Организация инвестиционного обеспечения девелоперских проектов

• Автор: Сидоров, Вадим Анатольевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 168 с. : ил.

II Ш 1111 III II Ж

Оглавление
Введение

Глава 1. Теоретико-методологические основы инвестирования девелоперских проектов

1.1. Девелоперские проекты как объект инвестирования

1.2. Проблемы инвестирования девелоперских проектов в России

1.3. Использование программно-целевого подхода при организации инвестиционного обеспечения девелоперских проектов

Глава 2. Методы организации инвестиционного обеспечения девелоперских проектов

2.1. Организационный механизм инвестиционного обеспечения девелоперского проекта: стадии формирования и задачи участников
2.2. Анализ методов взаимодействия участников девелоперского проекта при решении вопросов его инвестиционного обеспечения
2.3. Оценка структуры инвестиционного обеспечения девелоперского проекта и учет региональной специфики привлечения инвестиций для его реализации
Глава 3. Организация взаимодействия участников девелоперских проектов и оценка эффективности их инвестиционного обеспечения
3.1. Методика организации инвестиционного обеспечения и взаимодействия участников девелоперского проекта по схеме «ПУЛ
3.2. Оценка эффективности инвестиционного обеспечения девелоперского проекта в современных экономических условиях
3.3. Выбор критериев эффективности инвестиционного обеспечения девелоперских проектов
Заключение
Список литературы
Приложение
Введение
Актуальность темы исследования. Первые упоминания о девелопменте как бизнес-услуге в России появляются в начале нынешнего века. На рынок недвижимости выходят крупные компании-консультанты - их деятельность становится востребованной финансовыми группами и инвесторами. Заказчики начинают более пристально следить за качеством исполняемых проектов. Акцент на качество увеличивается при приглашении зарубежных консультантов и архитекторов. В столице начинают появляться коммерческие и жилые проекты более высокого качества, чем раньше. Хотя, как говорят эксперты, до сих пор качественный сдвиг в понимании, что такое девелопмент, в массовом сознании участников рынка пока не произошел.
Современное состояние рынка девелоперских проектов специалисты оценивают как переходное. Он интегрировался в строительный рынок и готов к следующим стадиям своего развития. От экстенсивного развития рынка он должен перейти к интенсивному, т.е. качественному развитию. Его характеризует самодостаточность рынка, позитивный рост, создание четкой правовой базы и сегментация, т.е. выделение различных направлений (например, управления недвижимостью).
В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования — от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр.
Как качественное преобразование недвижимости девелоперский проект как объект инвестирования представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов. Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление новых потребительских качеств, соответствую-

щих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными, например, преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием, могут быть не очень заметными внешне, как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например, из жилищного фонда в «нежилой», но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелоперского проекта, условием для повышения экономического эффекта от использования объекта недвижимости.
В этой связи, ключевым направлением совершенствования российского рынка недвижимости является организация своевременного инвестиционного обеспечения девелоперских проектов с позиций программно-целевого подхода на основе эффективного взаимодействия его участников и учета региональной специфики привлечения инвестиций для его реализации. Изучение данных вопросов обладает необходимой актуальностью.
Многоплановость и актуальность проблем инвестирования в развитие рынка недвижимости обусловили в последнее время большое внимание к организации эффективного управления девелоперскими проектами со стороны ученых и практиков. В ряде работ зарубежных и отечественных исследователей получили освещение вопросы развития девелопмента, а также особенности реализации девелоперских проектов. В частности, вопросам организации и управления инвестициями в современной экономике посвящены труды известных российских ученых и практиков различных школ и направлений, среди которых: Айдаров Л.А., Аньшин В.М., Балдин К.В., Бланк И.А., Вахрин П.А., Дамо-даран А., Есипов В., Игонина Л.Л., Колтынюк Б.А., Нешитой A.C., Ор-динян B.C., Ример М.И., Четыркин Е.М. и другие. Среди зарубежных ученых, исследовавших данную проблематику можно выделить: Александера Г., Бейли Дж., Беренса В., Ван Хорна Д.К., Зви Б., Хавране-ка П.М., Шарпа У. и ряд других.
Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению проблем организации и управления недвижимостью внесли та-

преимуществам вторичных источников информации следует отнести: низкие затраты на проведение исследований; быстроту получения информации. В целом, по мнению некоторых специалистов, в 17 из 20 случаев вторичной информации оказывается достаточно для принятия
ответственных решений. К недостаткам вторичных источников мы относим: закрытость и искаженносгь информации, вызванные отсутствием единой информационной системы рынка девелоперских проектов, чрезмерно высоким уровнем налогообложения сделок с недвижимостью, ведущим к сокрытию реальных цен сделок, сложностью и многоступенчатостью системы управления рынком девелоперских проектов. Эти факторы обуславливают необходимость проведения дополнительной экспертизы практически всей получаемой информации путем ее сравнения и проверки с привлечением экспертов.
Мы считаем, что с целью получения более достоверных данных, следует пользоваться как можно более широким спектром источников информации,
Особенности недвижимости как товара обуславливают необходимость правильно определять единицу измерения (так цена за квадратный метр общей площади существенно отличается от цены жилой площади и т.д.), тип показателя, на основе которого будет производиться исследование (цена предложения серьезно отличается от цены продажи), и его составляющие (цена с учетом комиссионных, налогов или иных издержек или без них), а также соблюдать границы избранного сегмента рынка девелоперских проектов и пределов распространения полученных результатов (уровень цен по рынку квартир в многоквартирных домах не может автоматически использоваться для определения цены однокомнатной квартиры в здании конкретного типа; данные, полученные на основе анализа ситуации в одном районе города, нельзя полностью перенести на другой район и т. д.).
При проведении исследования рынка девелоперских проектов для определения оптимальных условий их инвестирования в зависимости от конкретных задач объем исследования может быть различен.