Совершенствование механизма налогообложения городской недвижимости

• Автор: Усова, Зинаида Геннадьевна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 1999
• Место защиты: Иркутск
• Количество страниц: 180 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Теоретические аспекты управления городской недвижимостью и ее налогообложения
1.1. Проблемы управления городской недвижимостью
1.1.1. Городская недвижимость объект управления.
1.1.2. Управление недвижимостью на основе налогообложения
1.1.3. Методология массовой оценки городской недвижимости.
1.2. Основные принципы налогообложения недвижимости у
1.2.1. Организация налогообложения недвижимости .
1.2.2. Информационная основа системы налогообложения недвижимости
1.2.3. Налогообложение недвижимости зарубежный и
российский опыт.
Глава 2. Налог на недвижимость важный механизм управления
городской недвижимостью.
2.1Ч Социальноэкономическое обоснование введения системы налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости.
2.1.1. Воздействие налога на недвижимость на жизнедеятельность населения в городе
2.1.2. Влияние налога на недвижимость на доходы муниципального бюджета.
2.1.3. Принцип справедливости при распределении налогового
бремени.
2.2. Роль налога на недвижимость в управлении городской
недвижимостью.
2.2.1. Влияние политики налогообложения недвижимости на функционирование городской инфраструктуры.
2.2.2. Взаимное влияние налогообложения недвижимости и приватизации.
2.2.3. Влияние налога на недвижимость на развитие рынка недвижимости, инвестиционную политику, ипотечное кредитование
2.3. Основные положения концепции создания системы
налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости
Глава 3. Использование системы налогообложения недвижимости для
,
совершенствования управления городской недвижимостью.
3.1. Механизм создания системы налогообложения недвижимости на
основе рыночной стоимости на территории города.
3.2. Определение налогооблагаемой базы и суммы налога на недвижимость.
3.3. Основные аспекты совершенствования управления городской
недвижимостью с использованием механизма ее налогообложения.
Заключение
Список литературы


Если конкретный объект недвижимости, его архитектурный стиль и уровень удобств и услуг, предлагаемой застройкой земли, соответствует сложившимся рыночным требованиям и типу землепользования, и отвечает потребностям и ожиданиям рынка, то его стоимость будет выше, чем у других объектов, не обладающих этими свойствами . Полезность недвижимости не единственный фактор, влияющий на стоимость. По принятым в экономической теории стандартам свободного классического рынка рынок недвижимости несовершенен . Вопервых, каждый объект недвижимости уникален, а совершенному рынку присуща однородность одноименных объектов торговли . Вовторых, на рынке недвижимости действует небольшое число продавцов и покупателей, и они не располагают информацией во всей ее полноте. Кроме того, для рынков недвижимости характерна высокая степень локализации и сегментации как отмечалось выше. Втретьих, предложение земли на рынке относительно устойчиво, в то время как спрос на нее достаточно изменчив. По этим причинам предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. В долгосрочном плане предложения и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направления ценовых изменений. Однако, в короткие временные промежутки эти факторы теряют свою эффективность на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей частных собственников, влияния механизмов государственного контроля сдерживания роста рынка или уровня арендной платы и другими способами. Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. Для увеличения предложения недвижимости требуется планирование ее создания на долгосрочный период, если даже цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро аналогично, если имеется избыток предложений объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени 9. Противоположное давление на цены имеет место, когда существует недостаток предложений или высокий спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение, поэтому легче реагирует на изменение в ценах. Изменения объема денежной массы, процентных ставок, риск и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое заданное время. В случае сбалансированности спроса и предложения рыночная цена обычно отражает стоимость затраты производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, будут строиться и вводиться новые объекты до тех пор, пока не наступит равновесие. В условиях стремления максимального увеличения богатства возникают избыточные монопольные прибыли суммы, превышающие те, которые разумно необходимы для компенсации предпринимательских усилий, что ведет к обострению конкуренции. Как правило, обострение конкуренции приводит к росту предложения конкретного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или исчезнуть совсем. Во избежание этого необходимо либо отделить избыточную прибыль от нормальной и рассмотреть ее как отдельный поток доходов, либо весь поток чистых доходов рассмотреть как более рискованный, чем нормальный, капитализировав его по более высокой ставке . Объекты недвижимости постепенно изнашиваются. Одни предприятия открываются, другие закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Среда расположения объекта недвижимости проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут влиять на полезность недвижимости в данном месте, а, следовательно, на изменение стоимости объектов недвижимости . Оценка объектов недвижимости, как по отдельности, так и в их совокупности в составе городской недвижимости основана на экономическом анализе, который осуществляется в два этапа.