Разработка организационно-экономического механизма формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний

• Автор: Хмельницкий, Иван Вячеславович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 176 с. : ил.

ГЛАВА I. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННЫХ МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ КОМПАНИЙ

1.1. Характеристика инвестиционно-строительной

сферы и перспектив ее развития.

1.2. Анализ состава и структуры участников инвестиционно-строительной деятельности.

1.3. Особенности управления развитием девелоперских компаний.

ГЛАВА II. ИССЛЕДОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КАК ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ

ДЕВЕЛОПЕРСКИХ КОМПАНИЙ

2.1. Сущность и задачи инвестиционной

деятельности в современных условиях.

2.2. Основные принципы оценки экономической эффективности инвестиций.

2.3. Методические основы оценки экономической эффективности инвестиций и стоимостной оценки бизнеса.
ГЛАВА III. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ
ПРОЦЕССОВ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ КОМПАНИЙ
3.1. Выбор уровня реализации инвестиционных предложений в рамках инвестиционно-строительной деятельности девелоперской компании.
3.2. Функциональная модель формирования и
реализации инвестиционного портфеля.
3.3. Структуризация и оценка эффективности инвестиционного портфеля девелоперской компании. ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.
ПРИЛОЖЕНИЯ.
Актуальность исследования обусловлена возникновением относительно нового для Российской Федерации способа организации инвестиционно-строительного процесса. В его основе разработка, организация финансирования и реализация проектов по развитию недвижимости на всех стадиях ее жизненного цикла, осуществляемые девелоперскими компаниями. Несмотря на то, что последние могут функционировать в любой организационно-правовой форме, их деятельность отличается от других участников рынка недвижимости полной, в том числе финансовой, ответственностью за конечные результаты инвестиционно- • строительной деятельности (ИСД) в пределах соответствующих бюджетных ограничений. ИСД девелоперских компаний включает прединвестиционные, инвестиционные этапы, непосредственно строительство, сдачу-приемку в эксплуатацию, а также управление и/или продажу в целом/доли построенных зданий и сооружений с последующим капитальным ремонтом, реконструкцией или ликвидацией объекта.
В настоящее время девелоперскими компаниями выполняется, по экспертным оценкам, в пределах 10% общего объема подрядных работ. В то же время динамика их прироста, а также, безусловно лидирующее положение девелоперских компаний среди традиционных участников инвестиционностроительной сферы позволяют судить о положительных перспективах их развития, что особенно важно в связи с масштабом задач, стоящих перед инвестиционно-строительной сферой в контексте основных положений «Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006-2008 годы)».
Проблемы развития девелопмента являлись предметом исследования многих ученых. Среди них отметим труды зарубежных авторов: Гарольда Керзнера, Дэвида И.Клиланда и Роланда Гариса, а также отечественных ученых, таких как С.И.Абрамов, Н.Г.Верстина, П.Г.Грабовый, Ю.Н.Кулаков, И.Г.Лукманова, И.И.Мазур, Н.Г.Ольдерогге, В.И.Ресин, И.А.Рохлин,

В.Д.Шапиро, Н.Ю.Яськова и др. Их вклад в разработку структуры и функций девелоперских компаний, системы организации и управления девелоперскими проектами и их стоимостью, основ оценки недвижимости и бизнеса, финансового менеджмента, неоспорим.
В то же время исследование особенностей и проблемных аспектов деятельности девелоперских компаний, определение их влияния на методические основы оценки эффективности девелопмента с учетом изменений в практике методов инвестирования остается пока за пределами системных исследований и требует специального комплексного исследования. Исходя из вышесказанного целью исследования является теоретическое обобщение и развитие методических принципов формирования инвестиционного портфеля, как основы развития и роста стоимости девелоперской компании.
Поставленная цель достигается путем последовательного решения следующих задач:
- проведение анализа современного состояния инвестиционно-строительной сферы деятельности, способов ее организации и перспектив развития;
исследование состава, структуры и функций участников инвестиционно-строительной деятельности;
- выявление особенностей и основных проблем инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний;
- обоснование методического единства стоимостной оценки бизнеса и оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов;
- разработка методического подхода к выбору уровня реализации инвестиционных предложений в рамках инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний;
- построение функциональной модели формирования и реализации портфеля инвестиционно-строительных проектов девелоперской компании;
- структуризация портфеля инвестиционно-строительных проектов по различным критериям, характеризующим особенности механизма их

отражает тенденции растущих рынков продукции с достаточно стандартизированными признаками. Современные транснациональные мультипродуктовые корпорации с региональной широко дифференцированной деятельностью производственных бизнес-единиц сочетают преимущества как функциональной, так и гибкой матричной структуры с возможным выделением временных проектных образований. Поэтому, несмотря на некоторую широко отмечаемую «архаичность» идей тейлоризма, многие принципы функционального подхода в массовом поточном производстве являются единственно эффективными. И это справедливо в отношении деятельности, называемой девелопментом. И.Мазур, В.Шапиро, Н.Ольдерогге [53] выделяют следующие преимущества функциональных структур, а также приводят их недостатки, выявляющие основные причины развития современных методов и инструментов
проектного управления:
Таблица 1.3
Характеристики организации по функциональному принципу
Преимущества Недостатки
Стимулирует деловую и профессиональную специализацию Стимулирует функциональную изолированность
Уменьшает дублирование усилий и повышает эффективность использования ресурсов в функциональных областях Повышает количество межфункциональных конфликтов и снижает эффективность достижения общих целей
Улучшает координацию в функциональных областях Повышает количество взаимодействий между отдельными участниками сквозных, горизонтальных процессов, таким образом, снижая эффективность коммуникаций
Способствует повышению технологичности выполнения операций в функциональных областях Устанавливаемая функциональная технологичность не способствует разрешению комплексных, междисциплинарных проблем
Сотрудники имеют четкую перспективу карьерного роста и профессионального развития При привлечении сотрудников для реализации проекта они существенно снижают мотивацию