Совершенствование кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

• Автор: Валиев, Джаваншир Сары оглы
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 206 с.

Оглавление
Введение
Глава I. Теоретические принципы обоснования оценки земель сельскохозяйственного назначения
1.1. Оценка земель сельскохозяйственного назначения на основе продуктивности земельных участков
1.2. Приоритетная роль оценки арендуемых земельных участков в
обосновании их ценности
1.3. Ипотека на основе залога прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения
Глава II. Совершенствование методики кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения
2.1. Обоснование ценности земель сельскохозяйственного назначе-
ния на основе интегральных показателей
2.2. Методика определения оценочной продуктивности и оценоч-
ных затрат при проведении кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения
2.3. Дифференциация базовых показателей продуктивности и затрат
субъекта Российской Федерации по административным районам
2.4. Методика определения расчетного рентного дохода и кадаст-
ровой стоимости земель
2.5. Учёт экологических факторов при обосновании кадастровой
оценки земель сельскохозяйственного назначения
Глава III. Экономическая эффективность применения результатов кадастровой оценки земельных участков
3.1. Повышение эффективности земельно-имущественных отношений на основе оценки земельных участков
3.2. Расчет кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения с учетом экологических факторов
3.3. Определение стоимости прав аренды и расчет размера арендных плат для земель сельскохозяйственного назначения
Заключение
Список использованных источников
Приложение

Введение
Актуальность темы. Земля является уникальным и незаменимым природным ресурсом. Поэтому она всегда находится в центре интересов человеческого общества, которые «группируются» вокруг распределения, перераспределения, использования и восстановления ее полезных потребительских свойств, норм и правил владения и пользования ею. Земля является одновременно и природным «телом», и экономическим ресурсом. Земельные ресурсы для всего человечества, во все времена его существования являются важнейшим объектом его бытия, объектом материальной реальности, капитальным активом.
Переход России от планово-административной к рыночной экономике потребовал ускоренного преобразования всех сфер социально-экономической жизни, в том числе в области земельных отношений. Сложившиеся в советское время структура земельных ресурсов и система земельных правоотношений в новых рыночных условиях не могли обеспечивать эффективного использования огромных земельных активов Российской Федерации общей площадью 1,7 млрд. га, что объективно потребовало их реформирования и создания условий правомерного перехода земельных участков к эффективным хозяйствующим субъектам, способным повышать продуктивность земельных угодий и сохранять экологичность природной среды. В рыночных условиях возрастает роль кадастровой оценки земельных участков как важного инструмента регулирования земельно-имущественных отношений и его воздействия на эффективность землепользования.
Проведенная в середине минувшего десятилетия государственная оценка кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения представляла крупный шаг в обосновании ценности земель сельскохозяйственного назначения, их места и роли в качестве главного средства производства и капитального актива субъектов рыночного хозяйствования в агроэкономике.
Однако в процессе практического применения кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий за истекшее пятилетие выявились как недора-

ботки в экономическом обосновании, так и методологические и методические ошибки и просчеты, отмечаемые многими экономистами, а также руководителями страны, рядом администраций регионов и муниципальных образований.
Проблемы государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения включают сложную систему финансово-экономических, социально-экономических, нормативно-правовых и межнациональных отношений. Они сложны для научно-теоретического, методолого-методического осмысления, познания и обобщения, а также в практике использования обобщенных знаний о земле как главном факторе производства продуктов питания, обеспечения продовольственного благополучия и безопасности страны в условиях глобализации рыночного оборота сельскохозяйственного сырья, продуктов питания, земельных участков.
Земельные участки уникальны по своим природным, технологическим признакам и местоположению, неповторимы и невоспроизводимы в качестве альтернативы. Обосновать подходы в определении их ценности удается не в полной мере, а поэтому используются приемы типизации и сравнений. Но и при этом остаются не всегда учтенными «детали» и «специфические признаки». А именно в «деталях» нередко кроются существенные содержательные признаки качественного характера, проявляющегося в процессе хозяйствования на земле.
Эти моменты важны для всех субъектов землевладения и землепользования. А их число измеряется десятками тысяч сельскохозяйственных организаций, фермерских хозяйств, около 20 миллионов садово-огородных участков. В приусадебном секторе населения находится свыше 16 миллионов участков. Кадастровый учет земель затрагивает жизненные интересы более 30 миллионов российских семей наряду с фермерскими хозяйствами и СХО. Переход на кадастровую базу земельного налогообложения затрагивает комплекс финансовых, экономических, нормативно-правовых, а вместе с ними и политических аспектов земельных отношений.

правила нередко носили противоречивый характер, не вносили четкости в земельную политику государства на всех его уровнях, что не могло способствовать расширению аренды земельных участков.
В минувшее десятилетие аренда земли регулировалась Федеральным законом Российской Федерации от 24 июля 2002 г. №101 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» с последующими изменениями и дополнениями. Они улучшают восприятие законодательных норм, восполняют многие былые пробелы аренды земель сельскохозяйственного назначения.
Но с другой стороны, правовые конструкции, внесенные названными нормативными правовыми актами, создали некоторые правовые коллизии оборота земельных участков на праве аренды особенно земельных долей российских граждан, а также в сфере арендной платы за земельные участки.
Порядок определения размера арендной платы за земли, условия и сроки внесения устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами субъектов Российской Федерации, муниципальных образований соответственно на земли государственной и муниципальной собственности, а земли в частной собственности - договорами аренды между субъектами арендных отношений [2, 3, 5, 7].
В первом случае ориентиром выступают кадастровая оценка земель и ставки земельного налога, а во втором - рыночный спрос и предложения. Арендный сегмент российского земельного рынка еще только начинает формироваться и делает первые шаги в своем развитии в современных условиях.
Исторический анализ практики земельных арендных отношений выявляет их позитивную роль в тех условиях, когда интересы арендодателя и арендатора земельных участков учитываются на взаимовыгодной основе на длительные сроки. Их раскрытие и составляет теоретическую основу, которая призвана быть положенной в законодательном регулировании прав и норм аренды, оценки арендной платы в качестве важного инструмента регу-