Приобретение права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме по договору купли-продажи в России и Нидерландах

• Автор: Овчарова, Анна Сергеевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2013
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 187 с. : ил.

Содержание
Введение
Глава 1. Жилое помещение как объект прав в России и Нидерландах
§ 1. Источники правового регулирования приобретения права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи
§ 2. Понятие жилого помещения в многоквартирном доме
§ 3. Право собственности на жилое помещение и права на общее имущество в многоквартирном доме
Глава 2. Значение договора купли-продажи для приобретения права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме
§ 1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения
§ 2. Характеристика сторон договора купли-продажи жилого помещения
§ 3. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения
§ 4. Форма и государственная регистрация договора
Глава 3. Переход права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме по договору купли-продажи
§ 1. Юридический состав, необходимый для приобретения покупателем права собственности на жилое помещение
§ 2. Порядок и момент перехода права собственности и иных прав на жилое помещение к покупателю
§ 3. Обстоятельства, препятствующие надлежащему исполнению продавцом своих обязанностей по договору купли-продажи жилого помещения
Список использованных источников

Введение
Актуальность темы исследования
Жилое помещение в многоквартирном доме относительно недавно вошло в гражданский оборот, поскольку как социально-экономический феномен этот вид жилых помещений появился только на современном этапе развития большинства стран, в которых такие дома стали неотъемлемым атрибутом современных мегаполисов. В связи с этим правовое регулирование отношений - вещных и обязательственных, - объектом которых является квартира, недостаточно детально и однозначно отражено в текущем законодательстве.
Изучение вопросов оборота жилых помещений, прежде всего по договору купли-продажи, актуально в связи с внесением в течение первых десяти лет нового тысячелетия изменений в Жилищный Кодекс РФ (далее - ЖК РФ), в Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ), в ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации), а также в некоторые другие нормативно-правовые акты, предметом регулирования которых является оборот прав на жилые помещения. Актуальность проблематики исследования подтверждается и правоприменительной практикой, которая сталкивается с пробелами и противоречиями правового регулирования.
В современную эпоху значительного сближения национальных систем права, их превращения в системы, открытые для восприятия положительного опыта зарубежных стран, изучение практики построения и функционирования законодательства зарубежных стран становится важной предпосылкой для дальнейшего развития отечественного нормотворчества и правоприменения. Учитывая это и принимая во внимание стремление российского законодателя ориентироваться не только на лучшие достижения отечественной ци-
вилистической мысли и правоприменительной практики, но и на позитивный

зарубежный опыт, автор полагает полезным исследовать проблемы правового регулирования отношений по поводу перехода права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в России параллельно с изучением регулирования аналогичных отношений в Нидерландах. Сравнение это приобретает особую актуальность в связи с тем, что подход законодателя к регулированию отношений собственности на жилое помещение в Нидерландах отличается от подхода российского законодателя.
Выбор права Нидерландов для проведения сравнительного анализа обусловлен рядом причин. Это - одно из государств с наиболее развитым правом в Европе. Исторически обусловленная схожесть правовых традиций российского и нидерландского права, принадлежность России и Нидерландов к одной правовой системе позволили в значительной степени использовать Гражданский Кодекс Нидерландов (далее - В XV) при разработке современного ГК РФ.
Возможность ориентации на опыт Нидерландов при дальнейшем совершенствовании в России регулирования отношений в связи с приобретением права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме по договору купли-продажи обусловлена тем, что право Нидерландов отличает высокая степень теоретической проработки этой проблематики, наличие ряда оригинальных правовых механизмов и богатой правоприменительной практики. Несмотря на объективные социально-экономические различия в России и Нидерландах, сравнительное исследование представленных в них правопорядков позволяет не только выявить проблемы, с которыми сталкивается российское государство в сфере оборота жилых помещений в многоквартирном доме, уяснить их природу, но также выработать конкретные предложения в целях их оптимального разрешения. Субъективным фактором, также повлиявшим на выбор государства в целях проведения сравнительно-правового исследования, является изучение диссертантом этого опыта непосредственно в Нидерландах в 2007-2008 годах.

только после государственной регистрации права собственности на здание, в котором расположено данное помещение, если иное не установлено законом. Государственная регистрация права собственности на помещение прекращает право собственности на здание, в котором находится данное помещение (ст. 298 Главы 19.4 (Право собственности на помещения) Проекта).
Таким образом, в момент, когда производится государственная регистрация права хотя бы на одно из жилых помещений, находящихся в составе многоквартирного дома, право собственности на многоквартирный дом прекращается.
Развивая традиционалистскую концепцию, Е.А. Суханов полагает, что на здание как на неделимую вещь необходимо устанавливать общую долевую собственность, а конкретная часть вещи - «реальная доля» (квартира или нежилое помещение) - должна предоставляться сособственнику такого здания в пользование или, как в Австрии, в пользование на особом ограниченном вещном праве47. Таким образом, Е.А. Суханов выделяет многоквартирное здание в качестве единого объекта права собственности с множественностью субъектов на стороне собственников, каждому из которых принадлежит право пользования отдельной частью многоквартирного жилого здания, составляющей на практике отдельную жилую квартиру.
По мнению Е.А.Суханова, в результате поспешно проведенной и плохо продуманной приватизации жилья самостоятельными объектами права собственности стали квартиры и даже отдельные комнаты в многоквартирных жилых домах, в действительности являющиеся лишь составными частями юридически неделимой вещи - дома. Е.А. Суханов отмечает, что составная часть неделимой вещи не может иметь самостоятельной юридической судьбы: «Для всякого разумного человека очевидно, что водопроводные и иные трубы, электрическое и иное оборудование, чердаки, подвалы, лифты, лестничные площадки и т.д. не могут использоваться самостоятельно, помимо
47 Суханов Е.А К понятию вешного права// Гражданское право. 2004. №1 С.7-12; Его же. О понятии и видах вещных прав... С.49; Его же. Вещные права и права на нематериальные объекты II Вестник ВАС РФ. 2007, №7(176). С.21-22.