Формирование эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе : На примере Тюменской области

• Автор: Катаев, Сергей Викторович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 155 с. : ил.

ГЛАВА I. ОБЩЕЕ СОСТОЯНИЕ И ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОЙ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЫ
1.1. Особенности региональной инвестиционно-строительной сферы
1.2. Практика инвестирования жилищного строительства за рубежом
ГЛАВА 2. МЕХАНИЗМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕГИОНЕ И ЕГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ
2.1 Механизм инвестирования жилищного строительства региона
2.2 Административное регулирование инвестирования жилищного строительства
2.3 Разработка модели процесса мобилизации инвестиционных ресурсов в
жилищное строительство региона
ГЛАВА 3. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ МЕХАНИЗМА ИНВЕСТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА
3.1 Специфика управления рисками в инвестиционно-строительной сфере
3.2. Оценка эффективности инвестирования жилищного строительства
3.3. Уточнение методики оценки экономической эффективности инвестиций
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Переход на рыночные условия функционирования экономики России происходил при отсутствии механизма инвестирования, предполагающего самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
За период 1990-2005 гг. в сфере жилищного финансирования произошли значительные изменения, которые не могли не затронуть отрасль капитального строительства. Здесь преобразования носят еще более кардинальный характер, так как отрасль является одной из основных в процессе общественного воспроизводства. Формируются новые условия и принципы инвестиционной деятельности, создаются новые организационные формы строительных предприятий, рыночной инфраструктуры.
Особенно чутко реагирует на ситуацию в экономике страны инвестиционная сфера. В условиях экономического кризиса, влекущего за собой повышенную нестабильность экономики, резко снижается объем инвестиций, происходят серьезные изменения в их структуре. Резкое сокращение бюджетных ассигнований, а также недостаточное развитие новых форм организации и финансирования капитального строительства привело, в частности, к обострению жилищных проблем.
В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. Созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство.
Немногие российские регионы могут финансировать свои расходы за счет собственных бюджетов. Следовательно, одним из важнейших путей увеличения жилищного строительства необходимо считать развитие внебюджетных форм финансирования.
Проблемам формирования механизма инвестирования жилищного строительства в последнее время уделялось значительное внимание как в теоретическом, так и в методическом аспектах. Существенный вклад в этой области внесли труды отечественных и зарубежных ученых таких как В.М. Агапкин, А.Н. Асаул,
B.В. Бузырев, Н.В. Васильева, А.А. Горбунов, Я. А. Рекитар, Е.Б. Смирнов,
C.Р. Хачатрян, Г.А. Цылина, Д. Фридман, Н. Ордуэй и др., которые внесли значительный вклад в изучение рассматриваемой проблемы. Вместе с тем следует отметить, что существует ряд аспектов данной проблемы, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации, что в совокупности с высокой значимостью ее решения определяет актуальность диссертационного исследования.
Основной целью диссертационного исследования является разработка научно-методических основ по формированию эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе.
Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи:
- анализ проблем развития региональной инвестиционно-строительной сферы;
- анализ зарубежного и отечественного опыта инвестиционно-финансового обеспечения жилищного строительства;
- изучение и анализ существующих методических подходов к формированию механизма инвестирования жилищного строительства;
- изучение существующих источников инвестиционного обеспечения жилищного строительства;
- разработка модели процесса мобилизации инвестиционных ресурсов в жилищное строительство;
квартиры только при кредитном периоде в 27 лет и годовой процентной ставкой в 8%. При этом увеличение кредитного периода не прямо пропорционально влияет на максимально возможную величину кредита, который может быть выдан заемщику с нормальной для банка величиной риска невозврата. Увеличение кредитного периода для семьи из двух работающих человек в Тюмени со средними доходами на уровне 2004 года не решает проблемы доступности требуемой величины ипотечного кредита. При этом, чем больше процентная ставка, тем незначительнее влияет увеличение кредитного периода на возрастание величины доступного кредита.
Для увеличения масштаба ипотечного кредитования за счет сокращения сроков кредитования, по нашему мнению, следует более гибко подходить к определению максимальной доли дохода семьи, которая может быть выплачена в счет погашения долга, т.е. не придерживаться строго западных стандартов - 25-30% дохода семьи.
“ОЦЕНКА ОБЪЕМА ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬ-СТВО”(Блок 3). Данный этап проводится путем прямого счета и на основе данных о рыночной стоимости жилья в регионе, а также на базе стоимости материалов и услуг по реконструкции и капитальному ремонту в данном субъекте РФ.
Следующим этапом является «РАЗВИТИЕ ИНФРАСТРУКУТУРЫ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ». Этот этап обусловлен рядом существующих проблем на региональном уровне. Следует отметить, что распыление полномочий по приему решения о том, какие проекты инвестировать, а какие нет, приводит к тому, что реальное воплощение программы развития региона (в частности Тюменской области) может отличаться от научно обоснованной концепции. И с учетом того, что 72% всего строительства ведется за счет негосударственных средств (58% собственных средств предприятий и организаций, 14% - средства частных инвесторов), можно предполагать о величине возможных негативных отклонений.