Управление продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе

• Автор: Королева, Ирина Борисовна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Иркутск
• Количество страниц: 164 с. : ил.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПРОБЛЕМА ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТИ ПРОЦЕССА СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ В РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ
1.1. Продолжительность процесса жилищного строительства - важный показатель его эффективности
1.2. Структура жилищного инвестиционно-строительного цикла и факторы, влияющие на его продолжительность
1.3. Необходимость совершенствования механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТИ ЖИЛИЩНОГО ИНВЕСТИЦИОННОСТРОИТЕЛЬНОГО ЦИКЛА В ГОРОДЕ
2.1. Проблемы жилищного строительства в Иркутской области и г. Иркутске
2.2. Методические вопросы оценки структуры и длительности жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе
2.3. Оценка значимости факторов, влияющих на продолжительность жилищного инвестиционно-строительного цикла
ГЛАВА 3. ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬЮ ЖИЛИЩНОГО ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ЦИКЛА В ГОРОДЕ
3.1. Оценка функционирования.действующего механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного, цикла в городе
3.2. Методический подход к формированию механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла в городе
3.3. Характеристика разработанного механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла
в городе
3.4. Эффективность разработанного механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Анкета для экспертного опроса руководителей строительных организаций

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Решение острой жилищной проблемы в России диктует необходимость значительного увеличения объемов жилищного строительства. Такая задача поставлена в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Согласно программе «Жилище» - приоритетного национального проекта — к 2010 г. объем ввода жилья в эксплуатацию в России должен был составить 80 млн. кв. м. и соответствовать мировым стандартам, по которым на каждого жителя ВВОДИТСЯ 1 КВ. М. ЖИЛЬЯ в ГОД. Но ЭТИ' цели не достигнуты. В к Иркутской области вводится ежегодно всего четверть кв. м. жилья на одного жителя. По данному показателю в 2009 г. она занимала1 предпоследнее место в Сибирском федеральном округе (после нее только Республика Тыва). В 2009 г. в Иркутской области введено в эксплуатацию 602,2 тыс. кв. м. жилья (уровень пятидесятых годов XX в.), что в 2,7 раза меньше, чем в 1998 г., когда.ввод был наибольшим (1650,1 тыс. кв. м.).
В условиях растущего спроса на жилье одним из основных резервов снижения его дефицита является ввод объектов, в эксплуатацию в сжатые сроки. Проблема, сокращения продолжительности строительства всегда была первоочередной в период плановой экономики, где основные усилия сосредотачивались. на снижении продолжительности этапа строительства. С переходом к рыночной экономике и появлением инвестиционной составляющей встает проблема сокращения длительности всего инвестиционно-строительного цикла (ИСЦ). Но пока проблема так не ставится, и ее решению достаточного внимания не уделяется. Согласно последнему отчету Всемирного банка, по общим затратам времени и средств, которые требуются на строительство того или иного объекта, Россия оказалась на 177-м месте среди обследованных 178 стран мира. Хуже, чем в России, ситуация в строительстве обстоит только в Эритрее.
Проведенное в диссертации исследование продолжительности жилищного ИСЦ в г. Иркутске за последние годы показало, что длительность ИСЦ

превышает почти в полтора раза значения по этому показателю, достигнутые в других регионах России, и в пять раз - показатели США. Важнейший в составе ИСЦ этап строительства значительно отклоняется по продолжительности от норм, установленных СНиП 1.04.03-85*. Величина отклонений присуща 96% построенных объектов. Затягивание продолжительности жилищного ИСЦ имеет хронический характер и выливается в нерешенную проблему обманутых дольщиков, число которых в г. Иркутске составляет порядка 30% от их общего числа.
Затягивание продолжительности жилищного ИСЦ' влечет за собой рост затрат на возведение жилых объектов и, как следствие, увеличение показателя доступности жилья. В Иркутской области данный показатель вырос с 5,6 лет в 2006 г. до 6,04 лет в 2010 г. Наблюдается рост объемов незавершенного строительства и омертвление капитала. Проведенное в диссертации исследование показало, что затягивание продолжительности жилищного ИСЦ зависит не только от строительных организаций, но и от деятельности всех участников ИСЦ. Существующий механизм управления продолжительностью жилищного ИСЦ не способен справитьсяс комплексом указанных проблем.
В этой связи актуальным, является поиск эффективного механизма управления продолжительностью не только этапа строительства, но и всего жилищного ИСЦ. Обозначенные проблемы до сих пор комплексно не решены, о чем свидетельствует практически полное отсутствие теоретических и практических разработок в данной области.
Степень научной разработанности проблемы. Рассматриваемые в диссертации задачи являются одной из важных составляющих общих проблем развития отрасли строительства. При рассмотрении их содержания и направлений решения в диссертации использованы труды С.Д. Резника, Т.В. Свет-ник, Г.В. Хомкалова, И.В. Цвигун.
При проведении исследования по вопросам оценки продолжительности и мер, направленных на сокращение длительности этапа строительства, в диссертации использованы труды российских и зарубежных ученых: М.Д. Спек-
собственных средств девелопера в проекте крайне мала: по оценкам специалистов она находится на уровне 1%. В этой связи принципиальным является включение в указанную этапность работы заказчика стадии поиска инвестора. Она должна осуществляться после разработки бизнес-плана проекта. Все затраты, связанные с разработкой и реализацией проекта развития недвижимости, заказчиком учитываются при разработке бизнес-плана. Покупка прав на земельный участок, разработка и утверждение проекта строительства объекта, получение разрешения на строительство и последующие этапы реализуются уже за счет привлеченных инвестиций и только после перечисления всего объема средств на счет девелопера. При этом гарантом возврата служит имя, репутация, опыт девелопера и сам проект. Конечно, девелопер может привлекать инвестиции на разных условиях и этапах проекта: начиная со стадии проработки проекта и заканчивая непосредственно моментом, когда появляется' необходимость в финансировании собственно строительства. Это1 могут быть заемные средства под проценты, аренда на ранней стадии проекта, продажа части построенного комплекса или всего комплекса в целом. Известна классическая схема смешанного финансирования разработки и реализации девелоперского проекта [55]. После вложения 10 процентов собственных средств девелопер привлекает* крупного стратегического инвестора, который берет на себя не менее 25 процентов стоимости проекта (при этом по окончании строительства обоим достается по 50 процентов построенной недвижимости). Следующий этап - привлечение банковского кредита на сумму, составляющую 25-30 процентов от стоимости проекта. Затем в проект вступают средства подрядчика (10%). Остаток добирается за счет предарендных платежей клиентов, поиск которых начинается на стадии 50-процентной готовности объекта.
Однако известно, что значительное число соинвесторов и других участников процесса разработки и реализации девелоперских проектов увеличивают затраты на координацию их деятельности. Поэтому возможность работы с одним стратегическим инвестором, полностью финансирующим девелопер-