Экономическая оценка объектов незавершенного строительства

• Автор: Мжельская, Ирина Владимировна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2000
• Место защиты: Новосибирск
• Количество страниц: 200 с.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
1.1. Понятие объекта незавершенного строительства. Правовые аспекты, регулирующие операции с объектами незавершенного строительства
1.2. Анализ объектов незавершенного строительства
1.3. Анализ структуры рынка объектов незавершенного строительства
1.4. Обзор существующих способов оценки стоимости объектов незавершенного строительства
1.5. Теоретические основы оценки собственности с применением доходного подхода
ГЛАВА 2. МЕТОДИКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
2.1. Классификация и базы оценки объектов незавершенного строительства
2.2. Состав и освидетельствование объектов незавершенного строительства
2.3. Оценка объектов незавершенного строительства подходом прямого сравнительного анализа продаж
2.4. Затратный подход в оценке объектов незавершенного строительства
2.5. Доходный подход к оценке объектов незавершенного строительства
2.6. Согласование результатов
ГЛАВА 3. РЕАЛИЗАЦИЯ МЕТОДИКИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА ПРИМЕРЕ МЕЛЬЗА-ВОДА МОЩНОСТЬЮ 500 ТОНН ПЕРЕРАБОТКИ ЗЕРНА В СУТКИ
3.1. Общие сведения об объекте оценки
3.2. Оценка объекта незавершенного строительства по предлагаемой методике и анализ результатов
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1. Объемы незавершенного строительства в г. Новосибирске и Новосибирской области
Приложение 2. Принципы, используемые в оценке ОНО
Приложение 3. Расчет функционального и внешнего износов ОНО
Приложение 4. Оценка восстановительной (замещающей) стоимости оборудования, машин, механизмов и инвентаря ОНО
Приложение 5. Технические характеристики зданий и сооружений мельзаво-

Приложение 6. Расчетные таблицы к затратному подходу при оценке незавершенного строительством мельзавода
Приложение 7. Расчетные таблицы к доходному подходу при оценке незавершенного строительством мельзавода
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы. Инвестиции в основной капитал, жилищное строительство и иные инвестиционные программы являются зеркалом положения в экономике страны. Характерной особенностью инвестиционного процесса в переходный период стало снижение объемов инвестиций в основной капитал. В 1998 году объем инвестиций составил 408,8 млрд. рублей [34]. По сравнению с 1997 годом он сократился на 5 процентов, с 1996 годом - на 22,5 процента (в сопоставимых ценах) [34]. При этом одним из наиболее важных качественных показателей инвестиций в основной капитал, жилищное строительство и иные программы является состояние объектов незавершенного строительства (ОНС).
В конце 1997 года вышло Приложение к Приказу Минэкономики России от 01.10.97 г. № 118 «Методические рекомендации по реформе предприятий (организаций)» [55], разработанное в целях оказания помощи руководителям предприятий по проведению их реформирования с целью обеспечения успешной работы в условиях рыночной экономики.
В документе отмечено, что эта цель может быть достигнута в том числе путем реструктуризации имущественного комплекса предприятия, использования рыночных механизмов привлечения финансовых средств и обеспечения инвестиционной привлекательности предприятия.
Обеспечение инвестиционной привлекательности и реструктуризация имущественного комплекса предприятия по сути означают оптимальное использование основных средств, рыночную оценку активов, что повлечет оценку и объектов незавершенного строительства с целью более эффективного их использования.
Объекты незавершенного строительства занимают особое место в имущественном комплексе предприятия и, также как и иное имущество, нуждаются в адекватной оценке их стоимости.
Анализ объемов незавершенного строительства (НС) показывает, что они весьма значительны, а в некоторых субъектах Российской Федерации сопоста-

Тср., Т - сроки окупаемости капитальных вложений соответственно, средний межотраслевой и прогнозируемый (расчетный) по ОНС. Авторами предлагается величину Тср. принимать равной 6,67 (т. е. Тср.= 1 / Ен., Ен =0,15).
Таким образом, фактор доходности предлагается учитывать по соотношению сроков окупаемости, что не соответствует требованиям сегодняшнего дня.
Как было сказано выше, для мелких ОНС (объектов 1 группы), а также для ОНС с низкой строительной готовностью, относящихся ко 2 группе, определение цены рекомендуется осуществлять по упрощенному способу, суть которого выражается формулой:
Цстар. = ( Семи. Ксг. /100 Кт) + П, (1.4)
где Цстар. - стартовая цена ОНС;
Ссмет. - сметная стоимость строительства объекта в целом в текущих ценах;
Ксг - коэффициент строительной готовности в процентах;
Кт. П - аналогично формулам 1.1, 1.2.
Сметная стоимость строительства объекта в целом принимается на основе имеющейся сметной документации с пересчетом в текущие цены.
Для ОНС, не имеющих сметной документации, сметная стоимость строительства определяется с использованием действующих укрупненных сметных нормативов.
Стоимость смонтированного на объекте оборудования определяется на основе сметной документации, исходя из его фактического наличия и состояния, устанавливаемого по результатам инвентаризации.
В работе указывается на то, что «в качестве дополнительных могут использоваться метод учета прогнозируемой доходности предприятия (в случае, если имеется достоверная информация об уровне рентабельности предприятия) и метод сопоставления с показателями объектов-аналогов на основе использования аукционной и тендерной статистической информации о рыночных ценах на аналогичные объекты» [53]. О том, как применять эти подходы к оценке ОНС, более ничего не говорится.