Организация торговых центров на основе баланса интересов субъектов рынка

• Автор: Широватов, Сергей Валерьевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 158 с.

ВВЕДЕНИЕ

- ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ОСНОВ СОЗДАНИЯ И ЭКСПЛУАТАЦИИ

• ТОРГОВОГО ЦЕНТРА КАК ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ И РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ

1Л. Основные аспекты рынка торговой недвижимости

1.2. Факторы, влияющие на развитие торговой недвижимости

■ 1.3. Сущность торгового центра, его характерные черты и особенности

1.4. Проблемы функционирования существующих торговых

центров

Выводы по главе

ГЛАВА 2. РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ СОЗДАНИЯ И ЭКСПЛУАТАЦИИ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ НА ОСНОВЕ БАЛАНСА ИНТЕРЕСОВ УЧАСТНИКОВ РЫНКА

2.1. Разработка методических основ организации торгового центра

• 2.2. Комплексная оценка эффективности торгового цен-

2.3. Разработка методики создания торгового центра
Выводы по главе
• ГЛАВА 3. РЕАЛИЗАЦИЯ И ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ МЕТОДИКИ ОРГАНИЗАЦИИ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА НА ПРИМЕРЕ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА «ОЛИМП» (г. Тверь)
3.1. Реализация методики организации торгового центра на примере торгового центра «Олимп»
3.2. Оценка эффективности использования методики организации торгового центра
Выводы по главе
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

В последнее время в большинстве городов России, а особенно в Москве, наблюдается рост строительства объектов торговой недвижимости. Это связано, в первую очередь, со значительными темпами роста оборота розничной торговли, обусловленной выходом на российский рынок иностранных ритейлеров и развитием отечественных розничных сетей.
Приход на российский рынок иностранных операторов, а также создание относительно благоприятных условий развития рынка недвижимости привело к тому, что мы можем наблюдать сейчас появление более современных форм розничной торговли, к числу которых относится торговый центр.
Планирование и текущая эксплуатация торговых центров представляет собой сложный механизм, в котором участвуют инвесторы, архитекторы, консультационные и строительные компании и т.д. Отсутствие отлаженных организационных механизмов взаимодействия данных организаций во многом определяет незначительный уровень конкурентоспособности торговых комплексов. Опыт создания и эксплуатации данных объектов недвижимости в России не слишком богатый и поэтому инициаторы проектов ориентируются в основном на систему управления торговыми центрами на западе. Многие из участников проекта не обладают достаточным опытом проведения такого вида работ, что в свою очередь приводит к снижению эффективности конечного и промежуточных результатов.
В настоящее время прослеживается тенденция, когда в качестве инвесторов торговых центров выступают организации, для которых данный вид бизнеса является новым, непрофильным и служит инструментом диверсификации рисков в основном виде деятельности, либо проектом, призванным защитить временно свободные денежные средства от инфляции. В связи с этим, на рынке торговой недвижимости наблюдается как количественный, так и качественный рост объектов.
Таким образом, на сегодняшнем рынке существует достаточно много проектов торговых центров, владение и руководство которыми осуществляют не связанные с этим видом бизнеса компании, что приводит к тому, что уже сейчас можно наблюдать неудачные проекты, при условии, что конкуренция между подобными формами розничной торговли будет, скорее всего, обострятся.
Изложенные выше обстоятельства предопределили актуальность и практическую значимость диссертационной работы.
Целью диссертации является разработка и научное обоснование теоретических положений и практической методики создания и функционирования торговых центров в условиях конкуренции в российских городах.
Для достижения данной цели предполагается решить следующие основные задачи:
— анализ состояния и перспектив развития рынка коммерческой недвижимости;
— изучение степени влияния розничной торговли на развитие такого объекта недвижимости как торговый центр;
— исследование организационно-методических особенностей создания и эксплуатации торговых центров в России и в мире;
— разработка и обоснование механизма комплексной оценки эффективности торгового центра;
— разработка и обоснование методических подходов к системе управления торговыми центрами, направленной на повышение конкурентоспособности торгового центра, а также предложение практических рекомендаций в условиях формирования рыночных отношений в России.
Предметом исследования являются экономические механизмы планирования и функционирования торговых центров. Объектом исследования являются процессы организации и управления торговым центром.
Его неудачное для торговли положение может изначально поставить крест на любых правильных начинаниях.
Самый важный фактор, играющий ключевую роль в успехе торгового центра, - местоположение [28]. Торговый центр, который расположен неправильно обречен на провал и спасти его практически невозможно. Даже если все остальные' правила при создании торгового центра были соблюдены, как то: правильная архитектурная планировка, наличие достаточной парковки и т.д., неправильно расположенный торговый комплекс не сможет привлечь ни посетителей ни арендаторов в достаточном количестве. Как правило, торговые комплексы строят на пересечении покупательских потоков. В качестве примера такого неудачного подхода при выборе месторасположения можно рассмотреть торговый центр «Гвоздь» площадью 17 ООО кв.м, расположенный на пересечении Волоколамского шоссе и МКАД. Несмотря на то, что данный перекресток обеспечивает достаточные покупательские потоки, при таком расположении не были учтены другие аспекты создания торгового центра, необходимые для функционирования комплекса в этом формате, а именно: большая площадь, предполагающая большой набор арендаторов и несколько якорей, удобные подъездные пути, а также достаточная площадь паркинга. При проектировании "Гвоздя" стандарты ни по одному из этих параметров соблюдены не были. Даже якорные арендаторы, такие как "Седьмой континент" и "Техносила", не обеспечены привычным для них потоком посетителей, не говоря уже о последних этажах, куда посетители практически не доходят. Кроме основных просчетов, были допущены «дорожные» ошибки и ошибки при планировке, большое количество тупиковых зон негативно влияло на деятельность арендаторов и ориентацию внутри комплекса посетителей [24].
Вторая по важности (и первая по распространенности) ошибка — изъяны планировочного решения. Сегодня при проектировании торговых центров российские девелоперы все чаще приглашают иностранных архитекторов и проектировщиков. Причина этой тенденции кроется в определенном неумении (ввиду недостаточного опыта) российских архитекторов создавать правильную гео-