Совершенствование управления жилищной сферой на примере товариществ собственников жилья Хабаровского края

• Автор: Юрченко, Светлана Юрьевна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Хабаровск
• Количество страниц: 220 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ
ОРГАНИЗАЦИЙ ЖИЛИЩНОГО ХОЗЯЙСТВА
1.1. Отношения собственности в жилищной сфере и их влияние на экономику организаций
1.2. Система управления жилищным фондом
1.3. Опыт управления жилищным фондом в зарубежных
странах
2. ОЦЕНКА ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ТСЖ В СИСТЕМЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
ХАБАРОВСКОГО КРАЯ
2.1. Государственное регулирование и финансовое обеспечение организаций в сфере жилищно-коммунального хозяйства
2.2. Взаимодействие органов местного самоуправления и ТСЖ
2.3. Анализ финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ
3. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
3.1. Разработка положения об организации деятельности ТСЖ
3.2. Расширение источников финансирования ТСЖ
3.3. Предложения по составлению бизнес-плана деятельности ТСЖ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
Приложение 1. Анализ расходов краевого бюджета
Приложение 2. Расходы бюджета г.Хабаровска на жилищно-коммунальное
хозяйство
Приложение 3. Положение об организации ТСЖ застройщиками
имущественного комплекса
Приложение 4. Рекомендации по организации товарищества собственников
жилья в многоквартирном доме
Приложение 5. Положение по предоставлению адресной социальной
поддержки населения при оплате жилищно-коммунальных услуг с использованием персонифицированных социальных
счетов
Приложение 6. Положение о предоставлении ТСЖ на капитальный ремонт
многоквартирного дома
Приложение 7. Методические рекомендации о порядке возврата заемных
средств в домах ТСЖ

ВВЕДЕНИЕ
Во все времена, как и сегодня требовалось жилье. Городское хозяйство, или городское устройство, как сфера особой деятельности на протяжении истории России именовалась по разному: «благочиние», «благосостояние», «благоустройство», «городское дело», «коммунальное хозяйство», «коммунальное дело», «градостроительство» и «жилищно-коммунальное хозяйство». Это разные названия одной и той же деятельности, но в разных исторических условиях, определяемых господствующей формой собственности.
История жилищно-коммунального хозяйства начинается с Указа царя Алексея Михайловича от апреля 1649 г. «О градском благочинии» в котором предписывалось «... для чинения порядку... надобно на дворе дворник, который ведал кого впустить или кто куда пойдет и всякое бы дворовое дело и прочил дела ведал... и следил за установлением работы печного отопления в домах и банях». Эго первое упоминание о государственном контроле за состоянием безопасности жилых строений.
Эволюция во времени не может не повлечь за собой изменения городского хозяйства. Растущая инфраструктура городов делает жилищно-коммунальное хозяйство все более технически сложным, что повышает роль профессионалов в этой сфере.
Основные фонды коммунального хозяйства страны оцениваются сегодня в 0,7 трлн. руб. (4,7% от стоимости основных фондов России). В то же время жилищный фонд площадью 2,7 млрд. кв. м. жилья оценивается в 4,1 трлн. руб. (27,5% от стоимости основных фондов страны).
Более 290 млн. кв. м. жилья (11% всего жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте и 250 млн. кв. м. (9%) - в реконструкции. Из года в год увеличивается ветхий и аварийный фонд. Только за последние 5 лет по ветхости выбыло около 40 млн. кв. м. жилья. Износ коммунальной инфраструктуры составляет более 60 %, около четверти основных фондов полностью отслужили свой срок. Количество аварий возросло за 10 лет примерно в 5 раз.

Устарели применяемые технологии, особенно расточительно расходуются топливно-энергетические ресурсы. Затраты энергоресурсов в расчете на 1 кв. м. жилья в 3 раза превышают среднеевропейский уровень. Утечки воды в системах водоснабжения составляют в среднем по России 15 % от всей подачи воды.
Кризисное состояние жилищно-коммунального комплекса обусловлено неэффективной системой управления, неудовлетворительным финансовым положением, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов, снижением издержек, связанных с оказанием жилищных и коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и, как следствие, высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий1
Начиная с 2000 года Россия вступила в фазу динамического развития социально-экономической и политической сферы. Движущим механизмом реформирования экономики стали рыночные отношения.
Основные направления реформы жилищно-коммунального хозяйства заключаются в совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг, совершенствовании системы социальной защиты населения при оплате жилищно-коммунальных услуг и управления жилищно-коммунальной сферой.
Защита прав и законных интересов потребителей является стержнем реформы. Она должна коренным образом изменить роль населения в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг: из пассивного плательщика население должно превратиться в активного заказчика, имеющего возможность влиять на объем и качество потребляемых услуг, выбор организаций, осуществляющих обслуживание жилья. Для этого необходимо передать жилищный фонд в управление непосредственно собственникам жилья на основе создания товариществ собственников жилья.
За годы реформы ЖКХ государство так до конца и не сформировало законодательную базу, условия и «правила игры» в этой сфере. Проведя бесплатную приватизацию, государство передало собственникам право пользования и
1 О подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2003 -2010 годы. Постановление Правительства РФ от 17.11.2001 г. №797.

Жилищные ассоциации первоначально финансировались центральным и местными правительствами. С 80-х годов они были обязаны привлекать для строительства жилья частные средства, а с конца 80-х годов - получили право брать на себя управление муниципальными домами или становиться их собственниками. Именно с этого времени жилищные ассоциации стали играть важную роль в создании конкурентной среды в секторе социального жилья.
Программа приватизации жилья 80 - 90-х годов касалась жилищного фонда муниципалитетов, а также жилищных ассоциаций. Она приобрела массовый характер, став по сути фундаментом новой жилищной политики.
Позднее было признано, что приватизация муниципального жилищного фонда не должна привести к полной эрозии муниципального сектора жилья.
Проводимая властями политика означала не только ослабление государственного регулирования арендной платы в частном секторе и сокращение государственных субсидий в секторе социального жилья, но и значительное уменьшение роли государства в строительстве жилья, продажу государственного жилья в частную собственность и рост конкуренции за управление государственным жильем между государственными и частными организациями, предоставляющими жилищные услуги.
Реформирование государственного жилищного сектора в Великобритании в 80-90-е годы осуществлялось по нескольким направлениям.
Первое - это приватизация муниципального жилья на льготных условиях.
Второе - диверсификация предоставления жилищных услуг, развитие конкуренции в этой сфере. Местные власти были вынуждены конкурировать с жилищными ассоциациями и частным сектором за предоставление услуг по управлению жилищным фондом.
Третье направление - это увеличение роли квартиросъемщиков в управлении жилищным фондом на основе утверждения принципов коллективизма, которое осуществлялось за счет повышения уровня отчетности местных жилищных органов перед своими квартиросъемщиками и предоставления кварти-