Повышение эффективности использования государственного и муниципального недвижимого имущества на основе совершенствования региональных арендных отношений

• Автор: Кабанова, Тамара Викторовна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 161 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Арендные отношения как экономический механизм управления государственной и муниципальной недвижимостью (ГМН)

1.1. Роль аренды в совокупности механизмов управления недвижимым имуществом

1.2. Обоснование целевой функции управления арендой ГМН

ГЛАВА 2. Ретроспективный и сравнительный анализ практики арендных отношений

2.1. Российский и зарубежный опыт аренды недвижимого имущества: ретроспективный анализ и современное состояние

2.1.1. Развитие аренды в России

2.1.2. Зарубежный опыт аренды недвижимого имущества

2.2. Комплексный анализ состояния и проблем аренды ГМН
на примере Центрально-Черноземного региона
ГЛАВА 3. Сравнительный анализ методических подходов к определению величины арендной платы за объекты ГМН
3.1. Основные экономические и финансовые факторы формирования арендной платы
3.2. Сравнительный анализ существующих методов определения арендной платы на региональном уровне
ГЛАВА 4. Методы повышения эффективности управления арендой ГМН
4.1. Модели организационно-экономического механизма управления арендой
4.2. Методические подходы к оценке состояния управления арендой объектов ГМН
4.3. Моделирование и оценка эффективности управления арендой объектов ГМН
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ПРИЛОЖЕНИЯ
ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования. Одной из наиболее существенных проблем эффективного развития сферы недвижимости в России является отсутствие полноценного арендного сектора. Если в качестве глобальной цели государственной экономической политики принять становление социально-ориентированной и высоко эффективной рыночной экономики по образцу развитых стран мира, то необходимо в полной мере использовать накопленный ими позитивный опыт. В сфере недвижимости он как раз и выражается в наличии всесторонне развитой системы аренды недвижимости, включающей такие её виды, как социальная и коммерческая аренда, и охватывающей все виды объектов недвижимости и варианты их использования. Разумеется, этот опыт должен быть адаптирован к конкретным условиям нашей страны. Одним из обязательных составных элементов такой адаптации должен быть учет реальных особенностей общей системы власти и управления в РФ. Она, как известно, включает в себя федеральный (макроуровень), а также региональный и муниципальный уровни (мезоуровень), причем федеральный и региональный уровни определяются как составные части системы государственного управления. Отсюда следует закономерный вывод о том, что задачи совершенствования арендных отношений должны быть рационально распределены между указанными уровнями.
В диссертационной работе рассматриваются те аспекты совершенствования арендных отношений, которые относятся к компетенции субъектов РФ и муниципальных образований, находящихся на территории Центрально-Черноземного региона (ЦЧР). Подобный акцент объясняется тем, что на федеральном уровне эти вопросы достаточно подробно исследованы, а мезоуровень объектом специального исследования до настоящего времени не становился, что обуславливает новизну и практическую значимость темы диссертационной работы. В связи с

изложенным под государственной недвижимостью в работе понимается недвижимость, являющаяся собственностью субъектов РФ, а вся исследуемая совокупность объектов недвижимости определяется как «государственная и муниципальная недвижимость (ГМН)».
Актуальность темы диссертационной работы обусловлена: большими масштабами ГМН, сложностью её структуры и многообразием направлений использования;
важнейшей ролью арендных отношений в экономической системе рыночного типа;
- значительной величиной поступлений в бюджет от использования ГМН;
необходимостью рационального распределения задач по управлению арендными отношениями между всеми уровнями экономической системы с учетом особенностей общей системы власти и управления в РФ, что является обязательным условием обеспечения конечной эффективности;
- недостаточно полным отражением в существующих нормативно -методических документах ряда факторов и характера их влияния на экономические показатели аренды ГМН.
Существенный вклад в разработку научных проблем управления государственной и муниципальной собственностью, в том числе на основе совершенствования арендных отношений, внесли такие отечественные ученые, как: И.Т. Балабанов, В.А. Горемыкин, П.Г. Грабовый, С.В. Грибовский, В.В. Григорьев, С.П. Коростелев, Е.С. Озеров, В.Я. Осташко, И.А. Острина, А.Ф. Пацкалев, Б.А. Райзберг и др. Теоретические и методологические вопросы управления рассматривались также в трудах многих зарубежные ученых, к которым можно отнести: Ф. Векслера,
Н.Ордуэя, Г. Харрисона и др.
Теоретический и методологический потенциал, созданный учеными, служит необходимой предпосылкой для дальнейших исследований. Вместе с тем, изучение литературных источников, а также практического опыта

Разумеется, не весь прирост АВРП будет достигаться за счет совершенствования региональных арендных отношений. Обозначим ту часть эффекта, которая обусловлена указанным фактором, как dABPII. Следовательно, конкретизированное выражение L, , точно соответствующее целям исследования, примет вид Li = d—> max.
Как уже отмечалось, реализация любой целевой функции достигается посредством задействования соответствующих механизмов управления, которые, как было показано ранее, соответствуют видам использования недвижимого имущества. Приоритет социальной функции обуславливает выбор в качестве механизмов управления таких видов использования, как хозяйственное ведение, оперативное управление и безвозмездное пользование.
Вместе с тем, совершенно очевидно, что степень реализации социальной функции находится в прямой зависимости от того, какой экономический базис может быть для этого задействован. Этим и вызвано наличие второй целевой функции Ь2, которая применительно к системе управления ГМН имеет вид:
L2 = Eff —» niax = Дх —> max (1.7.),
где Дх - доходы различного вида.
Для учета разнохарактерности доходов предлагается детализировать L2 на L2.x. и L22_, то есть (L2-1-; L2.2.) e L2. Под L2.i. понимаются доходы, получаемые от аренды ГМН, а под Ь2.2. - доходы от продажи объектов ГМН. Уточним, к доходам Ь2.2. относится не вся стоимость сделки купли-продажи, а только установленные законодательством налоговые отчисления от таких операций.