Жилищный лизинг как инструмент финансового механизма на рынке жилой недвижимости

• Автор: Салагор, Инна Разиловна
• Шифр специальности: 08.00.10
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2014
• Место защиты: Томск
• Количество страниц: 198 с. : ил.

1 ФИНАНСИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

1.1 Жилищные финансы: сущность и особенности

1.2 Финансовый механизм в жилищной сфере

1.3 Финансовые институты на рынке жилья

Выводы по главе

2 ЖИЛИЩНЫЙ ЛИЗИНГ КАК НОВЫЙ ФИНАНСОВЫЙ ИНСТРУМЕНТ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

2.1 Лизинг как инструмент привлечения инвестиций

2.2 Место жилищного лизинга в системе финансовых инструментов рынка жилья

2.3 Жилищная лизинговая компания как специализированный финансовый институт

Выводы по главе

3 ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ЛИЗИНГОВОЙ КОМПАНИИ

3.1 Формирование и рефинансирование инвестиционного портфеля жилищной лизинговой компании
3.2 Разработка методики расчета платежей по сделкам жилищного лизинга
3.3 Финансовые риски операций жилищного лизинга
Выводы по главе
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Сравнительный анализ финансовых показателей коммерческой и некоммерческой аренды
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Анализ развития рынка лизинговых услуг в России за 2003-2012 гг
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Моделирование инвестиционного портфеля жилищной лизинговой компании
ПРИЛОЖЕНИЕ 4. Расчет рекомендуемой годовой нормы лизингового процента для жилищной лизинговой компании

Актуальность темы исследования. Одной из наиболее актуальных проблем экономики России на современном этапе остается удовлетворение жилищных потребностей населения, что важно для решения демографической проблемы, миграционной, проблемы занятости и многих других.
Решение жилищной проблемы населения является важной экономической и социальной задачей государства. Реализация государственной жилищной политики предполагает стимулирование развития жилищного строительства, которое является одним из важнейших секторов российской экономики. Динамика жилищного строительства обеспечивается притоком жилищных инвестиций. Существующие финансовые инструменты в жилищной сфере не обеспечивают необходимых для роста жилищного строительства объемов инвестиций, что связано с ограниченностью бюджетного финансирования и низким уровнем доступности жилья для некоторых категорий граждан.
На федеральном и региональном уровнях продолжается поиск новых финансовых инструментов, способных привлечь инвестиции в жилищную сферу и сделать жилье более доступным для населения. Поэтому разработка новых инструментов финансирования жилищных инвестиций является важной задачей для экономики страны.
Все это обуславливает актуальность данной работы, содержащей исследование финансовых отношений, финансовых инструментов и институтов на рынке жилой недвижимости.
Лучшие мировые практики показывают, что в современных условиях эффективным финансовым инструментом привлечения инвестиций является лизинг. Однако в финансировании жилищных инвестиций в России этот инструмент не используется. В связи с этим, исследование возможностей и особенностей применения жилищного лизинга на рынке жилья в России является, на наш взгляд, актуальной научной проблемой.

Степень разработанности проблемы. Исследования теоретических и практических вопросов привлечения инвестиций в жилищную сферу выполнялись многими отечественными и зарубежными учеными.
Значительный вклад в развитие жилищной экономики, в том числе в исследование финансовых отношений на рынке жилой недвижимости, внесли
А.Н. Асаул, И.Т. Балабанов, В.В. Бузырев, П.Г. Грабовый, Э. Дойч (E. Deutsch), К.В. Кияненко, Т.Ю. Овсянникова, Н. Ордуэй, Г. Поляковский, J1.TO. Руди, Г.М. Стерник, О.Ю. Ульянова, Дж. Форрестер, Д. Фридман, НЛО. Яськова и др.
Теоретическим исследованиям финансового механизма, в том числе операций лизинга, посвящены работы В.Н. Буркова, В.И. Видяпина, В.Д. Газмана, JI. Гурвича (L. Hurwicz), Б. Данева, А.К. Еналеева, С. Измалкова, В.В. Кондратьева, А. Кульмана, Р. Майерсона (R. Myerson), Э. Мэскина (E. Maskin), И.Е. Никулиной, Д.А. Новикова, J1.H. Прилуцкого, С. Райтера (S. Reiter), К. Сонина, В.В. Цыганова, IO. Юдкевича и др.
Исследования форм и моделей финансовых институтов изложены в трудах зарубежных и отечественных ученых: Л.И. Абалкина, Д.У. Блэкуэлла, Т. Веб-лена, Дж. Гэлбрейта, О.В. Иншакова, Д.С. Кидуэлла, Г.Б. Клейнера, Дж. Ком-монса, У. Митчелла, Д. Норта, А.Н. Олейника, РЛ. Петерсона, К. Поланьи,
О.И. Уильямсона, А.Е. Шаститко и др.
Вместе с тем, ряд вопросов, связанных с развитием финансовых инструментов в жилищной сфере, остался неисследованным. Так, в частности, не изучены возможности применения лизинга для финансирования жилищных инвестиций в России, tie исследованы его формы, модели и финансовый инструмент. Также актуальным, на наш взгляд, является обоснование институциональной структуры системы жилищного лизинга.
Область исследования. Диссертационная работа выполнена в соответствии с Паспортом специальности ВАК РФ 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит»: п. 1.6 «Институциональные аспекты финансовой системы», п. 3.25 «Финансы инвестиционного и инновационного процессов, финансовый инструментарий инвестирования», п. 4.8 «Развитие финансовых

инвесторов к заемщикам, объединяются их потребности. Также основным преимуществом финансовых институтов является преобразование активов и рисков.
Очевидно, что возможен прямой контакт между инвестором и конечным заемщиком, т. е. прямое финансирование, но основным недостатком такого способа является стоимость или цена прямого финансирования. Действительно, одним из объяснений существования официальных финансовых институтов является то, что они имеют преимущество в предоставлении финансовых услуг, которые позволяют не только получать прибыль, но и повышать общую эффективность экономики111.
Как и финансовые рынки, финансовые институты чаще всего являются узкоспециализированными. В отличие от помощников (market facilitators), действующих на финансовых рынках (дилеров, брокеров, инвестиционных банков), которые, к примеру, покупают или продают ценные бумаги, финансовые институты покупают и продают инструменты с разделением риска, условиями возврата и другими особенностями ликвидности.
П. Сиклос (Pierre Siklos)112, Р. Райт (Robert Е. Wright) и В. Квадрини (Vincenzo Quadrini)113 выделяют три основных типа финансовых институтов:
1) депозитные институты {Depositary Institutions), к которым относятся организации, которые привлекают депозиты и выдают кредиты: коммерческие и сберегательные банки, строительные общества (building societies), кредитные союзы, трастовые компании и ипотечные кредитные компании (mortgage loan companies);
2) договорные институты {Contractual Institutions), непосредственно участвующие в соглашении между правительством и пользователями: пенсионные фонды, страховые компании;
111 КидуэллД. С., Петерсом Р. Л., Блэкуэлл Д. У. Финансовые институты, рынки и деньги. СПб.: Издательство «Питер», 2000. С. 40.
112 Siklos Р. Мопсу, Banking, and Financial Institutions: Canada in the Global Environment. Toronto: McGraw-Hill Ryerson, 2001. p. 40.
113 Wright R. E., Quadrini V. Money and Banking: Chapter 2 Section 5: Financial Intermediaries.