Методологические проблемы развития инвестиционно-строительной деятельности по формированию рынка объектов недвижимости : На примере жилищного строительства

• Автор: Рахман, Иосиф Аронович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Докторская
• Год защиты: 2002
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 318 с. : ил.

Глава I. Исследование взаимосвязей развития инвестиционностроительной деятельности и формирования рынка недвижимости

1.1 .Содержание рынка недвижимости и особенности его формирования в

современных условиях

1,2.Исследование факторов спроса и предложения на рынке недвижимости

1.3 .Системный анализ методов оценки объектов недвижимости

Глава II. Методы рационального ценообразования строящихся и реализуемых объектов недвижимости
2.1.Содержание и особенности рационального ценообразования строящихся и реализуемых объектов недвижимости

2.2.Методологические подходы к ценообразованию в сфере недвижимости

2.3 .Перспективные направления ценообразования по созданию и

реализации объектов недвижимости

Глава III. Методы оценки и прогнозирования развития рынка

недвижимости
3.1.Экономическое содержание стоимости и ее основные виды на рынке недвижимости
3.2.Методы оценки объектов недвижимости с использованием маркетинга
3.3.Прогнозирование и оценка социальных факторов жилищного
строительства
Глава IV. Правовые и организационные основы управления и регулирования формированием и развитием рынка недвижимости
4.1 .Законодательные и нормативные акты управления и регулирования
формированием и развитием рынка недвижимости
4.2.0рганизационные формы управления инвестиционной и предпринимательской деятельностью по созданию и реализации объектов недвижимости
4.3. Зарубежный опыт инвестиционно-строительной деятельности и
регулирования в сфере недвижимости
Глава V. Перспективные направления инвестиционно-строительной деятельности но формированию и развитию рынка жилищного строительства
5.1. Социально-экономическое значение и особенности развития рынка жилищного строительства
5.2. Экономический механизм развития инвестиционно-строительной деятельности в сфере жилищного строительства
5.3.Применение новых технологий как эффективное направление развития
жилищного строительства
Заключение
Литература

Актуальность темы диссертационного исследования. Признание обществом неэффективности планово-распределительной системы управления экономикой в России поставило на повестку дня проблему ее замещения апробированным и эффективно действующим в мировой практике общественным порядком, основанном на рыночных отношениях.
В современных российских условиях, под влиянием рыночных отношений, происходит трансформация управления в сфере инвестиционностроительной деятельности и создаваемых в результате этой деятельности объектов недвижимости. Ранее, в дореформенных условиях, звенья инвестиционно-строительной сферы, создававшей объекты, производственные предприятия и иные инфраструктуры, состояли из заказчиков (застройщиков), проектных организаций, подрядчиков, поставщиков оборудования и других материальных ресурсов, которые были связаны между собой системой государственных планов.
Рыночные отношения, разрушив действовавший планово-распределительный порядок, породили новую систему взаимоотношений, трансформировав некоторые из вышеуказанных звеньев и наполнив их новым содержанием.
В современных условиях основным звеном в управлении строительством на первый- план выдвигаются организации-застройщики, концентрирующие в себе функции проектировщиков, заказчиков, подрядчиков, а также отдельные функции поставщиков и фактически превращающиеся в интегрированного корпоративного застройщика, создающего и реализующего объекты недвижимости.
Таким образом, осуществляется тесная взаимосвязь между инвестиционно-строительной деятельностью, формированием объектов недвижимости и последующей реализацией, свободой обмена и рыночной торговли. Формирование такой интегрированной формы управления создает благоприятные условия для ускорения рыночных преобразований в
строительстве, повышения качества объектов недвижимости и функционирования гибких цен на эти объекты.
Становление и развитие рыночных отношений в экономике России в значительной мере способствует вовлечению в рыночный оборот объектов недвижимости, которые в своей значительной части выступают в качестве составляющих средств производства - средств труда (производственные строения, складские, торговые, административные и жилые здания, помещения и сооружения и др.). Объектами недвижимости также являются жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают как предметы потребления. К недвижимости относится и земля, на которой находятся названные и другие объекты. Объект недвижимости, выступая в качестве привлеченного капитала под крупные инвестиции, обладает свойствами товара, который продается и покупается, создает экономические условия для обращения и востребованности на рынке.
Либерализация экономики России и в результате этого приватизация государственных предприятий, организаций, объектов непроизводственной сферы в конечном итоге привели к возникновению различных форм собственности, перестройке инвестиционно-строительной сферы, формированию рынка недвижимости. В то же время рынок недвижимости является важнейшим фактором функционирования инвестиционностроительной сферы, посредством которого осуществляется вложение инвестиций в основной капитал. Объекты недвижимости создаются и реализуются в системе экономических отношений, которые возникают между строителями и инвесторами, продавцами и покупателями, т.е. становятся товаром при купле-продаже этой недвижимости, ипотеке, аренде и других формах рыночных отношений.
Рынок недвижимости в целом выполняет „экономическую функцию передачи прав собственности на объекты недвижимости от покупателя к продавцу через меновую стоимость, на базе которой формируется механизм гибких цен. Спрос и предложение на рынке недвижимости определяется теми же факторами, что и на рынке капиталов.

просматриваются типичные особенности развития этого рыночного сегмента на современном этапе.
В Москве после периода нестабильности цен и скачков спроса сформировалось три сектора на рынке офисов, которые существенно различаются по качеству помещений и по уровню цен аренды.
Первую группу составляют престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Эти стандарты включают качественную внутреннюю отделку помещений, наличие офисного оборудования, оргтехники и современных средств информации и коммуникаций глобального уровня. Такие офисы непременно расположены в отдельно стоящих и специально оборудованных зданиях, которые называются специализированными бизнес-центрами или офисными центрами.
Уровень цен аренды престижных офисов превышает в Москве среднеевропейский уровень и остается достаточно стабильным.
Эксплуатационные расходы в офисных центрах находятся на уровне 60-100 долл. за 1 кв. м в год, а текущий ремонт по западным стандартам обойдется арендатору из расчета от 400 до 1000 долл. за 1 кв. м. Обычным условием расчетов является 100 % предоплаты в пределах от 3-х месяцев до 1 года.
В перспективе по мере ввода в эксплуатацию новых офисных центров возможно некоторое снижение арендных ставок, так как спрос на престижные офисы в значительной мере удовлетворен, и многие зарубежные фирмы, давно работающие на российском рынке, уже располагают необходимыми помещениями, а большого притока состоятельных клиентов не наблюдается. Вместе с тем, по оценкам отечественных и зарубежных исследователей московского рынка офисов за 1998-1999 г.г., из 6,3 млн. кв. м офисных площадей в Москве примерно 200 тыс. кв. м соответствуют мировым стандартам.
По уровню ставок арендной платы за престижные офисы Москва вошла в первую пятерку крупнейших деловых центров мира, которую возглавляет Токио