Развитие рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы

• Автор: Ушакова, Елена Ивановна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2005
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 172 с. : ил.

СОДЕРЖЛНИЕ

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ САМООРГАНИЗАЦИИ

ЭКОНОМИЧЕСКИХ СИСТЕМ

1.1. Концепции и теории исследования самоорганизующихся систем

1.2. Самоорганизационное развитие экономических систем

1.3. Роль применения теории самоорганизации для исследования системы

рынка недвижимости

ГЛАВА 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК

САМООРГАНИЗУЮЩАЯСЯ СИСТЕМА

2.1. Особенности самоорганизации рынка недвижимости как экономической системы

2.2. Процессы функционирования рынка недвижимости

2.3. Информация как отражение структурированности системы рынка
жилой недвижимости
ГЛАВА 3. ТЕНДЕНЦИИ САМООРГАНИЗАЦИОННОГО
РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1 Информационные взаимодействия субъектов системы рынка недвижимости
3.2. Самоорганизационное развитие рынка жилья в г. Санкт-Петербурге
3.3. Выявление тенденций самоорганизационного развития рынка жилой
недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ

Лктуальпость исследовании
На современном этапе развития рынок жилья Санкт-Петербурга находится в стадии стагнации, отметим, что за почти 15-ти летнюю историю своего развития рынок жилья проходил как стадии бурного роста, так и спада и стагнации. Объяснение подобным тенденциям развития аналитики рынка видят в различных причинах - кто-то обосновывает их на основании исследования экономической политической, инвестиционной, социальной ситуации в регионе, кто-то обосновывает изменениями предпочтений потребителя на рынке. Проведенное же автором диссертации исследование рассматривает развитие рынка жилья как самоорганизующующейся системы. Использованный в работе подход не исключает исследования перечисленных выше причин изменения ситуации на рынке жилья, тем не менее, его новизна, особенность и актуальность заключаются в том, что он позволяет осознать целостность множества взаимосвязанных субъектов и подсистем рынка недвижимости и многовариантность его развития.
В результате исследования трудов А.Н.Асаула, А.Г.Грязновой,
С.А.Ершовой, А.Н.Ларионова, С.Н. Максимова, Е.С.Озерова, И.А.Рахмана, Е.Б. Смирнова, И.В.Смирновой, Г.М. Стерника по анализу рынка недвижимости была выявлена гипотеза Г.М.Стерника, что рынок недвижимости представляет собой самонастраивающуюся, саморегулирующуюся систему [86], однако эта гипотеза не была доказана. В данном диссертационном исследовании автор доказал самоорганизационную сущность развития рынка жилой недвижимости. Проведенное исследование имеет аналитико-тсоретическую направленность, однако, полученные в результате работы результаты, могут использоваться в управленческой деятельности субъектов инвестиционно-строительного комплекса и рынка жилой недвижимости. В частности в работе поставлен вопрос о возможности управления системой рынка жилой недвижимости.

Каждый сегмент рынка недвижимости, несмотря на наличие общих профессиональных участников и общую инфраструктуру, имеет свои особенности функционирования. Это вызвано не только особенностями формирования спроса и предложения на отдельные группы товаров на рынке недвижимости, но и спецификой внутренних взаимосвязей между субъектами сегментов рынка недвижимости.
На сегодняшний день рынок жилой недвижимости (квартирный рынок) является наиболее развитым сегментом рынка недвижимости. Кроме того, актуальность исследования именно рынка жилой недвижимости подтверждается ролью, которая в настоящее время отводится рынку жилья в процессе осуществления экономических реформ в России.
Цель диссертационного исследовании заключается в выявлении тенденций развития рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы.
Для достижения поставленной цели в работе были поставлены и решены следующие задачи:
- проведен обзор научных концепций исследования систем на основе теории самоорганизации;
- выявлены особенности самоорганизации рынка недвижимости как экономической системы;
- определена роль процессов функционирования, инфраструктуры, а также информации предаваемой через инфраструктуру рынка недвижимости в самоорганизационном развитии исследуемой системы;
- проведен анализ динамики стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на первичном и вторичном рынках жилья в г. Санкт-Петербурге;
- проведено исследование развития рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы.
Предметом иссзедовапия являются ретроспективное и современное состояние рынка жилой недвижимости, а также особенности его развития как

являются застройщики, заказчики и потребители. Наряду с ними в процессе создания объектов недвижимости участвуют также инвесторы (лица, вкладывающие средства в создание недвижимости как в один из возможных активов с целыо получения прибыли), подрядчики (выполняют работы и оказывают услуги в процессе создания объектов недвижимости) и посредники, обеспечивающие доведение созданного объекта недвижимости до потребителя. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке зависит от объемов нового строительства.
Финансирование строительства объектов недвижимости может осуществляться как со стороны спроса (потребителей), так и со стороны предложения. Со стороны предложения выступает инвестор и его больше всего интересует объем прибыли от вложенных средств, сроки оборачиваемости и т.п., застройщики и подрядчики заинтересованы в получении прибыли и развитии производства, потребителя же, прежде всего, интересуют будущие потребительские качества недвижимости.
С точки зрения С.Н. Максимова и М.И. Заворопского центральную роль на первичном рынке недвижимости играют застройщики п потребители, однако позиции и инвесторов и посредников имеют важное значение, во-первых потому, что они являются основными источниками финансовых ресурсов для развития недвижимости и, следовательно, формирования первичного рынка недвижимости, а во-вторых - поскольку они обеспечивают бесперебойное функционирование рынка, способствуя «воссоединению» спроса и предложения [52].
Вторичный рынок со стороны спроса имеет те же характеристики, что и первичный, касаемо же предложения, то здесь инвестиционный процесс остается в прошлом и цена непосредственно определяется соотношением спроса и предложения на рынке и показатели себестоимости не оказывают прямого воздействия на цену, происходит лишь косвенное влияние в виде альтернативы объекта недвижимости на первичном рынке.
Общий объем предложения на рынке недвижимости складывается из