Стоимость муниципальной недвижимости : оценка и управление

• Автор: Труфанова, Светлана Александровна
• Шифр специальности: 08.00.10
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2014
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 211 с. : ил.

Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости муниципальной недвижимости и исследование предпосылок к управлению стоимостью

1.1. Недвижимость муниципального образования как объект оценки и управления

1.2. Особенности оценки стоимости объекта муниципальной недвижимости

1.3. Методика анализа рисков для оценки стоимости муниципальной недвижимости

в рамках доходного подхода

1.4. Стоимостный подход и анализ его применения для управления стоимостью муниципальной недвижимости

Глава 2. Разработка методики оценки и управления стоимостью

муниципальной недвижимости

2.1. Формирование показателей оценки эффективности управления муниципальной недвижимостью на базе стоимости
2.2. Разработка методики применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью
2.3. Анализ выбора эффективного варианта использования объектов муниципальной недвижимости с учетом разработанного инструментария
2.4. Оценка муниципальной недвижимости для целей аренды как источник увеличения денежного потока
Глава 3. Апробация методики управления стоимостью муниципальной недвижимости
3.1. Анализ результатов применения модифицированной методики расчета
арендной ставки для объектов муниципальной недвижимости
3.2. Результаты оценки эффективности управления стоимостью объектов
муниципальной недвижимости
3.3. Анализ результатов применения методики управления стоимостью
муниципальной недвижимости
Заключение
Список литературы
Приложение
Приложение
Приложение
Приложение

17!

,200

Муниципальная недвижимость играет важную роль в регулировании социально-экономических отношений на территориях муниципальных образований, однако ее стоимость ранее не рассматривалась как один из важных показателей состояния муниципальной экономики в аспекте управления стоимостью муниципальной недвижимости.
Актуальность исследования подчеркивают изменения имущественных отношений в Российской Федерации: сокращение объема муниципальной недвижимости и увеличение численности собственников в ходе приватизации, рост тарифов на услуги естественных монополий (в 2013 г. рост тарифов на электроэнергию составил 9-11%, на газ природный -15%'), необходимость привлечения инвестиций в развитие и модернизацию объектов муниципальной недвижимости, при том, что бюджеты муниципальных образований в большинстве своем дотационные (две трети городских округов Московской области являются получателями значительных дотаций, как из федерального бюджета, так и из бюджета субъекта Российской Федерации)2.
Как показывает практика, администрации муниципальных образований не всегда учитывают значение объектов муниципальной недвижимости и возможности их использования для увеличения бюджетных доходов, решения социальных проблем. Между тем большинство проектов модернизации муниципальных объектов недвижимости и коммунальной инфраструктуры потенциально являются коммерчески выгодными. Создание условий для притока инвестиций могло бы кардинально изменить финансовое положение муниципальных образований. При этом объективно встает вопрос о необходимости разработки показателей оценки эффективности управления стоимостью муниципальной недвижимости, а также действенных методик анализа рисков для оценки стоимости муниципальной недвижимости и реализации системы управления стоимостью, учитывающих эндемичность экономики муниципальных образований.
Необходимость решения задачи разработки методики применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью и оценки ес стоимости определили актуальность и значимость темы исследования, как в теоретическом, так и в практическом плане.
1 Прогнозные данные роста цен (тарифов) на продукцию (услуги) естественных монополий
в 2012-2014 годах в среднем по Российской Федерации, подготовленные Минэкономразвития России
2 Законопроект Московской области "О бюджете Московской области на 2013 год"

Продолжение таблицы б
Элементы риска Ответы (да, нет, данных не имеется Значение
Планы градостроительной застройки и характер строящихся объектов Вариант ответа по результатам анализа данных
Рост цен на муниципальную недвижимость в долгосрочной перспективе Вариант ответа по результатам анализа данных
Рыночный спрос на муниципальную недвижимость Вариант ответа по результатам анализа данных
Возможность отчуждения объектов муниципальной недвижимости Вариант ответа по результатам анализа данных
Местоположение муниципального образования: - удаленность от МКАД более 4 км Вариант ответа по результатам анализа данных
Возможность упрощенного согласования строительства на территории муниципального образования Вариант ответа но результатам анализа данных
Удовлетворительное техническое состояние фонда муниципальной недвижимости Вариант ответа по результатам анализа данных
Сумма значений
Количество составляющих факторов
Итоговое значение элемента риска Сумма значений/ Количество составляющих факторов
Плюс безрисковая ставка
Согласно предлагаемому методу анализа факторов каждый элемент риска вложения в оцениваемый объект муниципальной недвижимости можно определить, исходя из разделения на составляющие, от которых будет зависеть его значение. Вклад каждого показатели в величину риска по критерию имеет одинаковый вес. При определении показателя г аналогично
учитывается вклад каждого показателя, т. е. (значение показателя/ (%)+ +значение
показателя„(%) делим на количество показателей (п)).
После определения величин рисков (социальный, политический, особый) совокупное значение анализируемого фактора риска можно рассчитать по следующей формуле (применяется формула 3):