Максимова С.Н., Москвина В., Орешковича Е.В., Панибратова Ю.П., Поляковского Г., Рахмана И.А., Рекитара Я.А., Ресина В.И., Роботова
А.С., Родионовой Н.В., Смирнова Е.Б., Стерника Г.М., Тарасевича Е.И., Фридмана Д.И., Хавина Д.В., Щербакова Н.А., Ясина Е.Г. всесторонне проанализирована экономическая сущность объектов недвижимости и особенности процедуры инвестирования в недвижимость, а также рассмотрена структура рынка недвижимости, методы его регулирования и финансирования.
Исследование проблем управления портфелем инвестиционной недвижимости нашло отражение в работах следующих отечественных и зарубежных авторов: Глазьева С.Ю., Кейнса Д.М., Кондратьева Н.Д., Корпинена П

- дополнил теорию Й. Шумпетера идеей существования жизненного цикла инновационного продукта; он полагал, что базисные инновации, создающие новую продукцию, имеют 4 фазы жизненного цикла, состоящие из фаз внедрения, роста, расцвета и упадка;
— включил внутренние отношения между базисными нововведениями и инновациями, и их динамикой во время длинного цикла в объяснение теории накопления нововведений. В своей работе Г. Менш отметил, что базисные инновации связаны с определенной фазой длинного цикла. Улучшения и внедрение инноваций, происходящие в фазе подъема длинного цикла, усиливают позиции определенных продуктов на рынке, однако, по мнению Г. Менша, внедрение инноваций и улучшение продукции происходит только по тем направлениям, деятельность от которых является прибыльной и успешной. С другой стороны, в период экономического спада и понижательной фазы длинной волны, доходы предпринимателей падают, в результате чего они готовы принять на себя дополнительный риск, связанный с обновлением продукции и внедрением инноваций.
Расширение Г. Меншем теории Й. Шумпетера характеризуется введением инновационного продукта и технологических нововведений в структуру длинноволнового процесса.
Критика идеи Й. Шумпетера об инновационном накоплении в начале инновационного цикла, была высказана С. Кузнецом в работе «Деловые циклы Шумпетера» [157]. Обобщая общие идеи теории Й. Шумпетера, С. Кузнец полагал, что основополагающей движущей силой циклического развития экономики по Й. Шумпетеру являются нововведения. Однако он не видел четкой взаимосвязи между нововведениями и колебаниями в экономической системе, вызываемой ими. С момента опубликования книги С. Кузнеца многие ученые предоставили достаточное количество доказательств о связи экономических циклов и технологических нововведений [96].
Опровергая теорию Й. Шумпетера, С. Кузнец провел анализ инвестиций в основной капитал, базируясь на предположении, что именно инвести-