Кадастровая оценка земель индивидуальной жилой застройки с учетом дифференциации городской территории по престижности

• Автор: Шабаева, Юлия Игоревна
• Шифр специальности: 25.00.26
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2015
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 203 с. : ил.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 Теоретические и научно-методологические основы кадастровой оценки
земель населенных пунктов
1Л Понятие и значение кадастровой оценки земель населенных пунктов на
современном этапе
1.2 Нормативно-правовое и методическое обеспечение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов
1.3 Аналитический обзор методик массовой оценки городских земель
1.4 Анализ зарубежного опыта оценки земель
1.5 Обоснование состава факторов кадастровой стоимости земельных участков индивидуальной жилой застройки и их классификация
1.6 Выводы по главе
ГЛАВА 2 Определение состава факторов кадастровой стоимости земельных участков индивидуальной жилой застройки модернизированным методом анализа иерархий
2.1 Обоснование выбора метода определения состава факторов кадастровой стоимости
2.2 Теоретическое исследование метода анализа иерархий
2.3 Технология обработки оценок экспертов в рамках модернизированного метода анализа иерархий
2.4 Применение разработанного метода для определения состава факторов стоимости земель индивидуальной жилой застройки Санкт-Петербурга
2.5 Выводы по главе
ГЛАВА 3 Концептуальные положения оценки престижности городских территорий
3.1 Понятие престижности территории и причины ее формирования в границах земель населенных пунктов
3.2 Выявление зон престижности территории и определение критериев ее оценки
3.3 Комплексная методика оценки престижности городских территорий
3.4 Установление влияния престижности территории на рыночную цену земельных участков для индивидуальной жилой застройки в Санкт-Петербурге

3.5 Выводы по главе
ГЛАВА 4 Ранжирование территории по престижности как основа определения факторов кадастровой стоимости земель индивидуальной эилой застройки
4.1 Сравнительный анализ результатов действующей кадастровой оценки земель и рыночной ситуации Санкт-Петербурга
4.2 Моделирование кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройки на основе ранжирования территории города по престижности
4.3 Апробация полученных результатов для оценки кадастровой стоимости земельных участков под ИЖС Санкт-Петербурга
4.4 Выводы по главе
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ И УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ А Экспертная анкета для выявления состава факторов кадастровой стоимости земель ИЖС
ПРИЛОЖЕНИЕ Б Результаты применения модернизированного МАИ для определения состава факторов кадастровой стоимости земельных участков под ИЖС в Санкт-Петербурге
ПРИЛОЖЕНИЕ В Экспертная анкета для выявления основных критериев оценки престижности территорий
ПРИЛОЖЕНИЕ Г Результаты применения модернизированного МАИ для определения критериев оценки престижности земель ИЖС в Санкт-Петербурге
ПРИЛОЖЕНИЕ Д Значения факторов кадастровой стоимости и критериев оценки престижности земельных участков под ИЖС в Санкт-Петербурге
ПРИЛОЖЕНИЕ Е Результаты расчета кадастровой стоимости земель под ИЖС Санкт-Петербурга по предлагаемому методу

ВВЕДЕНИЕ
Сбалансированное планирование доходов региональных бюджетов, а также эффективное и рациональное управление земельными ресурсами урбанизированных территорий требуют методически корректного определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, поскольку она является базой для расчета земельных платежей.
В условиях социально-экономического развития, возрастающей интенсивности процесса субурбанизации и, как следствие, социального расслоения населения, в пределах городского пространства в зависимости от социально-экономических, пространственных и экологических условий территории формируются зоны престижности. Как показывает анализ, характерными их особенностями являются обособленность цеиообразующих процессов и разный порядок цен на объекты недвижимости. Так, разброс цен на земельные участки под индивидуальную жилую застройку (ИЖС) в Санкт-Петербурге колеблется в пределах от 1 до 26 тыс.руб./м2. Однако методическая база по государственной кадастровой оценке (ГКО) земель не учитывает существующую дифференциацию цен, что приводит к установлению экономически несправедливого уровня земельных платежей. В частности, к занижению кадастровой стоимости земель престижных районов и значительной переоценке земельных участков непрестижных территорий по отношению к их рыночной стоимости. Кроме того, признание Технических рекомендаций по ГКО земель населенных пунктов недействующими привело к отмене примерного перечня факторов стоимости земельных участков, что способствовало субъективности определения их состава оценочными организациями.
Вопросами, связанными с совершенствованием методики кадастровой оценки земель, занимаются такие ученые, как Грибовский С.В., Севостьянов A.B., Прорвич В.А., Варламов A.A., Власов А.Д. Сулин М.А., Ярмоленко A.C., Быкова Е.Н., Лелюхина А.М., Шишов Д.А., Лепихина O.IO. и др. Основные теоретические и методические аспекты оценки недвижимости заложены в трудах Дж.К. Эккерта, В. Петти, А. Смита, Т. Коупленда, Дж. Муррина, Дж. Фридмана. Упоминания о необходимости учета престижа и репутации районов города для

стоимости одного функционального использования к другому, позволили улучшить качество результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов.
2. Среди основных проблем, существующих при проведении работ по ГКО земель, можно выделить затрудненность сбора статистической информации о значениях ценообразующих факторов и отсутствие достаточной базы о реальных сделках по объектам оценки, что приводит, во-первых, к невозможности полноценного учета значимых факторов стоимости и, во-вторых, к использованию данных о предложениях продаж вместо реальной информации о сделках на рынке недвижимости.
3. Существенными недостатками действующей методической базы, регламентирующей проведение кадастровой оценки земельных участков ИЖС, являются отсутствие законодательно закрепленного типового перечня факторов кадастровой стоимости и метода, позволяющего определить состав факторов, оказывающих существенное влияние на рыночную цену/стоимость. Это приводит к субъективности и возникновению ошибок при осуществлении оценщиком выбора ценообразующих факторов, в результате чего кадастровая стоимость земельных участков в одном и том же городе может отличаться в разы, даже если их потенциальная доходность и местоположение одинаковы.
4. Для повышения качества оценки и обеспечения объективных и обоснованных ее результатов был составлен типовой перечень ценообразующих факторов, которые могут оказывать влияние на стоимость земель для индивидуальной жилой застройки. Указанный перечень факторов может быть использован как при массовой, так и при индивидуальной оценках земель населенных пунктов для ИЖС.
5. Анализ методических аспектов ГКО земель населенных пунктов, отечественных и зарубежных методик массовой оценки городских земель позволил, помимо различий в методическом плане, выявить характерную их особенность - учет разнотипных факторов стоимости. В частности, ряд отечественных и зарубежных авторов [14, 17, 63, 102] в своих работах указывают на необходимость учета фактора престижности окружающей объект оценки