Управление процессом формирования и развития локального рынка жилья

• Автор: Теляков, Андрей Викторович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2003
• Место защиты: Екатеринбург
• Количество страниц: 217 с. : ил

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Глава 1. Локальный рынок жилья, его содержание, структура и место в общей системе рынков
1.1. Определение локального рынка жилья и его значение
1.2. Формирование рынка жилья в РФ и его особенности
1.3. Методы анализа локального рынка жилья и их классификация
Глава 2. Система современных методов оценки как фактор управления локальным рынком жилья
2.1. Методы оценки жилья в Российской Федерации и возможности использования зарубежного опыта при их реализации
2.2. Классификация внешних и внутренних факторов, воздействующих на оценку жилья
2.3. Формирование оптимальной модели управления рынком жилья
Глава 3. Анализ процесса управления рынком жилья в современной России
3.1. Социально-экономическая политика государства и ее значение в формировании локальных рынков жилья
3.2. Особенности формирования рынка жилья крупного индустриального города и его отдельных районов
3.3. Многофакторный анализ стоимости жилья, его роль в развитии и прогнозировании локального рынка
Заключение
Библиографический список Приложения
Введение
Актуальность темы исследования
Процесс формирования и развития локального рынка жилья, проблема его эффективного управления относятся к одному из важных направлений реформирования российской экономики.
Объективная основа исследования обуславливается осмыслением места и роли локального рынка жилья в общей системе внутреннего рынка Российской Федерации, а также децентрализацией социально-экономической политики государства, связанной со смещением ее центра тяжести с федерального на региональный и особенно местный (локальный) уровни.
Цель этой политики направлена на формирование системы взаимоувязанных законодательных и правовых актов, институциональных структур, организационных и технических мер по управлению землей и иной недвижимостью для максимально эффективного использования городских территорий в рамках комплексного подхода сочетания экономических и социальных факторов. Решение этих вопросов требует «...упорядочения отношений на рынке недвижимости и операций с землей; постепенного переноса центра тяжести налогообложения на земельные платежи и платежи за иную недвижимость”1, что приобретает особое значение в условиях проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства.
Изучение эффективности регионального управления, выраженной во взаимодействии “субъекта Федерации, органов местного самоуправления, а также предприятий и организаций различных форм собственности, расположенных на территории крупного города”2, порождает проблему
1 Головацкая Н., Лазуренко С., Новиикий И., Федоровская Е. Приватизация земли и регулирование земельных отношений в городе. - Вопросы экономики, 1996, № 4, С. 47.
2 Бочко B.C., Букин В.П. Ресурсы территории крупного города (на примере г. Екатеринбурга). Екатеринбург: Институт экономики УрО РАН, 2001, С. П.

более рационального использования городских территорий не только с точки зрения логически обоснованного решения задач градостроительного, социального, экологически безопасного и т.д. развития, но и с точки зрения, экономически эффективного использования потенциала всех составляющих рынка недвижимости (в т.ч. рынка жилья), вовлеченных в рыночный оборот, для пополнения городского бюджета.
При этом возрастание значимости факторов, действующих на локальной территории, с одной стороны, связано с необходимостью повышения эффективности системы управления процессом формирования и развития локального рынка жилья, с другой - с существенным обострением негативных явлений в жилищной сфере крупных городов РФ и их градообразующих районов.
Данное положение в условиях недостаточного развития рыночной инфраструктуры требует дифференцированного подхода к выбору методов, сложившихся в мировой практике при определении стоимостных характеристик актива территории в рамках формирования оптимальной модели управления рынком жилья на уровне микрорайона крупного города.
Исходя из этого, актуальность приобретает проблема оценки, значимости которой, как фактору повышения эффективности государственного управления объектом недвижимости, придается особое значение в разработанных Правительством РФ концепциях, затрагивающих фундаментальные позиции системы управления недвижимостью3.
При этом следует отметить, что для процесса управления важнее становится сама стоимость объекта, т.е. величина обратная оценке, позволяющая посредством расчета потенциального дохода с актива
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении концепции управления государственным имуществом и приватизацией в Российской Федерации» от 09.10.1999. №1024.
- -Постановление Правительства РФ «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы» от 26.06.1999г. №694.
- Постановление Правительства Свердловской области «Об утверждении концепции управления государственным имуществом Свердловской области на 2002-2005 годы» от 27.03.2002. №191 ПП.

недвижимости. Их количество зависит от двух факторов: динамики доходов и затрат на содержание жилья.
Слой населения (СЬ ~ СЬ). У которого уровень доходов выше его уровня обеспечения жильем, является результатом перераспределения частной собственности.
Одновременно с этим шел процесс перераспределения недвижимости по функциональному назначению. Часть жилого фонда, включающая квартиры на первых этажах, выводилась в нежилой и принимала статус коммерческой недвижимости, т.е. направлялась под офисы и магазины. Относительно промышленной недвижимости следует заметить, что ее перераспределение между отраслями связано с переделом имущества в период приватизации. Через аукционы и скупку приватизационных чеков приобретались контрольные пакеты акций предприятий, основной состав активов которых составляли здания, включающие как объекты промышленного назначения, так и объекты жилого фонда.
После принятия решений о выкупе приватизированными предприятиями занимаемых ими на условиях аренды помещений, в 1993 -1994 гг. начинается некоторый рост, хотя и в небольших объемах, сделок с промышленной собственностью. Вместе с этим также происходило перераспределение собственности по функциональному назначению -здания переходили из производственного сектора использования в офисный и торговый. Для соотношения цен первичного и вторичного рынков характерно явное преобладание последнего.
Второй этап (1995 - 1997 гг.) становления рынка жилья в РФ характеризуется структурными изменениями в жилищном строительстве, стабилизацией рынка недвижимости и началом формирования законодательного обеспечения ипотечного кредитования. Наиболее важными документами, принятыми в этот период, были:
- Гражданский кодекс (части 1 и 2);