Детерминанты качественных трансформаций институционального базиса рынка жилья

• Автор: Тарасов, Виктор Леонидович
• Шифр специальности: 08.00.01
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Йошкар-Ола
• Количество страниц: 155 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
1.1. Концептуально-методологические подходы к определению понятия «институциональный базис»
1.2. Формализованные и неформализованные отношения как неотъемлемые составляющие институционального базиса рынка жилья
1.3. Специфика импортирования (внедрения) институтов в институциональную среду рынка жилья
1.4. Возникновение институциональных разрывов на рынке жилья, как следствие несовершенства формализованных и неформализованных институтов
2. ВЛИЯНИЕ ИЗМЕНЕНИЯ КАЧЕСТВЕННОГО СОСТОЯНИЯ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОГО БАЗИСА НА ПОКАЗАТЕЛИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ
2.1. Сравнительный анализ устойчивости и самостоятельности организационных структур рынка жилья России и США
2.2. Выявление и оценка факторов, оказывающих влияние на изменение показателей развития рынка жилья
2.3. Определение степени влияния качественного изменения формализованных институтов на объемы ипотечного жилищного кредитования
2.4. Методика определения уровня трансакционных издержек, вызванных экономическим и правовым нигилизмом субъектов рынка жилья
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список использованной литературы
Приложение
ВВЕДЕНИЕ
Социальная направленность нового этапа институциональных и экономических преобразований в стране требует детального рассмотрения проблем, связанных с формированием рынка доступного и комфортного жилья. При этом изменение институциональной среды функционирования рынка жилья является важнейшим шагом к достижению нового качественного и количественного уровня развития.
Гипотеза о том, что создание институциональной среды требует длительного временного интервала, в течение которого происходит наложение друг на друга формализованных и неформализованных институтов, позволяет во многом объяснить тенденции функционирования рынка жилья в условиях стабильно развивающейся экономики.
Практика формирования институциональной среды рынка жилья подтверждает данную гипотезу. Так, например, Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», как формальная правовая норма существует уже с 1992 г. Однако данный закон стал реально функционировать лишь в 2003 г. Это обусловлено тем, что именно в этом году вступили в силу законы и подзаконные акты, позволяющие эффективно реализовать Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». К таким дополняющим законам и нормативно-правовым актам можно отнести: Закон «Об ипотечных ценных бумагах», Постановление об учреждении «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию», Закон «О долевом участии в строительстве» и ряд других законов. Изменение законодательства в области регулирования рынка жилья, принципиально преобразовали его и организационную структуру. Таким образом, качественные трансформации институциональной среды в период с 1992 по 2008 гг. оказали фактическое влияние на детерминанты развития рынка жилья.
Модели ипотечного кредитования, паевых ипотечных кооперативов, долевой застройки, заимствованы за рубежом и во многом не соответствуют моделям, которые функционировали в Советском Союзе. Данный факт позволяет

выдвинуть предположение, что те неформальные институты, которые складывались в советском обществе десятилетиями, являются преградой «насаждению» в России западноевропейских формальных институтов и моделей рынка жилья. Несмотря на то, что проблема высоких процентов по ипотечным кредитам отчасти урегулирована законодательством, отголоски прошлого, уже сейчас обнаруживают себя в статистике роста просроченной задолженности по ипотеке. На 01.04.08 объем задолженности по ипотечным кредитам (перед всей банковской системой) составляет 536 991 млн. руб. по сравнению с
01.04.05 - 7 787 млн. руб. Увеличивающаяся доля обанкротившихся или незаконно действующих паевых ипотечных кооперативов, рост незавершенных объектов жилого строительства в моделях долевого участия и т. д. это проблемы, образовавшиеся на почве несовершенных формальных и неформальных институтов рынка жилья в России.
Структура организаций, посредством которых реализуется политика в рамках национального проекта «Доступное и качественное жильё - гражданам России», также заимствована за рубежом и преобразована под характеристики уже сложившейся институциональной системы рынка жилья. Тем не менее, обобщенные показатели, характеризующие динамику развития рынка жилья, позволяют судить о неэффективности функционирования подобной системы организаций как механизма реализации национальной жилищной политики. Рост цен на жилую недвижимость, количество незаконных операций на рынке жилья, увеличение процентных ставок по ипотеке подтверждают данный факт. Дело в том, что западные образцы организационных структур функционируют в условиях высокой комплиментарности всех институциональных уровней (формализованных и неформализованных), в то время как российские модели находятся лишь на стадии формирования.
Таким образом, качественные трансформации институциональной среды в период с 1992 по 2008 гг. оказали фактическое влияние на детерминанты развития рынка жилья.

ценности. Они и вовсе автоматически не перестраиваются вслед за изменением формальных норм и по велению отдельных, пусть даже очень влиятельных, игроков. И даже если желаемые изменения происходят, процесс требует более продолжительного времени.
Во-вторых, инструменты целенаправленного воздействия на разные уровни институциональной системы тоже различны. Закон или поправка к закону могут быть проведены с использованием административного ресурса или пролоббированы узкой группой политических игроков. Если же вследствие принятия нового закона мы хотим заставить участников рынка изменить ранее принятые неформальные схемы поведения и деловые стратегии. Следует подтолкнуть их к корректировке неформальных правил, повысить их уровень правовой и экономической грамотности. При этом потребуется, как минимум, настойчивое администрирование процессов исполнения данного закона, принуждения к его исполнению, распространения новых прецедентных образцов в течение определенного периода времени. Чтобы повлиять на культурные слои, уже и административных мер явно недостаточно. Понадобятся немалые усилия по легитимизации новых правил и обеспечению их поддержки в более широкой социальной среде. Здесь важнейшая роль принадлежит средствам массовой коммуникации, которые тоже не в состоянии эффективно решить поставленную задачу за короткий промежуток времени.
Таким образом, учитывая различные научные подходы к определению уровней институциональной системы, рассмотренных в пункте 1.1., можно выявить структуру институционального базиса рынка жилья, учитывая, что базис будет включать в себя формализованную и неформализованную составляющие (см. рис. 6).
Институциональный базис рынка жилья своей основой имеет ярус неформализованных институтов, таких как: менталитет, уровень накопленных экономическими субъектами знаний в области функционирования рынка жилья (например, при несоответствии экономического и правового мышления вне-