Совершенствование методов оценки инвестиционно-строительных рисков на этапах жизненного цикла объекта недвижимости : на примере гостиничных комплексов Санкт-Петербурга

• Автор: Воронова, Светлана Петровна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 143 с.

СОДЕРЖАНИЕ:
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РИСКОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ГОСТИНИЧНЫЕ КОМПЛЕКСЫ
1.1 Сущность и понятие гостиничного комплекса как объекта управления доходной недвижимостью
1.2 Инвестиционно- строительные риски при управлении доходной недвижимостью
1.3 Анализ методов оценки инвестиционно- строительных рисков на рынке недвижимости
Выводы по главе
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ И ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННО -СТРОИТЕЛЬНЫХ РИСКОВ НА РАЗНЫХ ЭТАПАХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ГОСТИНИЧНЫХ КОМПЛЕКСОВ
2.1 Состояние и перспективы строительства и реконструкции гостиничных комплексов в Санкт- Петербурге
2.2 Критерии оценки рисков при инвестировании в развитие гостиничного комплекса
2.3Проблемы рационального использования объектов гостиничной
недвижимости с учетом этапов их жизненного цикла
Выводы по главе
ГЛАВА 3. МЕТОДЫ МИНИМИЗАЦИИ РИСКОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ НА ЭТАПАХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ОБЪЕКТОВ ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1 Диагностирование инвестиционного потенциала гостиничных
комплексов Санкт-Петербурга
3.2Адаптационная модель использования существующих механизмов минимизации инвестиционно- строительных рисков на этапах жизненного цикла гостиничной недвижимости

3.3 Разработка рекомендаций по минимизации рисков при
инвестировании в развитие гостиничного комплекса в условиях
неопределенности и риска
Выводы по главе
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ

Актуальность темы исследования обусловлена возрастающей потребностью в проведении работ по технико-экономической оценки целесообразности инвестирования в проекты развития гостиничных комплексов Санкт - Петербурга. Принимая решение об инвестировании в гостиницы необходимо учитывать последствия ситуаций, возникающих на различных этапах инвестиционного процесса, что в свою очередь ставит задачу проведения детального анализа рисков и методов их оценки. Финансирование инвестиционных проектов в условиях риска и неопределенности требует научно-обоснованного подхода к принятию управленческих решений, и применения соответствующих методов и инструментов.
По данным ЮНЕСКО, Петербург - единственный город в России, входящий в первую десятку городов мира по привлекательности для туристов. Для развития гостиничных комплексов используют отечественные и иностранные инвестиции. Структуры, инвестирующие средства в строительство (реконструкцию) гостиниц города, возлагают большие надежды на реализацию программы развития Петербурга, как туристического центра. По данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам Администрации Санкт -Петербурга, сроки реализации программы 2004 -2010 г.г.
Теоретическая и методологическая основа диссертации базируется на работах С. В. Валдайцева, В. Н. Вяткина, П. Г. Грабового, В. М. Гранатурова,
С. А. Кошечкина, М. Г. Лапусты, Н. В. Хохлова, Е. В. Цветковой, В. А. Чернова, С. В. Грибовского, Дж. Фридмана, Л. Элвуда.
Вопросы оценки риска исследуют P.A. Фалтинский, В.Е. Есипов, Н.Б. Куроптев, Ю.П. Панибратов, Е.И. Тарасевич, С.А. Ершова, М.А. Федотова, И.Т. Балабанов и др.
В этих работах уточняется понятие риска, приводятся классификации рисков по различным факторам, исследуются методы их количественной и качественной оценки.

Выводы по первой главе:
Анализ существующих работ показал, что проблема выявления и оценки рисков при принятии решения об инвестировании в строительство (реконструкцию) гостиницу, является на сегодняшний день чрезвычайно актуальной, но недостаточно изученной применительно к российской действительности. Финансирование инвестиционных проектов в условиях риска и неопределенности требует научно-обоснованного подхода к принятию инвестиционных решений, соответствующих методов и инструментов инвестиционного проектирования.
При оценке рисков, возникающих при инвестировании в строительство (реконструкцию) гостиниц необходимо учитывать особенности этих объектов. Это не только земельный участок и расположенные на нем улучшения, но и сложная система услуг (банковских, медицинских, оздоровительных и др.).
Вероятность возникновения и величина риска, связанного с инвестированием в гостиницы, зависит от того, на какой стадии жизненного цикла находится объект. Выделяя типичные этапы жизненного цикла объекта недвижимости (проектная подготовка, строительство, эксплуатация, капитальный ремонт и ликвидации), необходимо отметить их уникальность, обусловленную функциональным предназначением объекта. Функциональное предназначение гостиницы и перечень оказываемых услуг определяют ее рыночную стоимость, а значит, влияют на вероятность возникновения рисков и величину связанных с ними потерь.
Говоря о рисках, связанных с инвестированием в гостиницы, можно отметить, что они проявляются в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже объекта недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении гостиничным комплексом. В снижении фактической рентабельности проекта по сравнению с проектной. Даже в утрате собственности - по причине его разрушения, так и по причине потери прав на недвижимость.