Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки

• Автор: Акулова, Евгения Олеговна
• Шифр специальности: 08.00.10
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2014
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 207 с. : ил.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 ПРИНЦИП НЭИ КАК ФУНДАМЕНТАЛЬНАЯ ОСНОВА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

1.1 Эволюция взглядов на принцип НЭИ в стоимостной оценке, современный подход к определению его роли и сущности
1.2 Гармонизация основных положений принципа НЭИ в международных и российских стандартах оценки
1.3 Систематизация характеристик объектов недвижимости, определяющих необходимость анализа НЭИ

ГЛАВА 2 МЕТОДИЧЕСКИЙ ИНСТРУМЕНТАРИЙ АНАЛИЗА НЭИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Совершенствование алгоритма практической реализации принципа НЭИ: последовательность и содержание этапов анализа

2.2 Развитие методик анализа критериев, определяющих выбор варианта НЭИ

2.3 Методы анализа НЭИ: условия и особенности применения в российской практике оценки

ГЛАВА 3 ЭМПИРИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ НЭИ И ИНТЕРПРЕТАЦИЯ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ

3.1 Реализация алгоритма анализа НЭИ в российской практике оценки недвижимости
3.2 Оценка альтернативных вариантов использования по критериям физической осуществимости и финансовой целесообразности
3.3 Разработка методики анализа НЭИ с учетом промежуточного использования
3.4 Результаты эмпирического анализа НЭИ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ И УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

СПИСОК ИЛЛЮСТРАТИВНОГО МАТЕРИАЛА
Приложение А Лист опроса экспертного мнения по методу анализа
иерархий
Приложение Б Расчет объемно-планировочных решений строений согласно
разработанной методике
Приложение В Расчет в рамках анализа критерия финансовой целесообразности

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы диссертационного исследования. Современный этап развития стоимостной оценки собственности характеризуется более глубоким осмыслением теории и методологии определения ее рыночной стоимости, закреплением фундаментальных принципов в разрабатываемых стандартах оценки, а также распространением новейших методик в практике. Принцип наиболее эффективного использования (далее — НЭП), практический аспект которого реализуется при помощи методов анализа НЭП, относится к наиболее спорным и наименее разработанным положениям теории и практики оценки собственности. Он подразумевает, что величина рыночной стоимости объекта оценки формируется его уникальными характеристиками при условии варианта оптимального использования, обеспечивающего удовлетворение общественных и производственных потребностей, максимизацию прибыли его владельца и, как следствие, наибольшую стоимость объекта оценки.
Обязательность учета принципа НЭИ в оценке рыночной стоимости недвижимости, заложенная в международных стандартах оценки, закреплена в принятом в сентябре 2014 г. федеральном стандарте «Оценка недвижимости (ФСО №7)», однако это не прекращает дискуссию в оценочном сообществе в отношении его принципиальной необходимости и процедуры практической реализации. Отсутствие единого понятийного аппарата, прозрачного и системного методического инструментария, развитой информационной инфраструктуры осложняет выявление варианта НЭИ объекта для целей оценки его рыночной стоимости.
Таким образом, обязательность реализации принципа НЭИ при оценке рыночной стоимости недвижимости формирует насущную потребность в совершенствовании методов его анализа, конкретизации существующих методик и алгоритмов расчета, адаптированных к специфике российского рынка недвижимости.

Таким образом, принцип НЭИ был достаточно тщательно проработан и описан в первых изданиях МСО. По мере развития стандартов разделы, посвященные принципу НЭИ, претерпевали минимальные изменения до 2011 г. В стандартах оценки 2011 г. раздел, посвященный принципу НЭИ, был существенно сокращен. В действующей редакции МСО, в отличие от предыдущих изданий (до 2011 г.), не прописано, что рыночная стоимость объекта должна определяться исходя из выявленного варианта НЭИ, а указывается, что она будет его отражать. Поскольку под наиболее эффективным вариантом использования подразумевается такое использование, которое участники рынка будут иметь в виду при формировании стоимости, ключевым положением является детальное изучение рыночных данных. Исходя из этого, при определении стоимости необходимо сформулировать мнение о том, в каком виде объект будет позиционироваться на рынке: в текущем использовании или в отличном от текущего использовании. Затем следует оценить, какой из вариантов способен принести максимальную отдачу типичному участнику рынка с учетом затрат на переход к такому использованию35.
Для развитых рынков недвижимости характерны прозрачная и устойчивая система градостроительства и зонирования территорий, развитая информационная среда и относительная стабильность. В результате этого при проведении оценок рыночной стоимости в большинстве случаев полноценный анализ НЭИ не требуется, поскольку объекты недвижимости преимущественно используются оптимально (в первую очередь с точки зрения соответствия критериям юридической допустимости и физической осуществимости) и при корректном подборе объектов-аналогов в их рыночной стоимости отражается вариант эффективного использования. Таким образом, если на дату оценки в регионе сложилась устойчивая практика зонирования, которая предполагает эффективное использование любой территории, а рынок недвижимости достаточно развит и прозрачен, чтобы идентифицировать НЭИ объектов-
35Intemational Valuation Standards. International Valuation Standards Council, 2011. P. 22.