Факторы развития инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости в регионе

• Автор: Петров, Иван Сергеевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 161 с. : ил.

Глава 1 Экономическая система строительства объектов коммерческой недвижимости и её структура
1.1. Исследование взаимодействия основных участников инвестиционностроительной деятельности
1.2. Правовое обеспечение инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости
1.3. Экономические основы инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости
Глава 2 Создание привлекательного инвестиционного климата в строительном комплексе региона
2.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости региона
2.2. Анализ способов инвестирования
2.3. Факторы формирования привлекательного инвестиционного климата в строительном комплексе региона
Глава 3 Развитие структуры экономической системы строительства объектов коммерческой недвижимости в регионе как фактор интенсификации инвестирования
3.1. Новая форма организации предоставления земли для строительства коммерческой недвижимости
3.2. Развитие ипотечного кредитования
3.3. Нововведения в организации финансирования сетей инженерно-технического обеспечения строительства
Заключение
Список литературы
Приложения

Важную роль в экономике страны играет строительная отрасль. Она принимает существенное участие в формировании валового внутреннего продукта страны. Её доля в валовом внутреннем продукте страны достигает 5%. Наблюдается положительная динамика роста объема произведенного в строительной отрасли валового внутреннего продукта. Строительная отрасль страны сейчас функционирует в условиях рынка, большая часть инвестиций приходит в строительство от частных инвесторов, в отличие от времен, когда единственным заказчиком и инвестором было государство, а строительные компании выполняли поставленные перед ними государством задачи. Строительная отрасль формирует внешний вид современных городов. Построенные капитальные здания и сооружения будут служить ещё долгий промежуток времени, поэтому уже в настоящий момент, когда происходит развитие строительного комплекса и строится огромное количество объектов, существует необходимость формирования благоприятных условий для развития строительного комплекса в регионах. Важное место в экономической системе строительства занимают объекты коммерческой недвижимости -офисные и торговые центры, склады и другие. Строительный комплекс в Санкт-Петербурге активно развивается последние годы. Наблюдается значительный приток инвестиций в регионе. Интересным фактом является приход иностранных инвесторов в регион.
Вместе с тем существует ряд проблем в инвестировании в регионе. К основным из них можно отнести три проблемы, препятствующие развитию инвестиционно-строительного комплекса региона. Одной из них является относительно долгий срок строительства объектов, что обусловлено затянутыми сроками формирования земельных участков и предоставления их для проектирования и строительства. Сокращение срока предоставления земельных участков для строительства может повысить инвестиционную привлекательность региона, так как сократиться период строительства в целом,

сократится период окупаемости проекта, повысится его рентабельность. Другая проблема состоит в высокой степени изношенности и недостатке мощности сетей инженерно-технического обеспечения, в результате чего у застройщика возникают сложности с электроснабжением, водоснабжением, водоотведением, теплоснабжением нового объекта капитального строительства. Данная проблема значительно ухудшает инвестиционную привлекательность региона. Отсутствие подключения к сетям инженерно-технического обеспечения влечет за собой отсутствие возможности эксплуатации построенного объекта коммерческой недвижимости. Отсутствие эксплуатации в свою очередь отодвигает начало поступлений доходов, что увеличивает срок окупаемости проекта и снижает его экономическую эффективность. Следующая проблема заключается в недостаточном развитии ипотечного кредитования при строительстве коммерческой недвижимости, из-за чего у малых и средних предприятий фактически отсутствует возможность привлечения кредитных ресурсов для приобретения офисных, складских или торговых помещений, необходимых им для осуществления финансово-хозяйственной деятельности. Для развития инвестиционного процесса необходимо, чтобы все участники хозяйственной деятельности имели возможность инвестирования в те объекты, которые представляются им необходимыми. Отсутствие возможности инвестирования малыми и средними предприятиями заемных ипотечных средств в строительство значительно сужает финансовые возможности девелоперов в организации строительства.
В комплексе эти проблемы оказывают негативное влияние на интенсивность инвестирования в строительство объектов недвижимости. Подтверждением этому является состояние рынка коммерческой недвижимости в регионе. По состоянию на конец 2006 года заполненность офисных, торговых и складских помещений, например, в Санкт-Петербурге достигает 95%. Данный показатель отражает существующую ограниченность качественных торговых, офисных и складских помещений для обеспечения нормального

праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией [11, стЮ].
Существует следующая классификация паевых инвестиционных фондов: 4- открытые паевые инвестиционные фонды - владелец инвестиционного пая имеет право в любой рабочий день требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или
погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
4» интервальные паевые инвестиционные фонды - владелец инвестиционного пая имеет право в течение срока, установленного правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом, требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или
погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
4- закрытые паевые инвестиционные фонды - владелец инвестиционного пая не имеет права требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия [11, ст.11].
Кроме непосредственно акционерного инвестиционного фонда и паевого инвестиционного фонда для осуществления их функционирования необходимы следующие участники:
> управляющие компании. Осуществляют оперативное управление инвестиционным фондом, то есть, действуя от имени инвестиционного фонда, осуществляют вложение средств в соответствии с инвестиционной
декларацией. Они выполняют свои действия на основании договора доверительного управления имуществом, в котором указаны основные правила управления инвестиционным фондом. Имущество, полученное управляющей