Формирование стратегии развития рынка элитного жилья

• Автор: Романова, Ирина Валерьевна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2012
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 168 с. : ил.

Введение
Теоретические основы исследования
рынка элитного жилья
Понятие и сущность экономических категорий «элитное жилье» и «рынок элитного жилья»
Ретроспектива возникновения и развития
рынка элитного жилья в пореформенной России
Экономические проблемы функционирования и развития рынка элитного жилья
Состояние и проблемы современного рынка элитного жилья Московского региона
Анализ законодательства, регулирующего правоотношения на рынке элитного жилья
Обзор зарубежного опыта регулирования рынка элитного жилья и возможности его использования в современных российских условиях
Методические подходы к формированию стратегии развития рынка элитного жилья
Основные направления развития и совершенствования рынка элитного жилья
Концептуальная модель формирования стратегии развития рынка элитного жилья (на примере Московского региона).
Формирование механизма реализации стратегии развития рынка элитного жилья (на примере Московского региона)
Заключение
Список использованной литературы

Введение
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью решения важной экономической и социальной задачи формирования стратегии развития рынка элитного жилья.
В пореформенный период в РФ понятие земли и недвижимости приобрело новый смысл, возник новый пласт экономических отношений, которых не могло быть в условиях административной экономики. За годы реформ получили развитие новые профессиональные интересы, связанные с девелоперской, строительной, риэлтерской, оценочной и иными видами деятельности.
На основе расслоения российского общества по критерию материального благополучия в 1990-е гг. в крупнейших городах РФ повысилось разнообразие типов жилья, развернулась малоэтажная блокированная и коттеджная застройка, уверенно стало развиваться строительство элитного жилья. В настоящее время многие из числа состоятельных российских граждан, не доверяя коммерческим банкам, ПИФам и иным финансовым структурам, отдают предпочтение инвестициям в строительство или покупку дополнительного дорогостоящего жилья с целью его последующей продажи или сдачи в аренду и получения от этого надежных и высоких доходов.
Общим признаком рынка элитного жилья с другими сегментами отечественного рынка жилья является то, что он не может развиваться без накопления личных сбережений граждан и инвестиционных ресурсов в финансовокредитных и девелоперских структурах. Принципиальное же отличие рынка элитного жилья от вышеупомянутых сегментов заключается в том, что его формирование в России происходит без финансового участия федеральных, региональных и местных бюджетов.
В теории и практике рынка жилья в настоящее время имеются многочисленные публикации, анализирующие его генезис, современное состояние, проблемы функционирования систем управления им, проводятся исследования различных его сегментов (доступное, экологичное, инвестиционное и иные виды жилища). Однако проблемы развития рынка элитного жилья ока-

зались не только не в поле зрения и компетенции органов государственной власти, но и отраслевой экономической науки.
Отсутствие до настоящего времени теоретически обоснованной концепции формирования и развития рынка элитного жилья, как в начале проведения реформ, так и на современном этапе, не позволяет государству эффективно воздействовать на его развитие. Вышеизложенное определило необходимость системного изучения, обобщения и критического переосмысления проблем формирования стратегии развития рынка элитного жилья, адекватной требованиям современных рыночных отношений, что, в свою очередь, обусловило актуальность проведенного исследования.
Степень разработанности проблемы. Несмотря на то, что в последние годы в России по жилищной тематике осуществлено весьма значительное количество исследований, в основном эти работы посвящены проблемам функционирования и развития рынка доступного жилья, моделирования инвестиционного развития рынка жилья, а также формирования рынка социального жилья. Вместе с тем, исследований проблем управления и развития рынка элитного жилья недостаточно. В частности, проблемам функционирования рынка жилья за рубежом посвящено немало работ, среди которых следует выделить труды Дж. М. Кейнса, B.JL Квинта, Р. Ланглойза, Ф.Х. Найта, Г. Поляковского, М. Портера, Р. Дж. Страйка, Т. Хайдеманна, Ж. Шодонере.
Значительный вклад в разработку указанного направления внесли труды отечественных исследователей В.М. Агапкина, Е.Б. Ардемасова, В.В. Бу-зырева, В.И. Видяпина, A.A. Горбунова, Р.К. Горшкова, П.Г. Грабового, В.В. Егорова, Н.Б. Ивановой, B.C. Казейкина, И.Г. Корчаго, А.Н. Ларионова, H.A. Лебедева, И.Г. Лукмановой, Д.С. Львова, И.И. Мазура, И.А. Рахмана, Е.Б. Смирнова, Г.М. Стерника, В.А. Троева, С.Р. Хачатряна, B.C. Чекалина, В.З. Черняка и др. Однако экономические проблемы развития рынка элитного жилья остаются до настоящего времени малоизученными.
Проведенный в работе анализ функционирования отечественного рынка жилья позволил выдвинуть ряд новых проблем, связанных с формирова-

большая часть российских граждан всегда нуждалась в нормальном благоустроенном жилье. Во-первых, это обусловлено климатом страны, где возможны только капитальные постройки с мощной теплоизоляцией, а себестоимость жилья весьма высока. Во-вторых, стремительной урбанизацией страны в начале XX века: переселение огромного числа людей из сельской местности в города привело к дефициту жилья огромного масштаба. Однако XX век, ставший уже историей, так и не разрешил одну из важнейших и острейших социальных проблем России - достойное жилье для достойной жизни российских граждан. К сожалению, при переходе к рыночным методам хозяйствования молодое российское государство получило в наследство жилищный сектор, находящийся в условиях жесточайшего кризиса. В очередях за жильем стояли десятки миллионов человек, некоторые из которых так и умирали, не дождавшись заветных «метров»13.
В советский период жилплощадь государством предоставлялась не в зависимости от доходов семей, а по нуждаемости и бесплатно; при этом качество жилья отдавалось в жертву объемам. В строящихся крупнопанельных домах были и однокомнатные квартиры, рассчитанные на семью как минимум из двух человек, жилая комната которых составляла 12 м2, то есть на одного человека приходилось 6 м2. Прихожая в такой квартире имела 2 м2, со-

вмещенный санузел - 2,8 м , кухня - 3,5 м . Общая площадь такой квартиры составляла, в среднем, 20,3 м2 [14,17, 19 и др.].
Среди семей (14,3 млн), состоящих на учете на начало 1990 г., проживало в коммунальных квартирах 13 %, в общежитиях — 14%, в ветхом и аварийном жилищном фонде - 4 %. Более 10 лет ожидали получения квартиры
1,7 млн. семей, или 12 % от числа очередников. Имеющиеся возможности улучшения жилищных условий населения использовались не полностью.
13 Необходимо подчеркнуть, что высокий потенциальный спрос на жилье обуславливался неудовлетворительными жилищными условиями большей части населения. Реальный платежеспособный спрос появился вместе с появлением узкого слоя высокодоходной части предпринимателей, и в 1990 г. он в 5-10 раз превышал предложение. К этому времени начали стремительно нарастать объемы ветхого и аварийного жилья, поскольку к довоенным жилым домам прибавились целые микрорайоны «Черемушек», рассчитанные лишь на 30-35 лет эксплуатации. Естественно, государству и гражданам было не до элитного жилья: комната в коммуналке или изолированная малометражна была пределом мечтаний многих советских граждан.