Формирование и развитие стратегии управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости

• Автор: Кузнецова, Ольга Александровна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2014
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 157 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ

1 СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ

ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Особенности функционирования и развитм девелоперской деятельности на рынке недвижимости

1.2 Экономико-организационные проблемы развития девелоперской

деятельности

1.3 Предпосылки развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости

Выводы по разделу

2 ИССЛЕДОВАНИЕ И РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ СТРАТЕГИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Основы стратегического управления девелоперской деятельностью
2.2 Анализ существующих методов и моделей стратегического управления и разработка модели-матрицы стратегического управления девелоперской
деятельностью
2.3 Принципы эффективного стратегического управления девелоперской деятельностью
2.4 Система показателей оценки эффективности стратегического
управления
Выводы по разделу
3 НАУЧНО - ПРАКТИЧСЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ И СОЦИАЛЬНО-
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ РАЗВИТИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1 Концептуальный алгоритм стратегического управления девелоперской деятельностью (на примере организации г. Санкт-Петербурга)
3.2 Научно - практические рекомендации и социально- экономическая целесообразность развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости
Выводы по разделу
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы диссертационного исследования.
Развитие девелоперской деятельности тесно связано с функционированием рынка недвижимости. Интенсивность и характер совершаемых операций на рынке недвижимости задает направления развития девелоперской деятельности. Операции на рынке недвижимости обеспечивают значительную долю ВВП и ВРП. В 2010 году операции с недвижимостью обеспечили 18,2 % от ВРП г. Санкт-Петербурга. Постоянное повышение доли операций с недвижимостью характерно и для экономики страны в целом. Так, в 2010 году операции с недвижимостью обеспечили 9,8 % валового внутреннего продукта (ВВП) страны, занимая четвертое место после оптовой и розничной торговли (15,7%), обрабатывающих производств (14,1 %) и налогами (13,9 %).
Формирование и развитие стратегии управления девелоперской деятельностью во многом определяется цикличностью развития рынка недвижимости. Происходит постоянное изменение фаз цикла развития рынка недвижимости: от фазы подъема/роста до стабильности и спада. Основным условием развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости является умение девелоперских организаций адаптироваться к постоянно изменяющимся фазам цикла развития рынка недвижимости посредством использования соответствующего стратегического инструментария. Данный инструментарий представлен в виде методов, моделей, принципов стратегического управления и системы показателей оценки эффективности стратегического управления. Специфика формирования и развития стратегии управления девелоперской деятельностью заключается в эффективном сочетании корпоративной стратегии управления и направлений деятельности девелоперских организаций. На современном этапе многие девелоперские организации функционируют в виде крупных промышленно-строительных групп на основе холдингового принципа и осуществляют свою деятельность в нескольких направлениях: от оказания различного рода консультационных и управленческих услуг до осуществления
инвестиционно - строительной деятельности и управления собственными активами. Приоритет в выборе направления деятельности должен находиться в определенной соподчиненности с фазой цикла развития рынка недвижимости и стратегией управления бизнеса в целом. Как показывает практика, большинство девелоперских организаций не имеют четко выстроенной стратегии управления, которая отражала бы специфику управления отдельными направлениями деятельности девелоперских организаций на рынке недвижимости. В процессе реализации стратегического управления отдельными направлениями девелоперской деятельности на рынке недвижимости наблюдается «размытость», поэтому актуальной научно-практической проблемой является разработка методических основ стратегического управления и научно-практических рекомендаций по развитию девелоперской деятельности на рынке недвижимости.
Степень разработанности научной проблемы. Вопросы теоретического исследования проблем, связанных с разработкой и совершенствованием стратегического управления деятельностью хозяйствующих субъектов, рассматриваются в работах И. Ансоффа, Д. Аакера, Г. Минцберга, А.Томсона, А. Стрикленда, М.Мескона, Дж.Траута, Э. Райса, Р. Коха, Д. Нортана, Р. Каплана,
A.Н. Петрова, Н.В. Войтоловского, В.Е. Рохчина, О.С. Виханского, В.П.Попкова,
B.П.Семенова, А.Н. Хорина, В.Э. Керимова и ряда других.
Среди работ, посвященных исследованию рынка недвижимости и функционированию девелоперской деятельности, следует выделить фундаментальные исследования известных российских и зарубежных ученых, среди которых: А.Г. Аганбегян, А.Н. Асаул, В.В. Бузырев, И.А. Бачуринская,
Н.В. Васильева, В.В. Горемыкин, С.В. Грибовский, В.Е. Есипов, С.Н. Максимов, Е.С. Озеров, Е.И. Тарасевич, И.В. Смирнова,Ч. Хьюлет, Г. Кауфман, Р. Пейзер, А. Фрей и многие другие.
Анализ научных источников показал, что в настоящее время в экономической литературе рассматриваются, как правило, только отдельные элементы функционирования девелоперских организаций на рынке

застройку, а также выкупом земельных участков в собственность предприятиями, имущественный комплекс которых расположен на данных участках. На конференции «Опыт и проблемы организации земельных торгов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области», которая проходила 30 марта 2006 года, выступили с докладами ведущие специалисты, как Лев Каплан (вице-президент Санкт-Петербургского Союза строительных компаний), Николай Крутов (первый заместитель Комитета по строительству Правительства СПб), Михаил Евраев (начальник управления Федеральной антимонопольной службы РФ по контрою и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ), Владимир Гольман (президент Санкт-петербургского Союза строительных компаний, депутат Законодательного собрания СПб), Михаил Амосов (депутат Законодательного собрания СПб, председатель Комиссии ЗакСа по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам) и многие другие. В своих выступлениях, специалисты выделили следующие проблемы:
• Процедура комплексной инженерной подготовки земель под застройку производится за счет средств инвесторов.
• В пункте 2 статьи 3 ФЗ «О порядке предоставления объектов недвижимости для строительства и реконструкции» четко установлено, что все объекты недвижимости должны предоставляться на торгах. В 2005 году на практике-92,7% земельных участков под жилищное строительство предоставляется без аукционов. Только 3% участков передаются застройщикам через аукционы.
• Необходимость ограничения размеров участков под застройку с целью создания конкурентной среды.
В-третьих, системной экономико-организационной проблемой развития девелопесркой деятельности является высокий уровень трансакционных издержек, возникающие при совершении различного рода сделок. Применительно к рынку недвижимости трансакционные издержки - это все издержки, связанные с