Оценка инвестиционной привлекательности объектов реконструкции : на примере нежилой недвижимости

• Автор: Коняхина, Татьяна Борисовна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Новосибирск
• Количество страниц: 156 с. : ил.

1 МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ АНАЛИЗА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Реконструкция объектов нежилой недвижимости и ее инвестиционная привлекательность

1.2 Существующие методики оценки инвестиционной

привлекательности

1.3 Последовательность принятия решений в процессе реализации инвестиционных проектов

1.4 Специфика показателей эффективности проектов реконструкции

2 ВЫБОР ВАРИАНТА ФУНКЦИОНАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ ОБЪЕКТА РЕКОНСТРУКЦИИ: МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ

2.1 Идентификация факторов, влияющих на функциональное назначение

2.2 Анализ финансово-экономических характеристик проектов реконструкции

2.3 Методика выбора инвестиционно привлекательного варианта функционального назначения
3 ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННО ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОГО ВАРИАНТА РЕКОНСТРУКЦИИ
3.1 Субъекты применения методики выбора варианта реконструкции для различных участников рынка недвижимости
3.2 Процедура выбора функционального назначения на примере проанализированных бизнес-планов
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ
Актуальность работы. Анализ схем территориального планирования сибирских регионов показал, что города имеют утверждённые генеральные планы своего развития. Практически становится невозможной точечная застройка, которой обычно сопровождается реализация различных коммерче-

ских бизнес-проектов. Возрастающая потребность в нежилых помещениях для коммерческих целей приводит к необходимости размещать их не в специально строящихся для этих целей зданиях, а в уже существующих эксплуатируемых зданиях и проводить для этого их реконструкцию и перепланировку.
В условиях ограниченных ресурсов реконструкция существующих объектов недвижимости имеет ряд преимуществ перед строительством новых объектов. Относительно небольшие затраты на проект реконструкции позволяют осуществить гораздо большее количество инвестиционных проектов, так как в современных условиях многие собственники и инвесторы не имеют достаточных средств для вложения в новое строительство. Меньшая продолжительность работ придает проекту большую гибкость и позволяет оперативно изменить потребительские свойства объекта недвижимости. Следовательно, в современных экономических условиях реконструкция является необходимой составляющей развития экономики и инфраструктуры города, повышающей эффективность использования существующих объектов недвижимости, обеспечивающей быструю реакцию на изменение потребностей населения и предоставляющей быструю отдачу при небольших объемах инвестирования.
С переходом недвижимости в частную собственность особую актуальность приобрели вопросы, связанные с ее использованием. Особенно это касается нежилой недвижимости. Как приносящая доход нежилая недвижимость в современных условиях становится важным объектом инвестирования. Также актуальной проблемой является выбор функционального назначения объекта при реконструкции. Достаточно сложно определить функциональное назначение объекта, которое бы было выигрышным по сравнению с другими, в связи с тем, что объекты реконструкции, как правило, уже имеют готовую инфраструктуру, которая по-разному влияет на различные функциональные назначения. Например, для объекта торгового функционального назначения хорошими условиями считается его расположение в центре города, обеспеченность хорошей транспортной доступностью, в том числе общественным транспортом и, наоборот, для объекта складского функционального назначения было бы выгоднее его нахождение в отдаленных от центра районах. Так как погрузочно-разгрузочные работы для складирования какой-либо продукции сопряжены с большегабаритным автотранспортом, то местоположение в центре объекта складского функционального назначения является не совсем удачным. На функциональное назначение объекта нежилой недвижимости оказывают влияние множество различных факторов, которые по-разному действуют на различное функциональное назначение, а также в конечном итоге на финансовый результат при реализации проекта реконструкции. Таким образом, необходимо комплексно учитывать влияние множества факторов на различные функциональные назначения, оценить степень влияние данных факторов на финансовый результат и лишь затем выбирать привлекательный вариант для инвестирования.
В связи с этим актуальным является проведение оценки инвестиционно привлекательного варианта функционального назначения объекта нежилой недвижимости при реконструкции, т.е. оценка характеристик условий функционирования объекта, влияющих на эффективность реализации проекта, определяющих выбор того или иного варианта функционального назначения.
Актуальность проблемы реконструкции нежилых зданий подтверждается обилием объектов, не отвечающих их потребительским характеристикам, а также современным техническим и функциональным требованиям. В связи с необходимостью проведения реконструкции данных объектов недвижимости первоочередным вопросом является выбор варианта функционального назна-

или единственными средствами погашения долговых обязательств, а также форму финансирования без привлечения дополнительных финансовых источников (либо с ограниченным привлечением) [29, с. 242; 148, с. 58].
В Европе этот термин применяется для описания системы мероприятий, связанных с набором различных способов предоставления средств, которые могут использоваться для финансирования проектов [29, с. 243].
В данной работе методы финансирования проекта реконструкции не рассматриваются в связи с тем, что данное решение не влияет на функциональное назначение объекта реконструкции, и его будет принимать инвестор по своему усмотрению. Показатели экономического анализа проекта будут рассмотрены в п. 1.4. диссертации.
Процесс реализации инвестиционного проекта происходит на всем его жизненном цикле с получением конкретных результатов по этапам. Основными этапами проекта реконструкции являются [9, с. 124-129; 29, с. 246]:
- предынвестиционный (начальный) этап, включающий предварительное изучение жизнеспособности проекта (общая информация и концепция проекта, анализ рынка и технологических возможностей, сроки осуществления проекта реконструкции). Анализ рынка предопределяет исследование инфраструктуры сегмента реконструкции (маркетинговые исследования) [133, с. 41].
Маркетинговое исследование включает исследование местоположения объекта (локального и инвестиционного климата региона в целом) и анализ конъюнктуры рынка недвижимости и составляющих его сегментов.
Местоположение характеризуется удаленностью от центра города и локальных центров влияния (станций метро и центральных магистралей). По местоположению городские районы делятся на: район центра, район, прилегающий к центру, район по линии метро, район средней отдаленности и удаленный район. Важную роль играет развитость социально-бытовой инфраструктуры: наличие школ, детских садов, магазинов и др., а также социальная репутация и экологические условия района. На стоимость объекта влияет плот-