Формирование экономического механизма функционирования и развития управляющих организаций жилищно-коммунального комплекса в условиях конкурентной среды

• Автор: Агафонова, Ева Викторовна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2005
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 202 с. : ил.

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ
1.1. Анализ современного состояния и экономического положения предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса
1.2. Зарубежный опыт управления недвижимым имуществом в жилищной сфере
1.3. Основные принципы формирования управляющих организаций с учетом требований конкурентной среды
1.4. Формирование концепции управления муниципальным жилищным фондом с
привлечением управляющей организации
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ ВЫБОРА УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ И УПРАВЛЕНЧЕСКОГО МОНИТОРИНГА СОСТОЯНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Оценка эффективности управления жилой недвижимостью с учетом ее интеграции на различных этапах эксплуатации
2.2. Выбор интегрального показателя конкурентоспособности управляющей организации при формировании портфеля недвижимости
2.3. Методы определения степени привлекательности недвижимости и расчета
надежности управляющей организации
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ
ГЛАВА 3. ВЫБОР ЭФФЕКТИВНЫХ МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫМ ЦИКЛОМ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (НА ОПЫТЕ РАБОТЫ МУНИЦИПАЛИТЕТА Г. СУРГУТА)
3.1. Анализ состояния жилищного фонда и методы выбора управляющих организаций в г.Сургуте
3.2. Анализ надежности управляющей жилищной организации при передаче муниципального жилищного фонда в управление

3.3. Организация управления портфельной диверсификацией для управляющих
жилищных организаций г.Сургута
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Зарубежный опыт управления жилой недвижимостью
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Виды договорных отношений управляющих организаций
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Организация управления многоквартирными домами
Актуальность исследования. Формирование рыночных отношений в России существенно влияет на все сферы жизнедеятельности общества. Одним из важнейших результатов социально-экономических преобразований в стране стало реформирование и развитие жилищно-коммунального комплекса (ЖКК), который в течение достаточно длительного времени находится в центре внимания государства.
Сложные трансформационные сдвиги, происходящие в жилищно-коммунальной сфере, как неотъемлемой части экономики страны, обуславливают необходимость коренных преобразований всей системы организации и управления ЖКК. Поскольку в течение длительного времени государство компенсировало значительную часть расходов в этой области и, соответственно, определяло уровень предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, то и проводимая им политика исключала возможность функционирования полноценных рыночных механизмов, ограничивала участие населения и хозяйствующих субъектов в формировании требований к качеству жилья и предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
Вместе с тем массовая бесплатная приватизация квартир населением создала базу для рыночного предложения и спроса, пройдя стадии либерализации сделок с жилищной недвижимостью и создания начальной нормативной базы, регулирующей обращение этого специфического товара. Однако развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальной сфере и намечающиеся стабилизационные тенденции пока не носят системного характера. Поэтому возникает необходимость формирования комплексного подхода по управлению жилищным фондом и коммунальным хозяйством на муниципальном уровне, постоянного поиска новых возможностей, резервов в финансово-экономической и производственной деятельности ресурсоснабжающих предприятий и организаций, управляющих предприятий ЖКК, которые становятся основным хозяйствующим субъектом в жилищно-коммунальной сфере.
- объявление о конкурсе должно быть официальным и содержать некоторый минимум информации об условиях конкурса и об объектах;
- пакет документов для продажи претендентам должен быть максимально подробным, желательно описать методику заполнения конкурсных предложений, четко сформулировать задачи и объемы работ, формы и сроки оплаты, критерии оценки и обязательно приложить образец заключаемого с подрядчиком договора;
- положение о конкурсном отборе подрядчиков на обслуживание муниципального жилищного фонда и инженерной инфраструктуры должно быть опубликовано в местных газетах;
- после конкурса заключается договор с победителем.
Таким образом, между заказчиком и подрядчиками становится только заключенный между ними договор. Финансовые средства, поступающие подрядчику в виде оплаты за выполненные работы, являются его собственностью и не могут быть подконтрольны заказчику, как и уровень оплаты труда работников предприятия подрядчика.
Проведение конкурсных отборов подрядчиков на обслуживание жилищного фонда требует совершенствования законодательной базы муниципалитетов, системы управления ЖКК и упорядочения финансирования этой сферы.
Дальнейшим шагом в деле повышения качества жилищно-коммунальных услуг является конкурсное управление жилищным фондом. Оно предполагает наличие нескольких организаций, выполняющих полностью или частично функции по управлению муниципальным жилищным фондом. Предварительно, а затем периодически проводится сравнительный анализ деятельности этих организаций, который позволяет оценить эффективность управления и выявить наиболее перспективную организацию. Затем совершенствуется нормативная база для проведения конкурса, разрабатывается и согласовывается договор на управление, который должен быть заключен с управляющей организацией. Срок действия договора на управление при конкурсном отборе организаций должен быть не менее 3-5 лет. Перед началом конкурса администрация муниципального образования отрабатывает процедуру расторжения этого договора. Процедура конкурса не должна быть формальной и быть максимально открытой для